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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Denkmalgeschützte Immobilie in Schwerin verkaufen
Sie besitzen ein Baudenkmal oder ein Haus in einem Schweriner Denkmalbereich und möchten verkaufen? Hier lesen Sie, welche Pflichten gelten, welche Steuervorteile Käufer nutzen können und welche Unterlagen Sie brauchen.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Ein Baudenkmal verkaufen Sie wie jede andere Immobilie, der Denkmalschutz geht aber auf den Käufer über: Wer später etwas verändern will, braucht die Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde (§ 7 DSchG M-V). Den Eigentümerwechsel zeigen Sie unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats an (§ 8 DSchG M-V). Für Verkäufe ab dem 1.1.2027 brauchen Sie auch für ein Baudenkmal einen Energieausweis, weil die bisherige Ausnahme entfällt (§ 79 Abs. 4 GModG). Käufer können Sanierungskosten nach §§ 7i und 10f EStG erhöht absetzen, wenn die Arbeiten vorher mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind.
✓ Veränderungen an Denkmalen brauchen die Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde (§ 7 DSchG M-V).
✓ Den Eigentümerwechsel zeigen Verkäufer oder Käufer unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats der unteren Denkmalschutzbehörde an (§ 8 DSchG M-V).
✓ Für Verkäufe ab dem 1.1.2027 gilt die Energieausweispflicht auch für Baudenkmale; die bisherige Ausnahme entfällt (§ 79 Abs. 4 GModG, vormals GEG).
✓ Vermieter setzen begünstigte Sanierungskosten zwölf Jahre lang ab: achtmal bis 9 %, viermal bis 7 % (§ 7i EStG).
Auf dieser Seite
→ Was der Denkmalschutz für den Verkauf bedeutet
→ Steuervorteile, die Käufer nutzen können
→ Wer Denkmale kauft und wie ich den Wert ermittle
→ Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
→ Häufige Fragen
Was der Denkmalschutz für den Verkauf bedeutet
Baudenkmale sind Denkmale, die aus baulichen Anlagen oder Teilen davon bestehen (§ 2 Abs. 2 DSchG M-V). Der Schutz hängt nicht davon ab, ob ein Haus in die Denkmalliste eingetragen ist (§ 5 Abs. 2 DSchG M-V). Als Eigentümer müssen Sie ein Denkmal im Rahmen des Zumutbaren erhalten (§ 6 DSchG M-V). Wer es beseitigen, verändern oder anders nutzen will, braucht die Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde (§ 7 DSchG M-V) – in Schwerin ist das die Stadt, im Umland in der Regel der Landkreis.
Daneben gibt es Denkmalbereiche: Gruppen baulicher Anlagen, die als Ganzes erhaltenswert sind – unabhängig davon, ob jedes einzelne Haus ein Baudenkmal ist (§ 2 DSchG M-V). Schwerin hat solche Bereiche per Verordnung ausgewiesen, unter anderem für die Altstadt, die Schelfstadt, die westliche Paulsstadt und die südliche Feldstadt. Dort ist das äußere Erscheinungsbild geschützt: Arbeiten an Fassaden, Fenstern, Türen oder Dächern und Veränderungen in Vorgärten sind nach dem Merkblatt der Stadt auch bei Häusern genehmigungspflichtig, die selbst kein Einzeldenkmal sind.
Der Verkauf selbst braucht keine denkmalrechtliche Genehmigung. Den Eigentümerwechsel zeigen Sie oder der Käufer der unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats an (§ 8 DSchG M-V). Zudem hat die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks mit Denkmal ein Vorkaufsrecht, das sie nur zur dauernden Erhaltung des Denkmals ausüben darf (§ 22 DSchG M-V).
Steuervorteile, die Käufer nutzen können
Für Käufer kann der Denkmalstatus ein Argument sein. Wer ein Baudenkmal vermietet, kann begünstigte Herstellungskosten im Jahr der Herstellung und in den sieben Folgejahren mit jeweils bis zu 9 % und in den vier Jahren danach mit jeweils bis zu 7 % absetzen (§ 7i EStG). Eigennutzer können nach § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen.
Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor ihrer Ausführung mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind; nach dem Merkblatt der Stadt Schwerin lässt sich das nicht nachholen. Das Finanzamt verlangt eine Bescheinigung; ausstellen dürfen sie die Landkreise, kreisfreien Städte und großen kreisangehörigen Städte (§ 25 DSchG M-V), in Schwerin also die Denkmalschutzbehörde der Stadt. Der Kaufpreis selbst ist nicht begünstigt. Wird ein Denkmal erst nach Abschluss des Kaufvertrags saniert, kann der darauf entfallende Teil der Anschaffungskosten begünstigt sein (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG).
Begünstigt sind Maßnahmen, die zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind – im Einzelfall auch eine Heizung oder ein Bad. Nicht begünstigt sind laut Merkblatt der Stadt Schwerin zum Beispiel Einbauküchen, Sauna, Außenanlagen und Eigenleistungen. Das Ergebnis der Abstimmung kann in einer gebührenfreien vorläufigen Bescheinigung festgehalten werden.
Diese Hinweise sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater, Notar oder Anwalt beraten.
Wer Denkmale kauft und wie ich den Wert ermittle
Denkmale sprechen vor allem zwei Gruppen an: Eigennutzer, die historische Substanz schätzen und Auflagen in Kauf nehmen, und Kapitalanleger, die die erhöhten Absetzungen nutzen wollen. Beide möchten wissen, was erlaubt ist und was eine Sanierung kosten kann. Ist ein Denkmal bereits vollständig saniert, liegt der steuerliche Vorteil für einen Käufer nur noch in künftigen Maßnahmen – das sollte die Preisvorstellung berücksichtigen.
In die Bewertung fließen neben Lage, Größe und Zustand die Denkmalauflagen ein; sie können als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV berücksichtigt werden. Ich besichtige Ihr Haus, unverbindlich und kostenlos, sehe mir Sanierungsstand und vorhandene Genehmigungen an und nenne Ihnen einen Sachwert und einen realistischen Startpreis.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
Bei Denkmalen schaffen vollständige Unterlagen Vertrauen: Genehmigungen und Steuerbescheinigungen früherer Arbeiten zeigen Käufern, dass Maßnahmen abgestimmt waren. Planen Sie auch einen Energieausweis ein: Die bisherige Ausnahme für Baudenkmale in § 79 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals Gebäudeenergiegesetz) entfällt zum 1.1.2027; für Verkäufe ab diesem Datum gelten die Vorlagepflichten auch für Denkmale (§ 80 GModG). Hilfreich sind:
Grundbuchauszug und Flurkarte
Nachweis der Denkmaleigenschaft, etwa Auszug aus der Denkmalliste oder Mitteilung der Denkmalschutzbehörde
denkmalrechtliche Genehmigungen und Baugenehmigungen früherer Maßnahmen
Steuerbescheinigungen nach §§ 7i, 10f EStG für bereits durchgeführte Arbeiten
denkmalpflegerische Zielstellung, Gutachten oder Bauaufnahmen, falls vorhanden
Rechnungen und Fotos zu Sanierungen
bei Wohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung
Energieausweis
AUS MEINER PRAXIS
Einen denkmalgeschützten Forsthof in Schwerin habe ich im Kundenauftrag vermittelt: drei um 1900 errichtete, vermietete Mehrfamilienhäuser mit rund 1.176 m² Wohnfläche, ehemalige Gewerbeflächen und ein rund 16.000 m² großes Areal mit Bachlauf zum Heidensee. Mietaufstellungen, Denkmalschutz, Flächen und Entwicklungspotenzial habe ich für Investoren aufbereitet und das Anwesen gezielt Käufern mit Erfahrung in der Projektentwicklung angeboten.
Häufige Fragen
Woher weiß ich, ob mein Haus ein Denkmal ist?
Die unteren Denkmalschutzbehörden führen Denkmallisten, die öffentlich zugänglich sind (§ 5 DSchG M-V). In Schwerin ist die Denkmalschutzbehörde der Stadt zuständig, im Umland in der Regel der Landkreis. Der Schutz gilt allerdings auch ohne Eintragung.
Hat die Stadt ein Vorkaufsrecht bei meinem Denkmal?
Nach § 22 DSchG M-V steht der Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks mit Denkmal ein Vorkaufsrecht zu, das sie nur zur dauernden Erhaltung des Denkmals ausüben darf. Für Eigentumswohnungen und Erbbaurechte gilt es nicht, ebenso wenig beim Verkauf an Ehegatten oder nahe Verwandte. Ihr Notar holt die nötige Erklärung der Gemeinde ein.
Brauche ich für ein Denkmal einen Energieausweis?
Für Verkäufe ab dem 1.1.2027 ja: Mit der Neufassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes entfällt die bisherige Ausnahme für Baudenkmale (§ 79 Abs. 4 GModG). Das gilt erst recht für Häuser, die nur in einem Denkmalbereich liegen. Lassen Sie den Ausweis deshalb rechtzeitig vor der Vermarktung ausstellen.
Gibt es Zuschüsse für die Sanierung eines Denkmals?
Das Land, die Landkreise und die Gemeinden können nach Maßgabe ihrer Haushalte Zuwendungen zur Pflege von Denkmalen gewähren; nötig ist ein Antrag (§ 24 DSchG M-V). Soweit Kosten durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, können sie nicht zusätzlich erhöht abgesetzt werden (§ 7i Abs. 1 EStG).
Muss ich das Denkmal vor dem Verkauf sanieren?
Nein. Käufer, die Steuervorteile nutzen wollen, müssen ihre Sanierung ohnehin selbst vorab mit der Behörde abstimmen; eine Sanierung vor dem Verkauf steckt für sie im nicht begünstigten Kaufpreis. Notwendige Sicherungsarbeiten zum Erhalt des Gebäudes sollten Sie trotzdem nicht aufschieben.
Altbau-Lagen in Schwerin und Umgebung
Schwerin-Altstadt · Schwerin-Schelfstadt · Schwerin-Paulsstadt · Schwerin-Feldstadt · Wismar · Ludwigslust
Verkaufte Altbauten
Eine Auswahl von Immobilien, die ich verkauft habe.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.