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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Grundstück oder Bauland verkaufen
Sie möchten ein Baugrundstück, eine Baulücke oder ein Stück Land verkaufen? Hier erfahren Sie, wie Baurecht, Bodenrichtwert, Erschließung und Steuern den Preis und den Ablauf bestimmen.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Der Wert eines Grundstücks hängt vor allem davon ab, ob und wie es bebaut werden darf: nach einem Bebauungsplan (§ 30 BauGB), im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder nur eingeschränkt im Außenbereich (§ 35 BauGB). Den Ausgangspunkt für den Preis liefert der Bodenrichtwert aus BORIS M-V. Vor dem Verkauf sollten Erschließung, Altlasten und gegebenenfalls eine Teilung geklärt sein. Nach dem Notartermin prüft die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht.
✓ Bodenrichtwerte für Mecklenburg-Vorpommern sind in BORIS M-V für private Zwecke kostenfrei einsehbar.
✓ Ein gemeindliches Vorkaufsrecht muss binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB).
✓ Gewinne aus dem Verkauf unbebauter Grundstücke sind innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG).
✓ Die Grunderwerbsteuer beträgt in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %; Steuerschuldner sind beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG).
Auf dieser Seite
→ Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
→ Wie ermittle ich den Wert eines Grundstücks?
→ Erschließung, Teilung und Altlasten vorab klären
→ Vorkaufsrecht, Steuern und Notartermin
→ Diese Unterlagen braucht ein Grundstücksverkauf
→ Häufige Fragen
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Käufer bezahlen vor allem für Baurecht. Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Fälle: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht (§ 30 BauGB). Im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Haus in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Im Außenbereich sind nur bestimmte Vorhaben zulässig, etwa solche, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen (§ 35 BauGB). Für bebaute Bereiche im Außenbereich kann die Gemeinde Wohnbauvorhaben per Satzung erleichtern (§ 35 Abs. 6 BauGB).
Für den Wert entscheidend ist der Entwicklungszustand: Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land (§ 3 ImmoWertV). Ein Flächennutzungsplan schafft noch kein Baurecht; er kann aber zusammen mit dem Stand der Bauleitplanung eine spätere Bebauung erwarten lassen (Bauerwartungsland, § 3 Abs. 2 ImmoWertV). Ich kläre mit dem Bauamt, welche Bebauung möglich ist. Bleiben Fragen offen, schafft eine Bauvoranfrage Sicherheit für Käufer.
Wie ermittle ich den Wert eines Grundstücks?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone mit weitgehend vergleichbaren Grundstücken (§ 196 BauGB). Die Gutachterausschüsse in Mecklenburg-Vorpommern beschließen ihn mindestens alle zwei Jahre. Einsehen können Sie ihn für private Zwecke kostenfrei in BORIS M-V im GeoPortal.MV oder in den Geoportalen der Landeshauptstadt Schwerin und der Landkreise. Dort sind auch die Merkmale des Richtwertgrundstücks dargestellt, etwa Nutzungsart und Größe. Mündliche Auskünfte der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind gebührenfrei, schriftliche kosten eine Gebühr.
Ihr Grundstück kann davon abweichen: durch Größe und Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung, Baugrund oder die Lage an Wasser und Wald. Ich besichtige das Grundstück, unverbindlich und kostenlos, vergleiche es mit dem Bodenrichtwert und mit Verkäufen in der Umgebung und nenne Ihnen einen realistischen Startpreis.
Erschließung, Teilung und Altlasten vorab klären
Käufer fragen fast immer nach der Erschließung: Liegen Straße, Wasser, Abwasser und Strom am Grundstück, und sind die Beiträge abgerechnet? Für Erschließungsanlagen wie Anliegerstraßen erheben Gemeinden Erschließungsbeiträge (§ 127 BauGB). Eine Bestätigung von Gemeinde und Zweckverband über bezahlte Beiträge schafft Klarheit.
Wollen Sie nur einen Teil verkaufen, wird das Grundstück geteilt und vermessen – durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans darf die Teilung keine Verhältnisse schaffen, die seinen Festsetzungen widersprechen (§ 19 BauGB). In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten braucht sie die Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB).
Ob ein Altlastverdacht bekannt ist, erfahren Sie bei der unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises oder der Stadt; das Landesamt für Umwelt, Naturschutz und Geologie M-V bietet zudem eine kostenfreie Online-Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster an. Dafür brauchen Sie einen Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht des Eigentümers. Ein Baugrundgutachten nimmt Käufern die Unsicherheit bei der Gründung. Führen Leitungen über das Grundstück oder hat ein Nachbar ein Wegerecht, steht das in der Regel als Dienstbarkeit im Grundbuch – Käufer wollen dann wissen, wo genau die Trasse verläuft.
Vorkaufsrecht, Steuern und Notartermin
Nach der Beurkundung wird der Gemeinde der Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt (§ 28 Abs. 1 BauGB); das übernimmt in der Regel der Notar. Bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, die vorwiegend mit Wohnhäusern bebaut werden können, kann ihr ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Ausüben muss sie es binnen drei Monaten (§ 28 BauGB). Der Käufer wird erst im Grundbuch eingetragen, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %. Steuerschuldner sind beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG); üblicherweise übernimmt sie im Kaufvertrag der Käufer. Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar für die Umschreibung im Grundbuch braucht. Für Sie als Verkäufer zählt die Spekulationsfrist: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG).
Diese Hinweise sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte sprechen Sie mit Ihrem Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Diese Unterlagen braucht ein Grundstücksverkauf
Baugrundstücke kaufen vor allem private Bauherren, die selbst ein Haus errichten wollen, und Bauträger, die größere Flächen entwickeln. Beide entscheiden schneller, wenn die wichtigsten Fragen vorab beantwortet sind. Fehlende Unterlagen wie den Grundbuchauszug besorge ich im Rahmen der Vermarktung. Hilfreich sind:
Grundbuchauszug
Flurkarte (Liegenschaftskarte) und gegebenenfalls Vermessungsunterlagen
Bebauungsplan oder Auskunft des Bauamts zur Bebaubarkeit
Bodenrichtwertauskunft
Bescheinigungen über abgerechnete Erschließungs- und Anschlussbeiträge
Altlastenauskunft und vorhandene Baugrundgutachten
Leitungs- und Wegerechte, Pacht- oder Nutzungsverträge
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich verlangen kann?
Nicht unbedingt. Er ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone; Größe, Zuschnitt, Erschließung und Baugrund Ihres Grundstücks können den Preis nach oben oder unten verschieben. Deshalb bewerte ich jedes Grundstück vor Ort.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Grundstück verkaufe?
Bei einem Erbe wird Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 EStG). Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt in der Regel keine Steuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft an – im Zweifel klärt das Ihr Steuerberater.
Kann die Gemeinde mein Grundstück einfach kaufen?
Nur, wenn ihr ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, etwa nach § 24 BauGB; sie muss sich dann binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags entscheiden. Liegt der vereinbarte Preis über dem Verkehrswert, kann sie den Verkehrswert zahlen – Sie dürfen dann vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Darf ich mein Grundstück in mehrere Bauplätze teilen und einzeln verkaufen?
Baurechtlich ist das oft möglich, wenn jeder Bauplatz bebaubar und erschlossen ist. Steuerlich kann der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel gelten. Sprechen Sie deshalb vor der Teilung mit Ihrem Steuerberater.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.