Montag bis Sonntag von 9 bis 22 Uhr persönlich erreichbar
Startseite › Ratgeber › Grundstück teilen
RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Grundstück teilen und Bauplatz verkaufen
Ihr Grundstück ist groß, der Garten macht viel Arbeit – und trotzdem möchten Sie im Haus wohnen bleiben? Dann kann es sinnvoll sein, einen Teil als Bauplatz abzutrennen und zu verkaufen. Hier lesen Sie, wann das möglich ist, wie die Teilung abläuft und was am Ende für Sie bleibt.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Ob sich ein Teil Ihres Grundstücks als Bauplatz verkaufen lässt, entscheidet das Baurecht: ein Bebauungsplan (§ 30 BauGB) oder im bebauten Ortsteil die umgebende Bebauung (§ 34 BauGB). Der neue Bauplatz braucht eine eigene Zufahrt und eigene Anschlüsse, und Ihr Haus muss nach der Teilung weiter die Abstandsflächen einhalten. Verlässlich klären lässt sich das mit einer Bauvoranfrage. Erst danach wird vermessen; verkauft wird die Teilfläche oft schon vorher beim Notar.
✓ Die Teilung ist eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt; sie darf den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht widersprechen (§ 19 BauGB).
✓ In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten braucht die Teilung eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB).
✓ Vor Außenwänden sind Abstandsflächen von 0,4 H, mindestens 3 m, freizuhalten – auch nach einer Teilung (§ 6 LBauO M-V).
✓ Wird eine abgetrennte Gartenfläche innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig, auch wenn Sie das Haus selbst bewohnen (§ 23 EStG).
Auf dieser Seite
→ Wann sich eine Teilung lohnen kann
→ Ist der abgetrennte Teil überhaupt bebaubar?
→ Zufahrt, Leitungen und Abstandsflächen
→ So läuft die Teilung ab
→ Steuern und Kosten im Blick behalten
→ Häufige Fragen
Wann sich eine Teilung lohnen kann
In Pampow, Wittenförden, Brüsewitz, Leezen oder in den Dörfern um Gadebusch und Crivitz sind große Grundstücke keine Seltenheit. Oft wird ein Teil kaum genutzt, die Pflege kostet Zeit und Kraft. Bauplätze im Umland von Schwerin sind dagegen gefragt. Ein abgetrennter Bauplatz kann Ihnen einen beachtlichen Betrag bringen, ohne dass Sie ausziehen müssen.
Gleichzeitig verändert eine Teilung Ihr Zuhause: neue Nachbarn, weniger Garten, vielleicht eine Zufahrt an Ihrem Haus vorbei. Und ein kleineres Grundstück kann den Wert Ihres Hauses mindern. Rechnen Sie deshalb beides durch – den Erlös für den Bauplatz und den Wert Ihres Hauses nach der Teilung. Diese Gegenüberstellung mache ich Ihnen kostenlos.
Ist der abgetrennte Teil überhaupt bebaubar?
Gibt es einen Bebauungsplan, bestimmt er, wo und wie gebaut werden darf (§ 30 BauGB). Liegt Ihr Grundstück im unbeplanten, bebauten Ortsteil, muss sich ein neues Haus nach Art, Maß und Lage in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Eine Bebauung „in zweiter Reihe“ ist dann nur möglich, wenn es sie in der näheren Umgebung schon gibt.
Liegt der hintere Teil bereits im Außenbereich, ist ein Wohnhaus dort in aller Regel nicht zulässig (§ 35 BauGB) – dann entsteht durch die Teilung kein Bauplatz. Die Grenze zwischen Ortslage und Außenbereich verläuft nicht immer an der Grundstücksgrenze. Manche Gemeinden haben sie durch eine Satzung festgelegt (§ 34 Abs. 4 BauGB).
Sicherheit bringt ein Bauvorbescheid der unteren Bauaufsichtsbehörde – beim Landkreis oder bei der Stadt Schwerin. Für Käufer ist ein positiver Vorbescheid deutlich mehr wert als eine Vermutung.
Zufahrt, Leitungen und Abstandsflächen
Ein Baugrundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt dorthin haben (§ 4 Abs. 1 LBauO M-V). Bei einem hinteren Bauplatz gibt es zwei Wege: Ein Zufahrtsstreifen wird Teil des neuen Grundstücks, oder die Zufahrt über Ihr Grundstück wird durch eine Baulast und ein Wegerecht im Grundbuch gesichert. Dasselbe gilt für Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen, die über Ihr Grundstück laufen.
Ihr Haus, Ihre Garage und andere Nebengebäude müssen nach der Teilung weiterhin die Abstandsflächen einhalten (§ 6 LBauO M-V). Steht ein Schuppen direkt an der künftigen Grenze, muss er unter Umständen weichen oder die Grenze anders gezogen werden. Für den neuen Bauplatz fallen außerdem eigene Hausanschlüsse und gegebenenfalls Anschlussbeiträge an – fragen Sie dazu Ihren Zweckverband.
So läuft die Teilung ab
Bewertung: Wert des Bauplatzes und Ihres Hauses nach der Teilung
Bauvoranfrage: Bebaubarkeit verbindlich klären
Teilungsentwurf: Zuschnitt, Zufahrt und Leitungen mit dem Vermessungsbüro festlegen
Kaufvertrag beim Notar, oft über eine noch zu vermessende Teilfläche
Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das Katasteramt
Eintragung: Die Teilfläche wird im Grundbuch abgeschrieben und auf den Käufer umgeschrieben
Lastet eine Grundschuld auf Ihrem Grundstück, muss die Bank die verkaufte Teilfläche freigeben. Das holt der Notar ein. Er prüft auch, ob der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht (§ 24 BauGB).
Steuern und Kosten im Blick behalten
Haben Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Verkauf der abgetrennten Fläche steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Befreiung für selbst genutztes Wohneigentum erfasst einen gesondert verkauften Bauplatz in der Regel nicht. Teilen Sie in mehrere Bauplätze auf, kann außerdem der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel gelten. Sprechen Sie deshalb vor der Teilung mit Ihrem Steuerberater.
Für Vermessung, Bauvoranfrage und Grundbuch entstehen Kosten, die Sie gegen den Erlös rechnen sollten. Ich zeige Ihnen, was nach Kosten voraussichtlich übrig bleibt. Diese Hinweise sind keine Rechts- oder Steuerberatung; den Einzelfall prüfen Notar und Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie groß muss der abgetrennte Bauplatz mindestens sein?
Eine feste Mindestgröße schreibt das Baugesetzbuch nicht vor. Manche Bebauungspläne legen sie fest; im bebauten Ortsteil kommt es darauf an, ob sich ein neues Haus in die Umgebung einfügt. Für den Verkauf zählt außerdem, ob auf der Fläche ein Haus Platz findet, wie Käufer es bauen möchten.
Kann ich die Fläche verkaufen, bevor sie vermessen ist?
Ja. Häufig wird eine noch zu vermessende Teilfläche nach einem Lageplan verkauft. Der Kaufpreis wird dann meist an die tatsächlich vermessene Größe angepasst. Wie das genau geschieht, regelt der Notar im Kaufvertrag.
Wer trägt die Kosten für Vermessung und Bauvoranfrage?
Das vereinbaren Sie im Kaufvertrag. Häufig übernimmt sie der Verkäufer, weil der Bauplatz erst durch Vorbescheid und Vermessung verkaufsfähig wird. Ein geklärter Bauplatz erzielt dafür in der Regel einen besseren Preis.
Sinkt der Wert meines Hauses durch die Teilung?
Das kann sein: weniger Grundstück, ein Neubau nebenan, vielleicht eine Zufahrt am Haus vorbei. Ob sich die Teilung lohnt, sehen Sie erst, wenn Erlös und Wertveränderung nebeneinanderstehen. Diese Rechnung erstelle ich Ihnen kostenlos.
Mein Grundstück liegt am Ortsrand – geht das trotzdem?
Entscheidend ist, ob der hintere Teil noch zum bebauten Ortsteil gehört oder schon Außenbereich ist. Diese Grenze verläuft nicht immer an der Grundstücksgrenze. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit, bevor Sie Geld in Vermessung investieren.
Orte rund um Schwerin
Landkreis Ludwigslust-Parchim · Landkreis Nordwestmecklenburg · Pampow · Wittenförden · Brüsewitz · Stralendorf · Klein Rogahn · Leezen
Verkaufte Immobilien mit großem Grundstück
Eine Auswahl von Immobilien, die ich verkauft habe.
Einfamilienhaus · Kummer
Einfamilienhaus in
Kummer
Verkauft
ca. 188 m² · 1.282 m² Grundstück
Referenz ansehen →
Einfamilienhaus · Pritzier
Einfamilienhaus in
Pritzier
Verkauft
ca. 69 m² · 1.560 m² Grundstück
Referenz ansehen →
Einfamilienhaus · Polchow
Einfamilienhaus in
Polchow
Verkauft
ca. 168 m² · 1.718 m² Grundstück
Referenz ansehen →
Passende Themen
ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.