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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Resthof, Bauernhaus oder Pferdehof verkaufen
Sie möchten einen Resthof, ein Bauernhaus oder einen Pferdehof in Mecklenburg oder der Prignitz verkaufen? Hier lesen Sie, was im Außenbereich gilt, wie Flächen mitverkauft werden und welche Unterlagen Käufer erwarten.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Höfe liegen meist im Außenbereich, wo § 35 BauGB die Nutzung eng begrenzt. Entscheidend ist deshalb, welche Gebäude mit welcher Nutzung genehmigt sind – etwa ein zu Wohnraum umgebauter Stall oder eine Reithalle. Verkaufen Sie landwirtschaftliche Grundstücke ab zwei Hektar mit, braucht der Vertrag in Mecklenburg-Vorpommern eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Pachtverträge gehen auf den Käufer über. Hofstelle und Flächen bewerte ich getrennt.
✓ Ehemals landwirtschaftliche Gebäude dürfen unter Voraussetzungen umgenutzt werden, mit höchstens fünf zusätzlichen Wohnungen je Hofstelle (§ 35 Abs. 4 BauGB).
✓ In Mecklenburg-Vorpommern ist der Verkauf von Grundstücken unter zwei Hektar nicht nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigungspflichtig.
✓ Ab zwei Hektar kann ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht haben (§ 4 Reichssiedlungsgesetz).
✓ Wird ein verpachtetes Grundstück verkauft, tritt der Käufer in den Pachtvertrag ein (§ 593b BGB).
Auf dieser Seite
→ Was im Außenbereich erlaubt ist
→ Pferdehof: Ställe, Reithalle und Weiden
→ Landwirtschaftliche Flächen mitverkaufen
→ Wasser, Abwasser und die getrennte Bewertung
→ Wer Höfe kauft – und welche Unterlagen zählen
→ Häufige Fragen
Was im Außenbereich erlaubt ist
Resthöfe und Bauernhäuser in Mecklenburg und der Prignitz liegen oft außerhalb geschlossener Ortslagen, also im Außenbereich. Dort sind Vorhaben nur eingeschränkt zulässig: Privilegiert ist zum Beispiel, was einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Wer einen Hof ohne eigenen Betrieb kauft, kann sich darauf nicht berufen.
Für ehemals landwirtschaftliche Gebäude gibt es Erleichterungen. Ihre Nutzung darf unter anderem geändert werden, wenn die äußere Gestalt im Wesentlichen gewahrt bleibt, die bisherige Nutzung nicht länger als sieben Jahre aufgegeben ist und höchstens fünf zusätzliche Wohnungen je Hofstelle entstehen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Außerdem muss das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein und im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle stehen; zudem verpflichtet sich der Eigentümer, für die aufgegebene Nutzung keinen Ersatzbau zu errichten. Für erhaltenswerte Gebäude, die das Bild der Kulturlandschaft prägen, erlaubt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB eine Nutzungsänderung auch dann, wenn sie aufgegeben sind. Für eine Nutzungsänderung ist in der Regel trotzdem eine Baugenehmigung nötig.
Ich prüfe deshalb, welche Gebäude mit welcher Nutzung genehmigt sind. Für Käufer ist das oft wichtiger als die reine Wohnfläche.
Pferdehof: Ställe, Reithalle und Weiden
Bei Pferdehöfen schauen Käufer genau auf Stall, Reithalle, Paddocks und Weiden. Klären Sie, ob diese Anlagen genehmigt sind. Im Außenbereich sind Ställe privilegiert, wenn sie einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen; Tierhaltung zählt nach § 201 BauGB zur Landwirtschaft, soweit das Futter überwiegend auf den eigenen Flächen erzeugt werden kann. Andernfalls ist ein Stall nur im Einzelfall zulässig (§ 35 Abs. 2 BauGB).
Wer Pferde halten will, muss das vor Beginn der zuständigen Behörde anzeigen (§ 26 Viehverkehrsverordnung) – das betrifft den Käufer. Gepachtete Weiden gehören nicht automatisch zum Hof: Halten Sie die Pachtverträge mit Laufzeit und Kündigungsfristen bereit, damit Käufer wissen, welche Flächen ihnen zur Verfügung stehen. Liegen Weiden nicht direkt am Hof, gehört dazu auch die Frage, wie sie erreicht werden – über eigene Wege oder über eingetragene Wegerechte.
Landwirtschaftliche Flächen mitverkaufen
Gehören Acker, Grünland oder Wald zum Hof, gilt das Grundstückverkehrsgesetz: Der Verkauf braucht eine Genehmigung (§ 2 GrdstVG). In Mecklenburg-Vorpommern sind Grundstücke unter zwei Hektar davon ausgenommen; für Brandenburg und damit die Prignitz nennt das Deutsche Notarinstitut ebenfalls zwei Hektar.
Versagt werden kann die Genehmigung etwa bei einer ungesunden Verteilung des Bodens oder einem groben Missverhältnis zwischen Preis und Wert (§ 9 GrdstVG). Auch eine Teilung, durch die ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird, gilt in der Regel als unwirtschaftliche Verkleinerung (§ 9 Abs. 3 GrdstVG). Ab zwei Hektar kann dann das zuständige gemeinnützige Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht ausüben (§ 4 Reichssiedlungsgesetz).
Diese Hinweise sind keine Rechtsberatung. Den Einzelfall prüfen Ihr Notar oder Anwalt.
Wasser, Abwasser und die getrennte Bewertung
Viele Höfe haben eine eigene Kleinkläranlage oder einen Brunnen. Für das Einleiten des gereinigten Abwassers braucht es eine wasserrechtliche Erlaubnis (§§ 8, 9 Wasserhaushaltsgesetz); Käufer fragen nach dieser Erlaubnis und nach Wartungsnachweisen. Wird das Haus über einen eigenen Brunnen mit Trinkwasser versorgt, ist der Eigentumsübergang spätestens vier Wochen vorher dem Gesundheitsamt anzuzeigen (§ 11 Trinkwasserverordnung).
Ich bewerte Ihren Hof vor Ort, unverbindlich und kostenlos, und trenne dabei Hofstelle und Flächen: Wohnhaus und Nebengebäude bewerte ich nach Zustand und Nutzbarkeit, Acker, Grünland und Wald anhand der Bodenrichtwerte. Diese ermitteln die Gutachterausschüsse flächendeckend und nach Entwicklungszustand, also auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen (§ 196 BauGB, § 3 ImmoWertV).
Wer Höfe kauft – und welche Unterlagen zählen
Resthöfe sprechen unterschiedliche Käufer an: Familien mit Platzbedarf, Pferdehalter, Selbstständige mit Werkstatt- oder Lagerbedarf und Landwirte, die Flächen suchen. Jede Gruppe fragt anders – vollständige Unterlagen beantworten die meisten Fragen vorab:
Grundbuchauszug, Flurkarte und Übersicht aller Flurstücke
Baugenehmigungen für Wohnhaus, Ställe, Reithalle und Umbauten
Pacht- und Nutzungsverträge für Flächen und Gebäude
wasserrechtliche Erlaubnis und Wartungsprotokolle der Kleinkläranlage
Wasseranalysen bei eigenem Brunnen
Energieausweis für das Wohnhaus
Bodenrichtwertauskunft für Hof- und Landwirtschaftsflächen
Häufige Fragen
Darf ein Käufer ohne Landwirtschaft den Hof bewohnen?
Das hängt davon ab, wie die Gebäude genehmigt sind. War das Wohnhaus an den landwirtschaftlichen Betrieb gebunden oder sollen Ställe zu Wohnraum werden, kommt es auf die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB an. Ich kläre das vor der Vermarktung mit dem Bauamt.
Meine Felder sind verpachtet – was passiert beim Verkauf mit der Pacht?
Der Pachtvertrag bleibt bestehen, der Käufer tritt als Verpächter ein (§ 593b BGB). Legen Sie die Verträge mit Laufzeit und Pachtzins vor, denn sie bestimmen, wann die Flächen frei werden.
Wie lange dauert die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?
Die Behörde muss grundsätzlich binnen eines Monats entscheiden; mit Zwischenbescheid verlängert sich die Frist auf zwei, bei Prüfung des Vorkaufsrechts auf drei Monate (§ 6 GrdstVG). Diese Zeit sollten Sie bei Kaufpreiszahlung und Übergabe einplanen.
Was gilt, wenn mein Hof in der Prignitz liegt?
Dann gilt Brandenburger Landesrecht, etwa beim Bauordnungsrecht und bei den Ausführungsregeln zum Grundstückverkehr. Den Grundbuchauszug fordere ich für Brandenburger Objekte mit Ihrer Vollmacht an, falls Sie ihn nicht vorliegen haben.
Ländliche Regionen
Landkreis Prignitz · Landkreis Ludwigslust-Parchim · Landkreis Nordwestmecklenburg · Lewitzrand · Goldberg · Sternberg · Rehna · Lübz
Verkaufte Häuser mit großem Grundstück
Eine Auswahl von Immobilien, die ich verkauft habe.
Einfamilienhaus · Brunow
Einfamilienhaus mit
Scheune in Brunow
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Landkreis Ludwigslust-Parchim
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Einfamilienhaus · Polchow
Einfamilienhaus in
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.