Grundstück verkaufen in Schwerin: Wert, Bebaubarkeit und Ablauf
Wer ein Grundstück verkaufen möchte, in Schwerin oder im Umland, sollte vor dem ersten Inserat drei Fragen klären: Was darf auf der Fläche gebaut werden, in welchem Entwicklungszustand befindet sie sich, und welche Unterlagen werden Käufer und Bank verlangen? Beim unbebauten Grundstück hängt der Preis fast vollständig vom Baurecht ab. Dieselbe Quadratmeterzahl ist als baureifes Land ein Vielfaches dessen wert, was sie als Bauerwartungsland erzielt. Der Verkaufsablauf selbst ähnelt dem eines Hauses: Wertermittlung, Unterlagen, Vermarktung, Notartermin, Grundbuchumschreibung. Dieser Beitrag zeigt, worauf es dabei ankommt und was der Schweriner Markt derzeit hergibt.
Was Ihr Grundstück wert ist – und wovon der Preis abhängt
Der Wert eines unbebauten Grundstücks ergibt sich im Kern aus dem Bodenwert: Fläche mal Quadratmeterpreis, angepasst an die Besonderheiten des Grundstücks. Das klingt einfach, ist es aber nicht, weil der Quadratmeterpreis von mehreren Faktoren gleichzeitig abhängt. Entscheidend sind das zulässige Maß der baulichen Nutzung, der Entwicklungszustand, Größe und Zuschnitt, die Erschließung und die Lage.
Der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt, nicht als Ergebnis
Den ersten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert. Für Schwerin ermittelt ihn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte jährlich; die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026 und wurden am 27. März 2026 beschlossen. Die Bodenrichtwertkarte ist über die Seiten der Landeshauptstadt und über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-MV im GeoPortal Mecklenburg-Vorpommern kostenfrei abrufbar.
Der Bodenrichtwert beschreibt allerdings ein fiktives Grundstück mit bestimmten Eigenschaften innerhalb einer Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab: durch die Tiefe, einen schwierigen Zuschnitt, Baumbestand, Hanglage, eine fehlende Zufahrt oder eben eine bessere oder schlechtere Bebaubarkeit. Für eine belastbare Einschätzung muss der Richtwert deshalb an das konkrete Grundstück angepasst werden.
Baureif, Rohbauland oder Bauerwartungsland
Der Entwicklungszustand ist beim Grundstücksverkauf der größte einzelne Preisfaktor. Juristisch und bewertungstechnisch werden vier Zustände unterschieden: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Nur baureifes Land ist sofort bebaubar, weil es planungsrechtlich zulässig und erschlossen ist.
Wie groß der Abstand ausfällt, zeigt die Auswertung des Schweriner Gutachterausschusses für die Jahre 2015 bis 2025: Rohbauland im individuellen Wohnungsbau wurde dort mit einem Richtwertanteil von rund 52 Prozent des Baulandwerts ausgewertet (Stand: Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026). Bauerwartungsland liegt deutlich darunter, und die Spannen sind groß, weil jede Fläche ihre eigene Perspektive hat. Für Verkäufer heißt das: Wer eine Fläche als "Bauland" anbietet, die planungsrechtlich noch keines ist, bekommt im Verkaufsprozess Probleme – spätestens dann, wenn der Käufer die Finanzierung bei seiner Bank einreicht.
Bebaubarkeit prüfen: der größte Hebel beim Preis
Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, richtet sich nach dem Baugesetzbuch. Für Verkäufer sind drei Konstellationen relevant, und es lohnt sich, die eigene Fläche vor dem Verkauf eindeutig einzuordnen.
Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich
Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, steht die Bebaubarkeit im Plan: Art und Maß der Nutzung, Bauweise, überbaubare Flächen. Das ist die klarste Situation, und sie lässt sich belegen. Einsicht in die Bauleitplanung gibt die Landeshauptstadt Schwerin.
Fehlt ein Bebauungsplan, kommt es darauf an, ob die Fläche innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 Baugesetzbuch: Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Was dort gebaut werden darf, ergibt sich also aus der Nachbarschaft – ein Spielraum, der im Verkauf sowohl Chance als auch Risiko ist.
Liegt die Fläche im Außenbereich, ist eine Bebauung nach § 35 Baugesetzbuch nur in engen Ausnahmen zulässig, vor allem für privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe. Eine Außenbereichsfläche als Baugrundstück zu vermarkten, führt in der Regel ins Leere.
Der Vorbescheid: Klarheit schaffen, bevor der Käufer fragt
Wenn die Bebaubarkeit nicht eindeutig ist, lässt sie sich vorab klären. Über einen Vorbescheid – oft als Bauvoranfrage bezeichnet – entscheidet die Bauaufsichtsbehörde verbindlich über einzelne Fragen eines Bauvorhabens, etwa darüber, ob und in welchem Umfang eine Bebauung auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig wäre. Rechtsgrundlage ist die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern; Antrag, erforderliche Unterlagen und Gebühren erfragen Sie bei der zuständigen Bauaufsicht, für Schwerin bei der Landeshauptstadt.
Für Verkäufer kann sich dieser Schritt doppelt lohnen. Zum einen wird aus einer Behauptung ein Dokument, das Käufer und Banken akzeptieren. Zum anderen verändert ein positiver Vorbescheid oft die Käufergruppe: Statt Interessenten, die einen Risikoabschlag einpreisen, melden sich Bauherren mit konkreten Plänen. Bei einer kleinen Baulücke mit klarer Nachbarschaftsbebauung ist der Aufwand oft entbehrlich, bei einer größeren Fläche am Siedlungsrand meist nicht.
Grundstück verkaufen in Schwerin: Markt und Nachfrage
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Schwerin beschreibt das Berichtsjahr 2025 und zeigt einen Markt, der sich erholt, aber bei unbebauten Bauflächen dünn bleibt. Insgesamt wurden 649 Kaufverträge ausgewertet – das zweite Jahr in Folge mit einem Anstieg, nach dem Tiefstand von 458 Verträgen im Jahr 2023. Das langfristige Mittel liegt bei etwa 750 Verträgen. Der Geldumsatz lag bei 224 Millionen Euro und damit zwei Prozent unter dem Vorjahr.
Für Eigentümer unbebauter Flächen ist eine andere Zahl aussagekräftiger: Nach dem Bericht wurden 2025 nur acht Baugrundstücke für Eigenheime verkauft, vier davon in Warnitz. Der Flächenumsatz unbebauter Bauflächen betrug rund 71.000 Quadratmeter. Gleichzeitig blieben die Bodenrichtwerte gegenüber dem Vorjahr unverändert, und der Baulandpreisindex stieg nur leicht auf 128,8 Punkte (Basisjahr 2020 = 100).
Dieses Bild hat zwei Seiten. Das Angebot an verkaufsfertigen Baugrundstücken in Schwerin ist knapp, was Eigentümer baureifer Flächen in eine gute Verhandlungsposition bringt. Zugleich lässt sich der Preis bei so wenigen Vergleichsfällen nicht aus einer breiten Statistik ableiten, sondern nur aus dem konkreten Grundstück und dem aktuellen Interessentenkreis. Zur übrigen Preisentwicklung vor Ort siehe den Beitrag zu den Immobilienpreisen in Schwerin 2026.
Diese Unterlagen brauchen Käufer, Bank und Notar
Fehlende Unterlagen sind beim Grundstücksverkauf ein häufiger Grund für Verzögerungen. Wer auf eine Anfrage am selben Tag mit Flurkarte und Grundbuchauszug antworten kann, verliert keine Interessenten an Wartezeit. Die folgende Übersicht nennt die wichtigsten Dokumente und wo sie herkommen.
Unterlage | Woher | Wofür sie gebraucht wird |
Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Eigentum, Belastungen, Rechte Dritter |
Flurkarte / Liegenschaftskarte | Kataster, Geoportal | Lage, Grenzen, Zuschnitt, Fläche |
Auskunft zum Planungsrecht | Landeshauptstadt Schwerin | Art und Maß der zulässigen Bebauung |
Vorbescheid, falls vorhanden | Bauaufsichtsbehörde | Verbindliche Aussage zur Bebaubarkeit |
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsichtsbehörde | Übernommene Pflichten, etwa Zufahrt |
Altlastenauskunft | Untere Bodenschutzbehörde | Verdachtsflächen, Haftung, Finanzierung |
Angaben zur Erschließung | Stadt und Versorger | Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Beiträge |
Bodenrichtwertauskunft | Gutachterausschuss, BORIS-MV | Einordnung des Preisniveaus |
Nicht jedes Dokument ist in jedem Fall nötig. Eine ausführliche Zusammenstellung für bebaute Objekte finden Sie in der Checkliste zu den Unterlagen für den Hausverkauf.
Der Ablauf in sieben Schritten
Wert und Baurecht klären. Entwicklungszustand, Bebaubarkeit und Bodenwert feststellen, bei Bedarf einen Vorbescheid beantragen.
Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskünfte zu Baulasten und Altlasten, Angaben zur Erschließung.
Preisstrategie festlegen. Angebotspreis anhand des konkreten Grundstücks und der Nachfrage bestimmen, nicht anhand des Wunschbetrags.
Vermarkten. Exposé mit Flurkarte, Maßen und einer klaren Aussage zur Bebaubarkeit; bei Bedarf Luftbilder und eine Visualisierung der möglichen Bebauung.
Interessenten prüfen. Finanzierungsbestätigung einholen, Vorstellungen zur Nutzung abgleichen, Zeitplan abstimmen.
Kaufvertrag beim Notar. Der Entwurf wird vorab übersandt; der Notar beurkundet und übernimmt die Abwicklung.
Abwicklung. Auflassungsvormerkung, gemeindliches Vorkaufsrecht, Zahlung des Kaufpreises, Besitzübergang und Umschreibung im Grundbuch.
Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen bei Grundstücken häufig mehrere Wochen, weil der Notar unter anderem die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch benötigt. Planen Sie diese Zeit ein, wenn der Erlös für einen anderen Kauf gebraucht wird.
Steuern und Kosten für Verkäufer
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks aus dem Privatvermögen kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei einem unbebauten Grundstück nicht, weil es nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Wer mehrere Objekte innerhalb weniger Jahre verkauft, sollte zudem prüfen lassen, ob die Finanzverwaltung einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt – dafür ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ein Anhaltspunkt, aber keine starre Regel.
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer; in Mecklenburg-Vorpommern liegt der Steuersatz bei 6 Prozent. Vom Verkäufer getragen werden üblicherweise die Kosten für die Löschung eingetragener Belastungen sowie, je nach Vereinbarung, Kosten für Vermessung oder Teilung, wenn eine Teilfläche verkauft wird. Die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags trägt in der Regel der Käufer.
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- und keine Rechtsberatung. Bei Fristen, Teilungen und steuerlichen Fragen sollten Sie Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuziehen; eine erste Einordnung des Grundstückswerts finden Sie über die Wertermittlung.
Was ich Eigentümern in Schwerin rate
Klären Sie die Bebaubarkeit, bevor Sie einen Preis nennen – sie entscheidet darüber, wer sich für Ihr Grundstück interessiert und was er zu zahlen bereit ist. Besorgen Sie Grundbuchauszug und Flurkarte früh, prüfen Sie Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs und halten Sie Angaben zur Erschließung bereit. Erst danach lohnt sich die Frage nach dem Angebotspreis. Wenn Sie den Verkauf nicht allein organisieren möchten, sehe ich mir Ihr Grundstück gern an, ordne Baurecht und Wert ein und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte – mehr zum Vorgehen finden Sie auf der Seite zum Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Schwerin
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück bebaubar ist?
Zuerst prüfen Sie, ob ein Bebauungsplan gilt; dann steht die zulässige Bebauung dort. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit danach, ob die Fläche in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt und sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügt. Verbindliche Auskunft gibt die Bauaufsichtsbehörde, auf Antrag auch in Form eines Vorbescheids.
Was ist mein Grundstück wert, wenn es kein Bauland ist?
Deutlich weniger als baureifes Land, aber nicht wertlos. Der Gutachterausschuss Schwerin hat Rohbauland im individuellen Wohnungsbau für die Jahre 2015 bis 2025 mit rund 52 Prozent des Baulandwerts ausgewertet. Entscheidend ist, wie konkret die Aussicht auf Baurecht ist.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Beim Verkauf aus dem Privatvermögen kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Befreiung für selbst genutztes Wohneigentum gilt bei einem unbebauten Grundstück nicht. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie lange dauert der Verkauf eines Grundstücks?
Die Vermarktung hängt von Lage und Baurecht ab und kann wenige Wochen oder mehrere Monate dauern. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Kaufpreiszahlung meist einige Wochen, weil unter anderem die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Auflassungsvormerkung vorliegen müssen.
Kann ich eine Teilfläche meines Grundstücks verkaufen?
Das ist möglich, erfordert aber in der Regel eine Teilung und eine amtliche Vermessung der neuen Grenzen. Zusätzlich muss geprüft werden, ob die Restfläche danach noch sinnvoll nutzbar und die neue Fläche selbstständig bebaubar und erschlossen ist.
