Unterlagen für den Hausverkauf: Die vollständige Checkliste für Eigentümer in Schwerin
Für den Verkauf eines Hauses brauchen Sie drei Gruppen von Unterlagen: Nachweise zum Grundstück (Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis), Unterlagen zum Gebäude (Baugenehmigung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis) und Dokumente zu laufenden Kosten, Verträgen und Rechten. Gesetzlich vorgeschrieben ist vor allem der Energieausweis. Alles andere verlangen Kaufinteressenten, finanzierende Banken und der Notar in der Praxis trotzdem. Wer die Unterlagen vor dem Start der Vermarktung vollständig beisammen hat, verkauft schneller und verhandelt aus einer stärkeren Position.
Warum vollständige Unterlagen den Verkauf beschleunigen
Fast jeder Käufer finanziert seinen Kauf zumindest teilweise über eine Bank. Die Bank prüft vor der Kreditzusage nicht nur den Käufer, sondern auch die Immobilie. Dafür braucht sie unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und aussagekräftige Fotos. Fehlt ein Dokument, stockt die Finanzierung – oft um mehrere Wochen. In dieser Zeit kann ein Interessent abspringen oder ein anderes Objekt finden.
Hinzu kommt ein psychologischer Effekt: Unvollständige Unterlagen erzeugen Unsicherheit. Käufer, die nicht wissen, ob ein Anbau genehmigt ist oder wie hoch die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ausfällt, preisen dieses Risiko ein. Vollständige, geordnete Unterlagen sind deshalb kein Formalismus, sondern ein Argument für Ihren Preis.
Die Checkliste im Überblick
Unterlage | Wofür sie gebraucht wird | Wo Sie sie in Schwerin erhalten |
Grundbuchauszug | Eigentum, Belastungen, Grundschulden | Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwerin |
Liegenschaftskarte (Flurkarte) | Grenzen, Größe und Lage des Grundstücks | Katasteramt, online über den Geoshop |
Auskunft Baulastenverzeichnis | Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen | Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt |
Energieausweis | Gesetzliche Pflicht beim Verkauf | Energieberater, Architekten, Schornsteinfeger |
Baugenehmigung und Baupläne | Nachweis, dass Gebäude und Anbauten genehmigt sind | Eigene Unterlagen oder Bauaufsichtsbehörde |
Grundrisse und Wohnflächenberechnung | Grundlage für Preis und Finanzierung | Eigene Unterlagen oder Architekt |
Nachweise zu Modernisierungen | Belegen Zustand und Wert | Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen |
Grundsteuerbescheid, Versicherung, Nebenkosten | Laufende Kosten für den Käufer | Eigene Unterlagen |
Die folgenden Abschnitte erklären, worauf es bei den einzelnen Dokumenten ankommt.
Unterlagen zum Grundstück
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten eingetragen sind – etwa Grundschulden der Bank, Wegerechte oder ein Wohnrecht. Für Schwerin ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwerin am Demmlerplatz zuständig. Als Eigentümer erhalten Sie einen einfachen Ausdruck für 10 Euro, einen beglaubigten für 20 Euro.
Für die Vermarktung genügt in der Regel ein aktueller einfacher Ausdruck. Der Notar holt vor der Beurkundung ohnehin selbst einen tagesaktuellen Stand ein. Wichtig ist, dass Sie Eintragungen in Abteilung II und III früh kennen. Ein altes Wohnrecht der Eltern oder eine längst getilgte, aber nicht gelöschte Grundschuld lassen sich lösen – aber nicht über Nacht.
Liegenschaftskarte
Die Liegenschaftskarte, umgangssprachlich Flurkarte, zeigt die Grundstücksgrenzen und die Lage der Gebäude. Banken verlangen sie für die Finanzierung. Für Schwerin nimmt das Katasteramt des Landkreises Ludwigslust-Parchim diese Aufgabe in Kooperation mit der Stadt wahr. Den Auszug können Sie online über den Geoshop bestellen und nach der Bezahlung sofort herunterladen; ein Standardauszug im Format DIN A4 kostet 15 Euro. Wer nur einen ersten Blick werfen möchte, kann die Karte kostenfrei im GeoPortal.MV einsehen.
Baulastenverzeichnis
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die nicht im Grundbuch steht – zum Beispiel die Pflicht, einem Nachbarn eine Zufahrt zu dulden oder Abstandsflächen freizuhalten. Weil Baulasten den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks beeinflussen, fragen Banken und aufmerksame Käufer gezielt danach. In Schwerin führt die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt das Verzeichnis. Die Auskunft beantragen Sie schriftlich oder online; die Gebühr liegt nach Angaben der Stadt bei etwa 20 bis 25 Euro je Flurstück, die Bearbeitung dauert in der Regel wenige Tage. Liegt Ihr Haus im Umland, ist die Bauaufsicht des jeweiligen Landkreises zuständig.
Erschließung und Altlasten
Bei älteren Grundstücken oder Neubaugebieten lohnt ein Blick auf die Erschließung: Sind die Erschließungsbeiträge vollständig abgerechnet? Eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde schafft Klarheit. Straßenausbaubeiträge hat Mecklenburg-Vorpommern zwar abgeschafft; für ältere Baumaßnahmen können aber noch Bescheide offen sein. Bei ehemals gewerblich genutzten Flächen kann zudem eine Auskunft zu Altlasten sinnvoll sein.
Unterlagen zum Gebäude
Energieausweis
Der Energieausweis ist die einzige Unterlage, die beim Verkauf ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben ist. Seit dem 29. Juli 2026 ist das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft; an den Grundpflichten für Verkäufer hat sich dadurch nichts geändert. Der Ausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden. Schon in der Immobilienanzeige sind die wichtigsten Kennwerte anzugeben, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Prüfen Sie daher früh, ob Ihr Ausweis noch gültig ist. Ab Januar 2027 werden neue Ausweise digital ausgestellt und enthalten zusätzliche Angaben; bestehende Ausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig. Ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis nötig ist, hängt vom Gebäude ab. Ausnahmen gibt es etwa für Baudenkmäler.
Baugenehmigung, Pläne und Wohnflächenberechnung
Käufer und Banken wollen wissen, ob das Gebäude so genehmigt ist, wie es heute dasteht. Legen Sie deshalb Baugenehmigung, genehmigte Baupläne, Baubeschreibung und gegebenenfalls die Schlussabnahme bereit. Das gilt besonders für nachträgliche Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse, Wintergärten oder Carports. Fehlen die Unterlagen, lohnt eine Akteneinsicht bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde – in Schwerin bei der Stadt, im Umland beim jeweiligen Landkreis.
Mindestens ebenso wichtig sind aktuelle Grundrisse und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung. Die Wohnfläche ist eine zentrale Größe für Preis, Bewertung und Finanzierung. Weicht sie im Exposé deutlich von der Realität ab, drohen später Streit und Minderungsansprüche. Bei älteren Häusern ohne verlässliche Berechnung empfiehlt sich ein neues Aufmaß.
Modernisierungen und Haustechnik
Rechnungen für ein neues Dach, neue Fenster, eine Wärmepumpe oder eine sanierte Elektrik belegen den Zustand Ihres Hauses und stützen den Preis. Sammeln Sie außerdem Wartungsnachweise der Heizung, das Protokoll bzw. den Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers und Gewährleistungsunterlagen, die auf den Käufer übergehen können. Eine kurze Übersicht mit Jahr und Art jeder Modernisierung hilft Interessenten mehr als ein Stapel loser Belege.
Laufende Kosten und Verträge
Käufer fragen verlässlich nach den Nebenkosten. Halten Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid, die Beitragsrechnung der Wohngebäudeversicherung sowie Abrechnungen für Wasser, Abwasser, Müll und Energie bereit. Die Wohngebäudeversicherung geht mit dem Eigentumswechsel übrigens automatisch auf den Käufer über; er kann sie danach kündigen.
Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen
Wer eine Wohnung verkauft, braucht zusätzlich die Dokumente der Eigentümergemeinschaft. Sie zeigen Käufern, wie gut das Haus verwaltet wird und ob größere Kosten anstehen:
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage
Beschluss-Sammlung und Höhe des monatlichen Hausgeldes
gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht
Gerade die Protokolle lesen gut informierte Käufer sehr genau. Beschlossene Sonderumlagen oder anstehende Sanierungen sollten Sie offen ansprechen. Mehr zu den Besonderheiten lesen Sie auf unserer Seite zum Verkauf einer Eigentumswohnung in Schwerin.
Sonderfälle: vermietet, geerbt, denkmalgeschützt
Vermietete Immobilien: Käufer benötigen die Mietverträge samt Nachträgen, eine Mieterliste mit Kaltmieten, die letzten Betriebskostenabrechnungen und Angaben zu Kautionen. Diese Unterlagen sind die Grundlage jeder Renditeberechnung.
Geerbte Immobilien: Verkaufen können nur die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Erben müssen ihr Erbrecht deshalb zuerst nachweisen – mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Umschreibung gebührenfrei. Mehr dazu auf unserer Seite zum Verkauf einer geerbten Immobilie.
Denkmalgeschützte Häuser: Hier gehören die Eintragung in die Denkmalliste, denkmalrechtliche Genehmigungen und – falls vorhanden – Bescheinigungen über steuerlich begünstigte Sanierungskosten dazu. In der Schelfstadt und der Altstadt betrifft das viele Gebäude.
Welche Unterlage Sie wann brauchen
Nicht alles muss am ersten Tag vorliegen. Eine sinnvolle Reihenfolge:
Vor der Bewertung: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Modernisierungsübersicht. Damit lässt sich der Marktwert realistisch einschätzen.
Vor dem Inserat: gültiger Energieausweis, Fotos, vollständiges Exposé; bei Wohnungen die WEG-Unterlagen.
Vor der Finanzierungsprüfung des Käufers: Flurkarte, Baulastenauskunft, Baugenehmigungen, Nachweise zu Kosten.
Vor dem Notartermin: Angaben zur abzulösenden Finanzierung und die Kontaktdaten Ihrer Bank. Die Löschungsbewilligung für die Grundschuld fordert in der Regel der Notar an.
Fazit: Vollständigkeit ist ein Preisargument
Die Unterlagen für einen Hausverkauf zusammenzustellen kostet Zeit, meist einige Wochen. Wer damit erst beginnt, wenn der erste Interessent danach fragt, verliert Tempo und Verhandlungsspielraum. Beginnen Sie deshalb mit Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrissen und ergänzen Sie den Rest parallel zur Vorbereitung der Vermarktung.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Schwerin oder Umgebung verkaufen möchten, unterstütze ich Sie dabei, die Unterlagen vollständig zusammenzustellen und auf Lücken zu prüfen, bevor sie Käufern oder Banken vorliegen. Welche Leistungen dazugehören, lesen Sie unter Leistungen für Verkäufer; einen Überblick über den gesamten Ablauf finden Sie auf der Seite Haus verkaufen in Schwerin.
Häufige Fragen zu Unterlagen beim Hausverkauf
Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf gesetzlich Pflicht?
Gesetzlich vorgeschrieben ist der Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Alle weiteren Unterlagen fordert kein Gesetz, Banken und Notar benötigen sie aber praktisch immer – vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung.
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?
Für Exposé und Bankgespräche sollte er nicht älter als etwa drei Monate sein. Vor der Beurkundung prüft der Notar das Grundbuch ohnehin selbst tagesaktuell.
Was tun, wenn die Baugenehmigung nicht mehr auffindbar ist?
Dann hilft eine Akteneinsicht bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, die Kopien aus der Bauakte anfertigen kann. Wurden Anbauten nie genehmigt, sollte das vor der Vermarktung geklärt werden, weil Käufer und Banken sonst Abschläge verlangen oder abspringen.
Wer kümmert sich um die Löschung der Grundschuld?
Die Bank des Verkäufers stellt die Löschungsbewilligung aus, in der Regel auf Anforderung des Notars. Der Kaufpreis wird dann so gezahlt, dass die Restschuld direkt abgelöst wird.
Wie lange dauert es, alle Unterlagen zu beschaffen?
Grundbuchauszug und Flurkarte liegen oft innerhalb weniger Tage vor. Fehlen Bauunterlagen, ein gültiger Energieausweis oder die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, sollten Sie mehrere Wochen einplanen.
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