Immobilienpreise in Schwerin 2026: Was kosten Häuser und Eigentumswohnungen?

Aktuelle Kaufpreise und Entwicklungen auf dem Schweriner Immobilienmarkt

Wie viel ist ein Haus in Schwerin aktuell wert? Was kostet eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter und wie haben sich die Immobilienpreise nach den deutlichen Veränderungen der vergangenen Jahre entwickelt? Gerade Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, stoßen bei der Recherche im Internet auf sehr unterschiedliche Angaben. Ein wesentlicher Grund dafür liegt in der jeweiligen Datengrundlage. Viele Immobilienportale betrachten hauptsächlich Angebotspreise und damit die Preise, zu denen Immobilien am Markt angeboten werden. Ob diese Preise beim späteren Verkauf tatsächlich erzielt wurden, lässt sich daraus nicht ohne Weiteres ableiten.

Eine besonders aussagekräftige Grundlage für die Beurteilung des Schweriner Immobilienmarktes ist deshalb der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin. Die Auswertungen basieren auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen und ermöglichen damit einen fundierten Blick auf das reale Marktgeschehen. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2026 wertet das Immobilienjahr 2025 aus und zeigt eine interessante Entwicklung: Nach dem deutlichen Rückgang der Immobilientransaktionen infolge der Zinswende kommt wieder mehr Bewegung in den Schweriner Immobilienmarkt.

Der Immobilienmarkt in Schwerin belebt sich wieder

Der starke Anstieg der Finanzierungskosten ab 2022 hat den Immobilienmarkt deutlich verändert. Viele Kaufinteressenten konnten die während der Niedrigzinsphase aufgerufenen Immobilienpreise nicht mehr zu vergleichbaren monatlichen Raten finanzieren. Die Folge war auch in Schwerin eine spürbare Zurückhaltung. Besonders deutlich wurde dies 2023, als lediglich 458 Kaufverträge registriert wurden.

Inzwischen hat sich die Situation merklich verbessert. Im Jahr 2025 wurden in Schwerin insgesamt 649 Grundstückskaufverträge abgeschlossen. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von rund 21 Prozent. Damit nahm die Zahl der Immobilientransaktionen bereits das zweite Jahr in Folge zu. Zwar liegt der Markt damit weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt von ungefähr 750 Kaufverträgen pro Jahr, gegenüber dem Tiefpunkt 2023 hat die Zahl der Transaktionen jedoch um rund 42 Prozent zugenommen. Der Schweriner Immobilienmarkt hat sich somit deutlich belebt, auch wenn von einer Rückkehr zu den Bedingungen der Niedrigzinsphase nicht gesprochen werden kann.

Eigentumswohnungen bilden den größten Teil des Marktes

Besonders wichtig für den Schweriner Immobilienmarkt ist das Segment der Eigentumswohnungen. Wohn- und Teileigentum macht inzwischen rund 60 Prozent des gesamten Marktgeschehens aus. Auffällig ist insbesondere die Entwicklung bei gebrauchten Eigentumswohnungen: Während 2024 noch rund 200 Weiterverkäufe registriert wurden, waren es 2025 bereits 310 Verkäufe.

Für durchschnittlich ausgestattete Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen etwa 45 und 120 Quadratmetern ermittelte der Gutachterausschuss beim Weiterverkauf einen durchschnittlichen Kaufpreis von rund 1.941 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Vorjahr lag dieser Wert etwa 30 Euro pro Quadratmeter niedriger. Damit zeigt sich eine leichte Preissteigerung bei gleichzeitig deutlich gestiegener Anzahl abgeschlossener Kaufverträge.

Die Spannweite innerhalb des Wohnungsmarktes ist allerdings erheblich. Bei Wohnungen, die erstmals nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft wurden, lag der durchschnittliche Kaufpreis bei rund 2.107 Euro pro Quadratmeter. Komfortabel ausgestattete Wohnungen erreichten beim Weiterverkauf durchschnittlich etwa 3.572 Euro pro Quadratmeter, während bei Neubau-Erstverkäufen komfortabler Wohnungen sogar durchschnittlich rund 4.558 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Bereits diese Unterschiede zeigen, warum es den einen allgemeingültigen Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Schwerin nicht geben kann.

Was bedeutet der Quadratmeterpreis für eine konkrete Wohnung?

Für eine erste Orientierung lässt sich mit dem durchschnittlichen Wert von 1.941 Euro pro Quadratmeter rechnen. Eine durchschnittlich ausgestattete Bestandswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche käme damit rein rechnerisch auf einen Wert von rund 155.000 Euro. Bei 100 Quadratmetern wären es rund 194.000 Euro.

Eine solche Berechnung ersetzt jedoch keine Immobilienbewertung. Eine modernisierte Eigentumswohnung in attraktiver Lage mit Balkon, Stellplatz und zeitgemäßer Ausstattung kann erheblich über diesem Durchschnitt liegen. Eine Wohnung mit Modernisierungsbedarf, ungünstigem Grundriss oder weniger gefragter Mikrolage kann dagegen deutlich darunter liegen. Hinzu kommen Faktoren wie Etage, Aufzug, Energieeffizienz, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe der Instandhaltungsrücklage oder mögliche Sonderumlagen. Bei vermieteten Wohnungen beeinflussen außerdem die Miethöhe und das bestehende Mietverhältnis die Bewertung.

Wie stark unterscheiden sich die Preise innerhalb Schwerins?

Schwerin ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Zwischen den einzelnen Stadtteilen und teilweise sogar innerhalb eines Stadtteils bestehen deutliche Unterschiede. Zu den bekannten und häufig nachgefragten innerstädtischen Wohnlagen zählen beispielsweise Schelfstadt, Altstadt, Werdervorstadt, Feldstadt, Ostorf und Teile der Paulsstadt. Bei Einfamilienhäusern spielen darüber hinaus unter anderem Neumühle, Friedrichsthal, Krebsförden, Warnitz und Zippendorf eine wichtige Rolle.

Gerade die besondere Lage Schwerins zwischen zahlreichen Seen sorgt dafür, dass Wasser- und Naturnähe einen erheblichen Einfluss auf die Nachfrage haben können. Trotzdem wäre es nicht seriös, jedem Stadtteil pauschal einen bestimmten Quadratmeterpreis zuzuordnen. Der Gutachterausschuss kann nur dort statistisch belastbare Aussagen treffen, wo eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kaufverträge vorliegt. Darüber hinaus kann beispielsweise eine ruhige Seitenstraße innerhalb der Schelfstadt eine vollkommen andere Nachfrage erzeugen als eine stärker durch Verkehr geprägte Lage im gleichen Stadtteil. Mikrolage, Ausrichtung, Aussicht, Lärm, Stellplatzsituation und die unmittelbare Umgebung können bereits innerhalb weniger hundert Meter zu spürbaren Preisunterschieden führen.

Einfamilienhäuser in Schwerin: Was wird tatsächlich bezahlt?

Im Jahr 2025 wurden in Schwerin insgesamt 53 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Für sanierte beziehungsweise marktüblich modernisierte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Grundstücksmarktbericht – abhängig unter anderem von Baujahr und Objektgruppe – durchschnittliche Kaufpreise von ungefähr 2.530 bis 3.150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Auch in diesem Segment zeigen die ausgewerteten Daten zuletzt wieder eine positive Preisentwicklung.

Bei einem Einfamilienhaus besitzt der reine Quadratmeterpreis allerdings eine deutlich geringere Aussagekraft als bei einer Eigentumswohnung. Schließlich wird nicht nur das Gebäude, sondern gleichzeitig das dazugehörige Grundstück erworben. Ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück ist daher nicht unmittelbar mit einem ebenfalls 140 Quadratmeter großen Haus auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück vergleichbar. Neben Grundstücksgröße und Bodenwert spielen unter anderem Baujahr, Modernisierungszustand, energetische Qualität, Grundstückszuschnitt, Garage oder Carport, Nebengebäude, Terrasse und Garten eine wichtige Rolle.

Besonders deutlich wird das bei zwei äußerlich vergleichbaren Häusern. Wurde eines davon in den vergangenen Jahren umfassend modernisiert und verfügt über eine zeitgemäße Heizungsanlage, moderne Fenster, ein erneuertes Bad und einen guten energetischen Zustand, kann die Zahlungsbereitschaft der Käufer erheblich höher sein als bei einem Haus gleicher Wohnfläche mit älterer Heizung, Sanierungsbedarf und anstehenden Investitionen. Eine Bewertung allein nach Wohnfläche und durchschnittlichem Quadratmeterpreis würde diesen Unterschied nicht ausreichend berücksichtigen.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Schwerin

Auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser bilden einen wichtigen Bestandteil des Schweriner Eigenheimmarktes. Im Jahr 2025 wurden 47 Doppelhaushälften beziehungsweise Reihenendhäuser verkauft. Damit bewegte sich die Anzahl nahezu auf dem Niveau des Vorjahres.

Für sanierte beziehungsweise marktübliche Doppelhaushälften und Reihenendhäuser liegen die ausgewerteten durchschnittlichen Kaufpreise – abhängig von der jeweiligen Baujahresgruppe – ungefähr zwischen 2.530 und 2.660 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Reihenmittelhäusern bewegt sich die entsprechende Spanne ungefähr zwischen 1.980 und 2.540 Euro pro Quadratmeter. Auch diese Werte sind als Orientierung zu verstehen. Ein modernes Reihenhaus mit guter Energieeffizienz und zeitgemäßer Ausstattung kann trotz kleinerem Grundstück einen höheren Quadratmeterpreis erzielen als ein größeres, aber deutlich modernisierungsbedürftiges Eigenheim.

Mehrfamilienhäuser: Der Schweriner Investmentmarkt zieht wieder an

Auch bei Mehrfamilienhäusern ist eine Belebung des Marktes zu erkennen. Im Jahr 2025 wurden in Schwerin insgesamt 55 Mehrfamilienhäuser verkauft, nachdem es im Vorjahr 51 gewesen waren. Der Gutachterausschuss unterscheidet bei älteren Mehrfamilienhäusern unter anderem nach dem Zeitpunkt beziehungsweise Umfang der Modernisierung.

Für Mehrfamilienhäuser mit Baujahr bis 1956, die vollständig modernisiert beziehungsweise bis 2004 modernisiert wurden, wurde zuletzt ein durchschnittlicher Kaufpreis von ungefähr 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnflächefestgestellt. Bei vollständig modernisierten beziehungsweise ab 2005 modernisierten Objekten lag der Durchschnitt bei etwa 1.700 Euro pro Quadratmeter. Der Unterschied zwischen den Modernisierungskategorien beträgt langfristig damit ungefähr 300 Euro pro Quadratmeter. Nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 zeigen die Daten inzwischen auch bei Mehrfamilienhäusern wieder eine Aufwärtsbewegung.

Gerade bei Anlageimmobilien darf der Quadratmeterpreis allerdings nicht isoliert betrachtet werden. Für Investoren ist entscheidend, welche Einnahmen die Immobilie erwirtschaftet und welche zukünftigen Kosten zu erwarten sind. Jahresnettokaltmiete, bestehende Mietverträge, Leerstand, Miethöhe, Modernisierungsbedarf und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten haben unmittelbaren Einfluss auf den Marktwert. Zwei Mehrfamilienhäuser mit identischer Wohnfläche und ähnlichem Baujahr können deshalb wirtschaftlich vollkommen unterschiedlich bewertet werden.

Baugrundstücke für Einfamilienhäuser bleiben knapp

Ein weiterer interessanter Punkt des Grundstücksmarktberichtes ist das geringe Angebot an Baugrundstücken. Im gesamten Jahr 2025 wurden in Schwerin lediglich acht Baugrundstücke für den individuellen Eigenheimbau verkauft. Vier davon befanden sich in Warnitz, die übrigen Grundstücke verteilten sich auf Neumühle, Friedrichsthal, Wickendorf und Krebsförden.

Das zeigt, wie begrenzt das Angebot an klassischen Neubaugrundstücken innerhalb der Landeshauptstadt mittlerweile ist. Die Bodenrichtwerte selbst blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert, während beim Baulandpreisindex lediglich eine leichte Steigerung festgestellt wurde. Für den Markt bestehender Einfamilienhäuser ist das begrenzte Grundstücksangebot durchaus relevant: Wer ein Eigenheim in Schwerin sucht, kann nicht ohne Weiteres auf eine große Auswahl verfügbarer Neubaugrundstücke ausweichen.

Angebotspreis und tatsächlicher Verkaufspreis sind zwei unterschiedliche Dinge

Wer online nach Immobilienpreisen in Schwerin sucht, findet schnell zahlreiche Quadratmeterpreise. Dabei sollte immer geprüft werden, worauf diese Zahlen beruhen. Immobilienportale zeigen überwiegend die Preise aktuell angebotener Häuser und Wohnungen. Diese Angebotspreise geben zunächst lediglich wieder, welchen Kaufpreis sich ein Verkäufer vorstellt. Ob die Immobilie später tatsächlich zu diesem Preis verkauft wird, nach einer Preisreduzierung einen Käufer findet oder überhaupt nicht verkauft wird, lässt sich daraus nicht erkennen.

Genau darin liegt die besondere Bedeutung der Daten des Gutachterausschusses. Die Kaufpreissammlung basiert auf tatsächlich abgeschlossenen Immobilien- und Grundstückskaufverträgen. Für eine professionelle Immobilienbewertung sind reale Vergleichstransaktionen deshalb wesentlich aussagekräftiger als der alleinige Vergleich mit aktuellen Online-Inseraten.

Welche Rolle spielen Zinsen und energetischer Zustand?

Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt deutlich, wie stark der Immobilienmarkt von den Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer beeinflusst wird. Während der Niedrigzinsphase konnten vergleichsweise hohe Kaufpreise mit niedrigen monatlichen Kreditraten finanziert werden. Mit dem deutlichen Anstieg der Zinsen änderte sich diese Situation. Die gleiche monatliche Rate ermöglichte plötzlich einen wesentlich geringeren Darlehensbetrag. Gleichzeitig blieben Bau- und Modernisierungskosten hoch. Die zunächst stark rückläufige Zahl der Kaufverträge war eine direkte Folge dieser veränderten Rahmenbedingungen.

Inzwischen haben sich Käufer und Verkäufer stärker auf das neue Marktumfeld eingestellt. Dennoch wird genauer gerechnet als während der Niedrigzinsphase. Das gilt insbesondere bei Immobilien mit Modernisierungsbedarf. Neben dem eigentlichen Kaufpreis betrachten Interessenten zunehmend die Kosten, die nach dem Erwerb entstehen könnten. Eine ältere Heizungsanlage, energetisch schwache Fenster, ein ungedämmtes Dach oder eine sanierungsbedürftige Gebäudehülle können deshalb stärker in die Kaufpreisentscheidung einfließen. Ältere Immobilien sind dadurch nicht automatisch schlecht verkäuflich – ihr Zustand muss jedoch realistisch in die Preisfindung einbezogen werden.

Was bedeutet die aktuelle Marktlage für Eigentümer?

Für Immobilieneigentümer ist die Entwicklung zunächst positiv. Mit 649 Kaufverträgen und einem Plus von rund 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr ist der Schweriner Immobilienmarkt wieder deutlich aktiver geworden. Gleichzeitig sind Käufer heute häufig preisbewusster und vergleichen Immobilien intensiver. Finanzierung, Energieeffizienz und mögliche Modernisierungskosten werden stärker berücksichtigt.

Für einen erfolgreichen Verkauf gewinnt deshalb die richtige Positionierung der Immobilie an Bedeutung. Ein marktgerechter Angebotspreis bedeutet dabei nicht, möglichst günstig anzubieten. Ziel sollte vielmehr sein, einen Preis festzulegen, der sowohl die individuellen Eigenschaften der Immobilie als auch die aktuelle Nachfrage berücksichtigt. Wird eine Immobilie deutlich oberhalb der Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer angeboten, kann sich die Vermarktungsdauer erheblich verlängern. Umgekehrt sollte ein Eigentümer seine Immobilie selbstverständlich auch nicht unter Wert verkaufen.

Was ist eine Immobilie in Schwerin 2026 wirklich wert?

Die aktuellen Zahlen des Grundstücksmarktberichtes geben eine gute Orientierung: Eine durchschnittlich ausgestattete gebrauchte Eigentumswohnung wurde zuletzt für rund 1.941 Euro pro Quadratmeter verkauft. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern bewegen sich die ausgewerteten Kategorien ungefähr zwischen 2.530 und 3.150 Euro pro Quadratmeter. Bei Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern zeigen sich wiederum eigene Preisbereiche.

Für die Bewertung einer konkreten Immobilie reichen diese Durchschnittswerte jedoch nicht aus. Entscheidend sind Lage und Mikrolage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, energetischer Zustand, Ausstattung, Grundriss und die zum Bewertungszeitpunkt vorhandene Nachfrage. Bei Eigentumswohnungen kommen die Eigenschaften des Gemeinschaftseigentums hinzu, während bei Mehrfamilienhäusern insbesondere Mieteinnahmen und wirtschaftliche Kennzahlen berücksichtigt werden müssen.

Fazit: Der Schweriner Immobilienmarkt hat sich deutlich stabilisiert

Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeichnet insgesamt ein freundlicheres Bild als noch vor einigen Jahren. Mit 649 abgeschlossenen Kaufverträgen im Jahr 2025 ist die Zahl der Transaktionen gegenüber dem Vorjahr um rund 21 Prozent gestiegen. Verglichen mit dem Tiefpunkt des Jahres 2023 hat sich die Marktaktivität sogar um rund 42 Prozent erhöht. Besonders deutlich ist die Belebung bei Eigentumswohnungen, aber auch bei Häusern und Mehrfamilienhäusern zeigt sich wieder mehr Bewegung.

Die wichtigste Erkenntnis für Eigentümer bleibt dennoch: Den einen Quadratmeterpreis für Immobilien in Schwerin gibt es nicht. Durchschnittswerte eignen sich hervorragend zur Orientierung und zur Beobachtung des Marktes. Den tatsächlichen Wert eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses bestimmen jedoch die individuellen Eigenschaften des Objektes und seine konkrete Lage.

Als Immobilienmakler und Immobilienbewerter in Schwerin beschäftige ich mich täglich mit der Bewertung und dem Verkauf von Immobilien in Schwerin und Umgebung. Wenn Sie wissen möchten, welchen Kaufpreis Ihre Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erzielen könnte, können Sie gerne eine individuelle Immobilienbewertung anfragen.

Quelle und Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin, Grundstücksmarktbericht 2026. Die genannten Quadratmeterpreise sind Durchschnittswerte ausgewerteter Kaufverträge und stellen keine individuelle Immobilienbewertung oder Preisgarantie dar.

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