Gebäudemodernisierungsgesetz: Was die Reform für Verkäufer bedeutet
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) am 29. Juli 2026 ersetzt. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist die wichtigste Nachricht: Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist gestrichen – und mit ihr das Betriebsverbot für Erdgas- und Ölkessel, die älter als 30 Jahre sind. Eine alte Heizung ist damit kein rechtliches Verkaufshindernis mehr. Geblieben sind die Pflichten, die Verkäufer schon vorher hatten: Energieausweis vorlegen und übergeben, Pflichtangaben in der Anzeige, Nachrüstung der obersten Geschossdecke. Dieser Beitrag ordnet ein, was sich für Sie als Verkäufer tatsächlich geändert hat und was ab 2027 noch folgt.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ist und seit wann es gilt
Das GModG ist kein völlig neues Gesetz, sondern die umbenannte und überarbeitete Fassung des Gebäudeenergiegesetzes. Bundestag und Bundesrat verabschiedeten die Novelle Mitte Juli 2026, die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28. Juli 2026. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026 (Stand: Oktober 2026). Im amtlichen Gesetzestext behält die Vorschrift ihre alte Fundstelle, sodass Sie sie weiterhin unter dem Kürzel GEG finden – inzwischen aber mit dem Titel Gebäudemodernisierungsgesetz.
Für die Praxis heißt das vor allem eines: Was in älteren Ratgebern zum sogenannten Heizungsgesetz steht, ist in Teilen überholt. Gerade bei Heizungsfragen lohnt ein Blick auf das Datum der Quelle, bevor Sie Konsequenzen für Ihren Verkauf daraus ableiten.
Gebäudemodernisierungsgesetz und Hausverkauf: Diese Pflichten sind entfallen
Zwei Regelungen, die den Verkauf älterer Häuser jahrelang belastet haben, sind weg.
Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen. Bisher musste eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Nach dem GModG können Eigentümer die Heiztechnik grundsätzlich frei wählen: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung und Biomasse, aber ausdrücklich auch Gas und Öl.
Ebenfalls entfallen ist das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Der frühere § 72 GEG untersagte den Weiterbetrieb von Erdgas- und Heizölkesseln, die älter als 30 Jahre waren. Diese Vorschrift wurde ersatzlos gestrichen; die Paragrafen 71 bis 73 sind im Gesetzestext inzwischen als weggefallen gekennzeichnet.
Für Verkaufsgespräche ist das unmittelbar relevant. Kaufinteressenten haben das Alter der Heizung oft mit dem Argument angesprochen, sie müsse gesetzlich ohnehin bald raus. Dieses Argument trägt nicht mehr. Wirtschaftlich bleibt eine 25 Jahre alte Anlage dennoch ein Preisfaktor, weil Käufer Betriebskosten und Reparaturrisiko einrechnen. Wie stark der energetische Zustand auf den Wert durchschlägt, hängt vom Gesamtbild der Immobilie ab – dazu mehr unter Immobilienbewertung.
Neu hinzugekommen: die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen
Die freie Technologiewahl gilt nicht ohne Gegenleistung. Wer ab 2029 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Diese Staffelung wird als Bio-Treppe bezeichnet und steht in § 43 GModG:
Zeitraum | Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe |
ab 2029 | 10 Prozent |
ab 2030 | 15 Prozent |
ab 2035 | 30 Prozent |
ab 2040 | 60 Prozent |
Als erfüllt gilt die Anforderung nach dem Gesetz auch dann, wenn die Heizung mit Solarthermie oder als Hybridanlage mit einer Wärmepumpe betrieben wird; diese Option nennt das Gesetz bis 2035. Bestehende Anlagen sind von der Bio-Treppe nicht betroffen und dürfen weiterlaufen.
Zusätzlich kündigt § 42a GModG eine Quote für klimafreundliches Gas und Heizöl ab 2028 an. Die Einzelheiten soll ein eigenes Gesetz regeln, das bis zum 1. Dezember 2026 vorliegen sollte. Zum Zeitpunkt dieses Beitrags sind die Details noch offen, deshalb lässt sich die spätere Kostenwirkung für Hauseigentümer nicht seriös beziffern.
Praktisch bedeutet das: Wenn Sie kurz vor dem Verkauf noch eine neue Gasheizung einbauen, übernimmt der Käufer eine Anlage, für die ab 2029 Bioanteile vorgeschrieben sind. Ein Ausschlussgrund ist das nicht, es gehört aber ins Gespräch und in die Unterlagen.
Was beim Verkauf unverändert gilt
Die verkaufsbezogenen Pflichten hat die Reform nicht angetastet. Sie stehen weiterhin in § 80 GModG.
Energieausweis
Liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss für den Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Wohnung einer ausgestellt werden. Spätestens bei der Besichtigung ist er dem Interessenten vorzulegen, als Original, Kopie oder deutlich sichtbarer Aushang. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Pflichtangaben aus dem Ausweis gehören außerdem in kommerzielle Immobilienanzeigen (§ 87 GModG). Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten können als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist derzeit ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Gebäude das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erreicht. Ein reiner Verbrauchsausweis genügt in diesen Fällen also nicht.
Käufer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen können nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, sofern dieses unentgeltlich angeboten wird.
Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke
§ 35 GModG verlangt unverändert, dass oberste Geschossdecken gedämmt sind, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen. Zulässig ist höchstens ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m²·K); alternativ darf das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden.
Für Verkäufer ist Absatz 3 dieser Vorschrift wichtig: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte, muss erst der neue Eigentümer die Pflicht erfüllen. Er hat dafür zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag Zeit. Diese Frist sollte vor dem Notartermin offen angesprochen werden, damit der Käufer sie einordnen kann. Wie der Verkaufsprozess insgesamt abläuft, lesen Sie unter Immobilienverkauf.
Ab 1. Januar 2027: neues Energieausweisrecht
Die Reform des Energieausweises hat das GModG angelegt, sie greift aber erst zum 1. Januar 2027. Nach dem derzeitigen Stand sind folgende Punkte vorgesehen:
Der digitale, maschinenlesbare Energieausweis wird zum Standard; eine Papierfassung gibt es auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers.
Neben der Effizienzklasse sind Primär- und Endenergiekennwert anzugeben, bei Wohngebäuden zusätzlich die absoluten Werte in Megawattstunden pro Jahr.
In kommerziellen Immobilienanzeigen soll zusätzlich das Ausstellungsdatum des Ausweises erscheinen.
Für einen Verbrauchsausweis bei Wohngebäuden soll eine Verbrauchserfassung über zwei Jahre genügen.
Die Pflicht zum Bedarfsausweis für kleinere Altbauten soll entfallen.
Die Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude erhalten, die Berechnung wechselt auf eine neue technische Norm. Für Nichtwohngebäude ist eine Skala von A bis G vorgesehen.
Da Energieausweise zehn Jahre gültig sind, bleiben bestehende Ausweise nach der alten Systematik noch jahrelang im Umlauf. Einzelheiten ergeben sich erst aus den Durchführungsregelungen. Wer 2027 verkaufen möchte, sollte deshalb vor allem eines prüfen: ob der vorhandene Ausweis zum Vermarktungsstart noch gültig ist.
Schwerin: Was der kommunale Wärmeplan für Verkäufer bedeutet
Die Heizungsfrage entscheidet sich nicht nur im Bundesgesetz, sondern auch vor Ort. Die Schweriner Stadtvertretung hat den kommunalen Wärmeplan am 29. Juni 2026 bestätigt, nach Angaben der Stadt zwei Jahre vor der gesetzlichen Frist. Ziel ist eine bis spätestens 2045 klimaneutrale Wärmeversorgung.
Der Plan teilt das Stadtgebiet in Gebiete ein: Bereiche, in denen Fernwärme bereits angeboten wird, Bereiche, in denen das Netz ausgebaut werden soll, und Bereiche, die bis 2045 dezentral versorgt bleiben. Die Fernwärme hat dabei Vorrang; die Stadtwerke Schwerin wollen das Netz in Fünfjahresschritten erweitern. In weniger dicht bebauten Lagen rechnet die Stadt mit dezentralen Lösungen wie Wärmepumpen und sieht dort ausdrücklich keinen sofortigen Handlungszwang.
Für den Verkauf ist das eine verwertbare Information. Kaufinteressenten fragen zunehmend, ob am Objekt ein Fernwärmeanschluss besteht oder absehbar möglich wird. Wer das vor der Vermarktung klärt, kann die Frage belegen statt vertrösten. Die Gebietseinteilung veröffentlicht die Landeshauptstadt Schwerin auf ihrer Website. Was sie für eine einzelne Lage bedeutet, ordne ich bei der Vorbereitung mit ein – siehe Haus verkaufen in Schwerin.
Was Eigentümer jetzt sinnvoll vorbereiten
Halten Sie vor der Vermarktung vier Punkte fest: Baujahr und Typ der Heizung samt Wartungsnachweisen, die Gültigkeit des Energieausweises, den Dämmzustand der obersten Geschossdecke und das Versorgungsgebiet nach dem kommunalen Wärmeplan. Diese vier Angaben beantworten die meisten energetischen Fragen, die im Erstkontakt gestellt werden, und sie verhindern Nachverhandlungen, die nur aus Unklarheit entstehen.
Wovon ich abrate, sind Investitionen aus Sorge vor Vorschriften, die nicht mehr gelten. Eine neue Heizung kurz vor dem Verkauf rechnet sich selten vollständig im Kaufpreis. Sinnvoller ist es, den Zustand sauber zu dokumentieren und den Angebotspreis darauf abzustimmen.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick zum Stand Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihr konkretes Gebäude sollten Sie eine Energieberatung oder rechtliche Beratung hinzuziehen.
Wenn Sie wissen möchten, wie sich der energetische Zustand Ihrer Immobilie auf den erzielbaren Preis auswirkt, sehe ich mir das Objekt gern an und ordne es gemeinsam mit Ihnen ein. Einen Überblick über meine Arbeit für Eigentümer finden Sie unter Leistungen für Verkäufer.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Muss ich meine alte Heizung vor dem Hausverkauf austauschen?
Nein. Das Betriebsverbot für Erdgas- und Ölkessel, die älter als 30 Jahre sind, wurde mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Altanlage darf weiterlaufen und mitverkauft werden. Wirtschaftlich bewerten Käufer das Alter der Heizung aber weiterhin und rechnen einen späteren Austausch in ihr Gebot ein.
Gilt die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen noch?
Nein, sie ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zum 29. Juli 2026 entfallen. Eigentümer können die Heiztechnik grundsätzlich frei wählen, auch Gas und Öl. Für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen gelten dafür ab 2029 steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe.
Brauche ich beim Hausverkauf weiterhin einen Energieausweis?
Ja. Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss einer ausgestellt werden. Er ist dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Verstöße gegen diese Pflichten können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Was ändert sich 2027 beim Energieausweis?
Zum 1. Januar 2027 wird der digitale Energieausweis zum Standard, und es sind mehr Kennwerte anzugeben als bisher. In kommerziellen Immobilienanzeigen soll künftig auch das Ausstellungsdatum erscheinen. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben zehn Jahre ab Ausstellung gültig.
Muss ich die oberste Geschossdecke vor dem Verkauf dämmen?
Die Nachrüstpflicht nach § 35 GModG gilt weiter. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte, trifft sie allerdings erst den Käufer, der zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit hat. Für alle anderen Gebäude sollte der Dämmzustand vor der Vermarktung geklärt sein.
