Ertragswertverfahren erklärt: So werden Mehrfamilienhäuser bewertet
Aktualisiert: vor 5 Stunden
Bei einem Mehrfamilienhaus zählt nicht, was ein Neubau heute kosten würde, sondern was das Gebäude dauerhaft einbringt. Genau das rechnet das Ertragswertverfahren: Es setzt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen an, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den Rest über die verbleibende Nutzungsdauer. Für Mietwohngrundstücke ist das deshalb die Methode, an der sich Gutachter, Banken und Kapitalanleger orientieren. Die Rechtsgrundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 14. Juli 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022). Dieser Beitrag zeigt, aus welchen Größen sich der Ertragswert zusammensetzt, worin sich die drei Verfahrensvarianten unterscheiden und welche Stellschrauben Sie als Eigentümer tatsächlich in der Hand haben.
Ertragswertverfahren Mehrfamilienhaus: die Grundidee
Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Verkehrswert: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches davon herangezogen wird, richtet sich nach § 6 ImmoWertV nach der Art des Objekts, den üblichen Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und den Umständen des Einzelfalls, etwa der Eignung der verfügbaren Daten. Die Wahl ist zu begründen, und es dürfen auch mehrere Verfahren parallel angewendet werden. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus steht der Ertrag im Geschäftsverkehr im Vordergrund, weil Käufer eine Kapitalanlage erwerben und nicht ein Eigenheim.
Nach § 27 ImmoWertV beruht der Ertragswert auf den marktüblich erzielbaren Erträgen. Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Reinertrag, der Restnutzungsdauer und dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz. Entscheidend ist der Begriff der marktüblich erzielbaren Erträge: Angesetzt wird nicht automatisch die heutige Ist-Miete, sondern die Miete, die am Bewertungsstichtag für vergleichbare Wohnungen am Markt durchsetzbar wäre. Liegt Ihre Bestandsmiete deutlich darunter, fließt die Differenz nicht als Wunschwert ein, sondern wird je nach Vorgehen des Gutachters über die Mietsituation oder über besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Wichtig für das Verständnis: Der Verfahrenswert ist noch nicht der Verkehrswert. § 6 Absatz 3 ImmoWertV sieht drei Schritte vor – zunächst den vorläufigen Verfahrenswert, dann die Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse am Markt und schließlich den endgültigen Verfahrenswert, in dem die besonderen Merkmale des Objekts stecken. Erst daraus wird der Verkehrswert abgeleitet.
Die vier Größen, auf die es ankommt
Das Ergebnis einer Ertragswertberechnung steht und fällt mit vier Eingangsgrößen. Wer sie kennt, kann ein Gutachten oder eine Maklereinschätzung nachvollziehen, statt nur auf die Endsumme zu schauen.
Rohertrag und Reinertrag
§ 31 ImmoWertV definiert beide Begriffe knapp: Der Rohertrag beruht auf den marktüblich erzielbaren Erträgen, der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Für ein Wohnhaus ist der Rohertrag also die Jahresnettokaltmiete aller Einheiten, einschließlich Stellplätzen und sonstigen vermietbaren Flächen. Leerstehende Einheiten werden mit der erzielbaren Miete angesetzt – ein Leerstand mindert den Wert damit nicht über den Rohertrag, sondern über die Risikobetrachtung.
Bewirtschaftungskosten
Nach § 32 ImmoWertV gehören dazu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten im Sinne des § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB, soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Damit solche Ansätze einheitlich und damit vergleichbar bleiben, enthält Anlage 3 der ImmoWertV Modellansätze, die bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze zugrunde zu legen sind. Mit Stand 1. Januar 2021 sind das 298 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr, 357 Euro je Eigentumswohnung, 39 Euro je Garage oder Einstellplatz sowie 11,70 Euro Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Das Mietausfallwagnis beträgt bei Wohnnutzung 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags. Die Beträge werden jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben; für einen Stichtag im Jahr 2026 liegen sie daher über den genannten Werten von 2021.
Das ist der Punkt, an dem Laienrechnungen am häufigsten auseinanderlaufen. Wer nur die Ist-Miete mit zwanzig multipliziert, unterschlägt, dass bei einem Mehrfamilienhaus jedes Jahr ein erheblicher Teil des Rohertrags in Verwaltung, Instandhaltung und Risiko fließt.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ergibt sich nach § 4 ImmoWertV in der Regel aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes. Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Individuelle Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen: Eine umfassende Modernisierung verlängert sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Weil die Restnutzungsdauer bestimmt, über wie viele Jahre der Ertrag kapitalisiert wird, hat sie bei älteren Häusern erheblichen Einfluss auf das Ergebnis.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist die Verzinsung, mit der sich Immobilien dieser Art am örtlichen Markt tatsächlich rentieren. Er wird nicht geschätzt, sondern von den Gutachterausschüssen aus ausgewerteten Kaufpreisen abgeleitet und veröffentlicht. § 33 ImmoWertV verlangt, diesen Wert auf seine Eignung für das konkrete Objekt zu prüfen und bei Bedarf anzupassen – dann spricht man vom objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz. Die Richtung ist dabei eindeutig: Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert, weil der Markt für dieses Segment eine höhere Rendite verlangt.
Aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz wird nach § 34 ImmoWertV der Barwertfaktor gebildet, früher Vervielfältiger genannt. Er ist der Faktor, mit dem der Reinertrag multipliziert wird.
Drei Varianten, ein Ergebnis
Die ImmoWertV kennt drei Rechenwege. Welcher gewählt wird, ist keine Geschmacksfrage, sondern hängt davon ab, wie gleichmäßig die Erträge über die Jahre fließen.
Verfahren | Rechenweg | Typischer Einsatz |
Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28) | Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert | Standardfall bei Mietwohngrundstücken mit gleichmäßigen Erträgen |
Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29) | Barwert des gesamten Reinertrags plus über die Restnutzungsdauer abgezinster Bodenwert | Rechnerisch gleichwertig, kürzerer Rechenweg |
Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30) | Abgezinste Periodenerträge plus abgezinster Restwert, Betrachtungszeitraum in der Regel höchstens zehn Jahre | Ungleichmäßige Erträge, etwa auslaufende Verträge oder geplante Sanierung |
Das allgemeine und das vereinfachte Verfahren sind rechnerisch gleichwertig: Bei identischen Eingangsdaten führen sie zum selben Ertragswert. Sie unterscheiden sich nur darin, an welcher Stelle der Bodenwert verrechnet wird. Das periodische Verfahren kommt dort zum Einsatz, wo mit festen Erträgen über die gesamte Restnutzungsdauer nicht zu rechnen ist.
So läuft die Berechnung Schritt für Schritt
Der Ablauf im allgemeinen Ertragswertverfahren folgt immer derselben Reihenfolge:
Rohertrag ermitteln: marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Einheiten und Stellplätze.
Bewirtschaftungskosten abziehen – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Übrig bleibt der Reinertrag.
Bodenwert bestimmen, in der Regel über den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche.
Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert multipliziert mit dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz. Das Ergebnis ist der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen.
Diesen Anteil mit dem Barwertfaktor kapitalisieren, der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ergibt.
Bodenwert wieder hinzurechnen – das ist der vorläufige Ertragswert.
Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen, etwa Instandhaltungsrückstand, Bauschäden, Baulasten oder Rechte Dritter.
Erst nach Schritt sieben steht ein Wert, der als Verkehrswert belastbar ist. Wer die Logik selbst nachrechnen möchte, kann mit dem Renditerechner für Anlageimmobilien ein Gefühl dafür bekommen, wie empfindlich das Ergebnis auf Miete, Kosten und Zinssatz reagiert.
Mehrfamilienhäuser in Schwerin: was die amtlichen Daten zeigen
Für die regionalen Eingangsdaten ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin die maßgebliche Stelle. Sein Grundstücksmarktbericht erschien 2026 in der 34. Ausgabe mit Berichtsjahr 2025 und Stand 1. Januar 2026. Für das Berichtsjahr 2025 weist er 55 Kauffälle mit Mehrfamilienhäusern aus; das sind rund 9 Prozent aller Kauffälle bebauter Grundstücke (Eigentumswohnungen eingerechnet), nach 11 Prozent im Vorjahr. Der Geldumsatz in diesem Teilmarkt lag bei rund 43,1 Millionen Euro. Beim Bauland für den Mehrfamilienhausbau bewegte sich das Bodenrichtwertniveau zwischen 80 und 410 Euro je Quadratmeter.
Der Teilmarkt ist damit überschaubar. Das hat eine praktische Folge: Bei wenigen Kauffällen pro Jahr sind rein statistische Ableitungen begrenzt aussagefähig, und die Qualität einer Bewertung hängt stärker an der sauberen Erfassung des einzelnen Objekts. Die aktuellen Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Schwerin veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht; sie sollten immer in der zum Stichtag geltenden Fassung verwendet werden.
Welche Stellschrauben Eigentümer wirklich haben
Bodenrichtwert und Liegenschaftszinssatz können Sie nicht beeinflussen. Beim Rohertrag und bei der Restnutzungsdauer sieht es anders aus. Mietverträge, die seit Jahren nicht angepasst wurden, drücken den Ausgangspunkt jeder Rechnung. Eine dokumentierte, rechtlich saubere Mietanpassung vor dem Verkauf verändert die Zahlen dauerhaft, während ein kurzfristiger kosmetischer Eingriff am Gebäude das kaum tut. Ebenso wirkt der Nachweis durchgeführter Modernisierungen: Wer Dach, Fenster, Heizung oder Elektrik belegen kann, stützt eine längere Restnutzungsdauer. Fehlen die Belege, wird im Zweifel das Baujahr angesetzt.
Praktisch heißt das: Vollständige Unterlagen sind beim Mehrfamilienhaus kein Verwaltungsthema, sondern ein Wertthema. Mieterliste mit Vertragsdaten, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung, Teilungserklärung oder Protokolle bei gemischten Objekten sowie der Energieausweis gehören zusammengestellt, bevor der erste Interessent fragt. Der energetische Zustand gewinnt zusätzlich an Bedeutung, weil das Gebäudeenergierecht novelliert wurde und ab 1. Januar 2027 neues Energieausweisrecht gilt.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung von Mietanpassungen, steuerlichen Folgen oder Grundbuchrechten sollten Sie fachlichen Rat einholen.
Was ich Eigentümern empfehle
Verlassen Sie sich beim Mehrfamilienhaus nicht auf einen Faktor aus dem Internet. Stellen Sie zuerst die Ertragslage sauber zusammen – Mieten, Kosten, Leerstand, Instandhaltungsstand – und lassen Sie dann mit den amtlichen Daten für Schwerin rechnen. Erst wenn diese Basis steht, ist eine Preisstrategie sinnvoll. Mehr zum Ablauf finden Sie auf meinen Seiten zur Immobilienbewertung und zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern in Schwerin. Wenn Sie möchten, sehe ich mir Ihr Objekt an, ordne die Ertragsdaten ein und erläutere Ihnen, wie der Wert zustande kommt.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern
Wann wird ein Mehrfamilienhaus im Ertragswertverfahren bewertet?
Immer dann, wenn der Ertrag im Geschäftsverkehr im Vordergrund steht, also bei vermieteten Mietwohngrundstücken und Anlageobjekten. § 6 ImmoWertV macht die Wahl des Verfahrens vom Objekttyp, den üblichen Gepflogenheiten und dem Einzelfall abhängig und verlangt eine Begründung. Mehrere Verfahren dürfen parallel angewendet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?
Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Einheiten. Der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Kapitalisiert wird nur der Reinertrag.
Wie hoch ist die Restnutzungsdauer bei einem Mehrfamilienhaus?
Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Die Restnutzungsdauer ergibt sich daraus abzüglich des Gebäudealters. Umfassende Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie.
Warum senkt ein hoher Liegenschaftszinssatz den Wert?
Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Rendite, die der Markt für solche Objekte verlangt. Je höher diese Renditeerwartung ausfällt, desto weniger ist ein Käufer heute für denselben Ertrag zu zahlen bereit. Rechnerisch sinkt der Barwertfaktor, mit dem der Ertrag kapitalisiert wird.
Kann ich den Ertragswert meines Mehrfamilienhauses selbst berechnen?
Die Grundrechnung lässt sich nachvollziehen, wenn Mieten, Kosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer bekannt sind. Schwierig wird es beim objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz und bei den besonderen Objektmerkmalen. Für Bank, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung ist deshalb eine fachliche Bewertung sinnvoll.
