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Reetdachhaus verkaufen
Sie möchten Ihr Reetdachhaus in Nordwestmecklenburg, rund um Schwerin oder an der Elbe verkaufen? Hier lesen Sie, worauf Käufer beim Dach achten, welche Fragen zu Versicherung und Brandschutz kommen und wie ich ein Reetdachhaus bewerte.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Ein Reetdachhaus verkaufen Sie wie jedes andere Haus – Käufer schauen aber zuerst aufs Dach. Entscheidend sind der Zustand der Reeteindeckung, Nachweise über Pflege und Reparaturen und die Frage, zu welchen Bedingungen sich das Haus versichern lässt. Ein Reetdach gilt in der Regel als weiche Bedachung, für die die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern Mindestabstände vorschreibt (§ 32 Abs. 2 LBauO M-V). Wer diese Punkte vor der Vermarktung klärt, gibt Käufern Sicherheit und verhandelt sachlicher.
✓ Bedachungen, die nicht ausreichend lang gegen Flugfeuer und strahlende Wärme widerstandsfähig sind, gelten als weiche Bedachung; dazu zählt in der Regel auch Reet (§ 32 Abs. 1 und 2 LBauO M-V).
✓ Weiche Bedachungen sind bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig, wenn sie Mindestabstände einhalten, zum Beispiel 12 Meter zur Grundstücksgrenze (§ 32 Abs. 2 LBauO M-V).
✓ Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 genügen 6 Meter zur Grundstücksgrenze, 9 Meter zu Gebäuden mit harter und 12 Meter zu Gebäuden mit weicher Bedachung auf demselben Grundstück (§ 32 Abs. 2 LBauO M-V).
✓ Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
Auf dieser Seite
→ Was Käufer beim Reetdach zuerst prüfen
→ Versicherung und Brandschutz
→ Abstände, Anbauten und Denkmalschutz
→ Mängel offen benennen
→ Wie ich ein Reetdachhaus bewerte und präsentiere
→ Häufige Fragen
Was Käufer beim Reetdach zuerst prüfen
Bei einem Reetdachhaus fällt der Blick zuerst nach oben. Käufer wollen wissen, wann das Dach zuletzt neu eingedeckt wurde, welche Seiten schon ausgebessert sind und ob der First erneuert werden muss. Moos, ausgewaschene Stellen oder freiliegende Bindedrähte sehen auch Laien – und rechnen dann gleich mit hohen Kosten.
Wie lange ein Reetdach hält, hängt stark von Dachneigung, Ausrichtung, Verschattung und Pflege ab. Eine pauschale Zahl hilft deshalb niemandem. Besser ist eine kurze Einschätzung eines Reetdachdeckers vor dem Verkauf. Sie zeigt Käufern, woran sie sind, und nimmt Spekulationen den Raum.
Versicherung und Brandschutz
Die zweite Frage betrifft die Gebäudeversicherung. Reetdachhäuser lassen sich versichern, aber nicht jeder Versicherer bietet Schutz an, und die Beiträge liegen meist über denen eines Hauses mit Ziegeldach. Legen Sie Ihre aktuelle Police vor: Käufer sehen dann, dass das Haus versicherbar ist, und können ein eigenes Angebot vergleichen.
Versicherer und Käufer achten auf den Brandschutz. Hilfreich sind Nachweise zu Blitzschutzanlage, Funkenschutz am Schornstein, elektrischer Anlage und Rauchwarnmeldern. Es gibt geprüfte Dachaufbauten mit Reet, die als harte Bedachung gelten; ist das bei Ihrem Haus so, gehört der Nachweis unbedingt in die Unterlagen.
Abstände, Anbauten und Denkmalschutz
Für weiche Bedachungen schreibt die Landesbauordnung Mindestabstände zur Grundstücksgrenze und zu anderen Gebäuden vor (§ 32 Abs. 2 LBauO M-V). Ein rechtmäßig errichtetes Haus darf so bleiben. Käufer fragen aber, was sie später ändern dürfen: einen Anbau, eine Garage oder einen Carport mit Reetdach. Ich kläre vorab, welche Gebäude genehmigt sind und welcher Spielraum besteht.
Manche alten Reetdachhäuser stehen unter Denkmalschutz. Dann gelten für Dach, Fenster und Fassade eigene Regeln, und Änderungen brauchen eine Genehmigung der Denkmalbehörde. Was das für den Verkauf bedeutet, lesen Sie in meinem Ratgeber zur denkmalgeschützten Immobilie.
Mängel offen benennen
Bekannte Schäden am Dach, Feuchtigkeit im Dachstuhl oder frühere Brandschäden sollten Sie offen angeben. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Offene Angaben schützen Sie und nehmen Käufern die Unsicherheit, die sonst den Preis drückt.
Diese Unterlagen sollten bereitliegen:
Rechnungen und Nachweise zu Neueindeckung, Firsterneuerung und Reparaturen
Einschätzung eines Reetdachdeckers zum aktuellen Zustand, falls vorhanden
aktuelle Gebäudeversicherung mit Beitrag und Bedingungen
Nachweise zu Blitzschutz, Schornstein und elektrischer Anlage
Baugenehmigungen für Wohnhaus und Nebengebäude
Unterlagen der Denkmalbehörde, falls das Haus unter Denkmalschutz steht
Energieausweis
Wie ich ein Reetdachhaus bewerte und präsentiere
Ein Reetdachhaus ist kein Haus von der Stange. Vergleichsverkäufe gibt es nur wenige, und der Zustand des Dachs wirkt sich deutlich auf den Preis aus. Ich bewerte Ihr Haus deshalb vor Ort, unverbindlich und kostenlos: Zustand und Alter der Eindeckung, Versicherbarkeit, Lage, Grundstück und Nebengebäude fließen in den Wert ein.
In der Vermarktung zeigen Drohnenaufnahmen das Dach von allen Seiten, ein 3D-Rundgang führt durch die Räume. Käufer sehen so schon vor der Besichtigung, was sie erwartet. Angeboten wird Ihr Haus auf den großen Immobilienportalen und auf meiner Website – so erreicht es auch Käufer von außerhalb der Region, die gezielt nach einem Reetdachhaus suchen.
Häufige Fragen
Muss ich das Reetdach vor dem Verkauf erneuern lassen?
Nein. Eine Neueindeckung lohnt sich vor dem Verkauf selten, weil Käufer die Kosten im Preis ohnehin berücksichtigen. Sinnvoll ist eine Einschätzung eines Reetdachdeckers, damit Käufer wissen, woran sie sind. Kleine Reparaturen können sich lohnen, wenn sie sichtbare Schäden beheben.
Bekommt ein Käufer für ein Reetdachhaus überhaupt eine Versicherung?
Ja, Reetdachhäuser sind versicherbar, aber nicht jeder Versicherer bietet Schutz an, und die Beiträge liegen meist höher. Legen Sie Ihre aktuelle Police vor. Das zeigt Käufern und ihrer Bank, dass das Haus versichert werden kann.
Darf ein Käufer an mein Reetdachhaus anbauen?
Das hängt von Baurecht, Abständen und gegebenenfalls dem Denkmalschutz ab. Für weiche Bedachungen schreibt die Landesbauordnung Mindestabstände vor (§ 32 Abs. 2 LBauO M-V). Ich kläre vor der Vermarktung, welcher Spielraum besteht.
Was passiert, wenn ich von einem Schaden am Dach weiß?
Geben Sie ihn an. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB). Ein offen benannter Schaden wird im Kaufvertrag festgehalten, und der Käufer kennt das Risiko.
Wo wird mein Reetdachhaus angeboten?
Auf den großen Immobilienportalen und auf meiner Website, mit Fotos, Drohnenaufnahmen und 3D-Rundgang. Je mehr passende Käufer Ihr Haus sehen, desto mehr Wettbewerb gibt es um den Preis.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.