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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Ferienhaus oder Ferienwohnung verkaufen
Sie möchten Ihr Ferienhaus am Schweriner See, am Plauer See oder am Schaalsee oder Ihre Ferienwohnung an der Ostsee verkaufen? Hier lesen Sie, worauf es bei Nutzung, Vermietung, Inventar und Steuern ankommt.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Beim Verkauf einer Ferienimmobilie zählt zuerst das Baurecht: In Ferienhausgebieten nach § 10 BauNVO ist dauerhaftes Wohnen in der Regel unzulässig, und ob die Vermietung an Feriengäste genehmigt ist, sollte belegt sein. Laufende Buchungen und mitverkauftes Inventar regeln Sie im Kaufvertrag; das Inventar weisen Sie gesondert und realistisch bewertet aus. Bei vermieteten Objekten gilt die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Belegungs- und Umsatzübersichten überzeugen vor allem Anleger.
✓ In Ferienhausgebieten dienen Häuser überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung (§ 10 Abs. 4 BauNVO).
✓ Dauerhaftes Wohnen ist mit einem Sondergebiet für die Erholung nicht vereinbar (BVerwG, 4 CN 7.12).
✓ Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstück und Gebäude an – gesondert ausgewiesenes bewegliches Inventar bleibt außen vor.
✓ Gewinne aus vermieteten Ferienimmobilien sind innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG).
Auf dieser Seite
→ Was ist bei Ferienimmobilien baurechtlich erlaubt?
→ Laufende Vermietung, Buchungen und Inventar
→ Steuern beim Verkauf einer Ferienimmobilie
→ Wer kauft Ferienhäuser – und welche Unterlagen zählen?
→ Häufige Fragen
Was ist bei Ferienimmobilien baurechtlich erlaubt?
Viele Ferienhäuser am Schweriner See, am Plauer See, am Schaalsee oder an der Ostsee bei Wismar, Boltenhagen und auf Poel stehen in Sondergebieten, die der Erholung dienen. § 10 BauNVO unterscheidet dabei Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete. In einem Ferienhausgebiet sind Häuser zulässig, die überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen (§ 10 Abs. 4 BauNVO). Der Bebauungsplan kann außerdem die Grundfläche der Häuser begrenzen – wichtig für Käufer, die anbauen möchten.
Daraus folgt eine wichtige Einschränkung: Dauerhaftes Wohnen ist mit einem Sondergebiet für die Erholung nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht vereinbar. Liegt eine Ferienwohnung dagegen in einem Wohngebiet, gilt sie nach § 13a BauNVO in der Regel als nicht störender Gewerbebetrieb und ist dort oft nur ausnahmsweise zulässig. Ein Handlungsleitfaden des Landes Mecklenburg-Vorpommern weist darauf hin, dass für die Ferienwohnnutzung häufig die Genehmigung fehlt.
Ich prüfe deshalb vor der Vermarktung Bebauungsplan und Baugenehmigung. So wissen Käufer von Anfang an, ob sie das Haus selbst nutzen, an Gäste vermieten oder dauerhaft bewohnen dürfen. Fehlt eine Genehmigung, ist das kein Grund, den Verkauf aufzugeben – es muss aber offen besprochen und im Preis berücksichtigt werden.
Laufende Vermietung, Buchungen und Inventar
Ist Ihr Ferienhaus vermietet, sollten Sie früh festlegen, was mit Buchungen nach dem Verkauf geschieht. Ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten stehen dem Käufer die Erträge zu, er trägt dann aber auch die laufenden Kosten. Bestehende Buchungen, Anzahlungen und Verträge mit einer Vermittlungsagentur gehören deshalb in den Kaufvertrag. Klären Sie vorab, ob ein Agenturvertrag auf den Käufer übergehen kann oder gekündigt werden muss.
Für Anleger ist eine lückenlose Übersicht wertvoll: Wie viele Nächte war das Haus belegt, welche Umsätze wurden erzielt, und welche Kosten fielen für Reinigung, Vermittlung, Nebenkosten und Instandhaltung an? Haben Sie das Haus zeitweise selbst genutzt, trennen Sie Eigen- und Fremdnutzung in der Übersicht.
Möbel, Küchengeräte und Ausstattung werden bei Ferienimmobilien oft mitverkauft. Weisen Sie das bewegliche Inventar im Kaufvertrag gesondert aus: Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Teil des Kaufpreises an, der auf Grundstück und Gebäude entfällt. Die Werte müssen allerdings realistisch und nachvollziehbar sein – eine Inventarliste mit Kaufbelegen hilft bei Rückfragen des Finanzamts.
Steuern beim Verkauf einer Ferienimmobilie
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn nach § 23 EStG in der Regel steuerpflichtig. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Nach dem Bundesfinanzhof (IX R 37/16) zählen dazu auch Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt waren. Entscheidend ist, dass Ihnen die Wohnung auch in der übrigen Zeit zur Verfügung stand. Eine vermietete Ferienwohnung fällt nicht unter diese Ausnahme.
Ist die Vermietung mit einem Hotelbetrieb vergleichbar, etwa durch Zusatzleistungen und eine unternehmerische Organisation, kann sie gewerblich sein (BFH, X R 7/02). Die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist nicht von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Wer deshalb beim Kauf Vorsteuer abgezogen hat, muss bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab der ersten Verwendung eine mögliche Berichtigung nach § 15a UStG beachten.
Diese Hinweise sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall bitte mit Ihrem Steuerberater, Notar oder Anwalt.
Wer kauft Ferienhäuser – und welche Unterlagen zählen?
Ferienimmobilien sprechen zwei Käufergruppen an: Eigennutzer, die einen Rückzugsort am Wasser suchen, und Anleger, die auf die Vermietung schauen. Eigennutzer fragen nach Lage, Zustand und Nutzungsrechten, Anleger nach Belegung, Umsatz und Kosten. Ich bewerte Ihre Ferienimmobilie vor Ort, unverbindlich und kostenlos, und nenne Ihnen einen Sachwert und einen Startpreis für die Vermarktung. Mit einem 3D-Rundgang verschaffen sich auch Interessenten aus anderen Regionen einen ersten Eindruck. Mit vollständigen Unterlagen beantworte ich die Fragen beider Gruppen schnell:
Grundbuchauszug und Flurkarte
Bebauungsplan bzw. Baugenehmigung mit der genehmigten Nutzung
Belegungs- und Umsatzübersicht der letzten Jahre
Liste laufender Buchungen und Verträge mit Vermittlern
Inventarliste mit Kaufbelegen
Übersicht der laufenden Kosten und, soweit erforderlich, Energieausweis
bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlung
AUS MEINER PRAXIS
Am Schweriner See habe ich ein 1960 errichtetes Bootshaus mit Reetdach vermittelt. Es steht auf gepachtetem Land mit exklusiv nutzbarer Wasserfläche. Die Besonderheiten der Pacht habe ich Interessenten transparent erklärt und alle Unterlagen zum Pachtverhältnis bereitgestellt.
Häufige Fragen
Darf ein Käufer in meinem Ferienhaus dauerhaft wohnen?
Das hängt vom Bebauungsplan ab. In einem Sondergebiet für die Erholung, etwa einem Ferienhausgebiet nach § 10 BauNVO, ist dauerhaftes Wohnen in der Regel nicht zulässig. Ich kläre das vor der Vermarktung, damit keine falschen Erwartungen entstehen.
Was passiert mit Buchungen, die nach dem Verkauf liegen?
Das vereinbaren Sie mit dem Käufer im Kaufvertrag: Er kann die Buchungen übernehmen, oder Sie sagen sie rechtzeitig ab. Wichtig ist eine klare Regel für Anzahlungen und für die Einnahmen ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Kann ich mein Ferienhaus während der Vermarktung weiter vermieten?
Ja, das ist in der Regel möglich. Besichtigungen lege ich dann in Zeiten ohne Gäste, und ein 3D-Rundgang hält die Zahl der Termine klein. Wichtig ist, dass Käufer wissen, welche Buchungen nach der Übergabe noch bestehen.
Ich habe beim Kauf Vorsteuer abgezogen – was bedeutet das für den Verkauf?
Bei Grundstücken gilt für die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG ein Zeitraum von zehn Jahren; ein Verkauf in dieser Zeit kann eine Rückzahlung auslösen. Ob stattdessen eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG vorliegt, prüft Ihr Steuerberater vor dem Notartermin.
Zahlt der Käufer Zweitwohnungsteuer?
Das regelt jede Gemeinde in ihrer eigenen Satzung. Das Ostseebad Boltenhagen und Dobin am See erheben zum Beispiel eine Zweitwohnungsteuer. Für Käufer, die das Haus selbst nutzen wollen, gehört diese Information in die Kalkulation.
Ferienorte an Seen und Ostsee
Boltenhagen · Insel Poel · Wismar · Rerik · Plau am See · Zarrentin am Schaalsee · Dobin am See · Krakow am See
Verkaufte Immobilien am Wasser
Eine Auswahl von Immobilien, die ich verkauft habe.
Bootshaus · Schweriner See
Bootshaus am
Schweriner See
Verkauft
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Eigentumswohnung · Schwerin
Eigentumswohnung am
Ziegelinnensee,
Schwerin (EG)
Verkauft
ca. 84 m²
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Bootshaus · Schwerin
Bootshaus in Schwerin
Verkauft
ca. 40 m²
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.