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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Datsche, Bungalow oder Erholungsgrundstück verkaufen
Sie möchten Ihre Datsche, Ihren Bungalow am See oder Ihr Wochenendgrundstück verkaufen? Zuerst zählt eine Frage: Gehört Ihnen das Grundstück – oder nur das Häuschen auf gepachtetem Land?
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Wie Sie verkaufen können, hängt davon ab, ob Ihnen das Grundstück gehört. Als Eigentümer verkaufen Sie wie bei jedem Grundstück über einen Notarvertrag. Steht Ihr Bungalow auf Pachtland, etwa mit einem Nutzungsvertrag aus DDR-Zeit, verkaufen Sie in der Regel nur das Bauwerk – und der Käufer braucht die Zustimmung des Grundstückseigentümers, um in den Vertrag einzutreten. Bei einer Kleingartenparzelle läuft der Pächterwechsel dagegen über den Verein.
✓ DDR-Nutzungsverträge zur Erholung kann der Grundstückseigentümer ab dem 4.10.2015 grundsätzlich nach allgemeinen Regeln kündigen (§ 23 Abs. 4 SchuldRAnpG).
✓ Endet ein solcher Vertrag, geht das Eigentum an der Datsche auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 SchuldRAnpG).
✓ Eine Kleingartenlaube darf höchstens 24 m² groß und nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein (§ 3 Abs. 2 BKleingG).
✓ An Seen ab einem Hektar gilt in M-V ein Bauverbot im 50-Meter-Uferstreifen, mit Ausnahmen (§ 29 NatSchAG M-V).
Auf dieser Seite
→ Eigentum oder Pacht: Was verkaufen Sie eigentlich?
→ Kündigung und Entschädigung bei DDR-Verträgen
→ Kleingarten oder Erholungsgrundstück?
→ Darf man in der Datsche dauerhaft wohnen?
→ Wert und Unterlagen: Worauf es beim Verkauf ankommt
→ Häufige Fragen
Eigentum oder Pacht: Was verkaufen Sie eigentlich?
Gehört Ihnen das Grundstück samt Bungalow, ist der Verkauf ein gewöhnlicher Grundstücksverkauf mit Notarvertrag und Grundbucheintrag. Ein Teil der Datschen in Mecklenburg-Vorpommern steht aber auf fremdem Land – etwa einer Gemeinde oder des Landes – auf Grundlage eines Nutzungsvertrags aus DDR-Zeit. Für diese bis zum 2.10.1990 geschlossenen Verträge gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz; sie werden wie Miet- oder Pachtverträge nach dem BGB behandelt (§§ 1, 3, 6 SchuldRAnpG).
In diesem Fall gehört Ihnen nur das Bauwerk, nicht der Boden. Endet der Vertrag, geht das Eigentum an der Baulichkeit auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 SchuldRAnpG). Ein rechtssicherer Verkauf läuft deshalb nach Einschätzung von Fachleuten über einen dreiseitigen Vertrag, in dem der Grundstückseigentümer einwilligt, dass der Käufer in den bestehenden Nutzungsvertrag eintritt.
Verkauft umgekehrt der Grundstückseigentümer ein solches Grundstück erstmals an einen Dritten, kann der Nutzer ein Vorkaufsrecht haben (§ 57 SchuldRAnpG).
Kündigung und Entschädigung bei DDR-Verträgen
Der besondere Kündigungsschutz ist ausgelaufen: Ab dem 4.10.2015 kann der Grundstückseigentümer nach den allgemeinen Regeln kündigen (§ 23 Abs. 4 SchuldRAnpG). Nur Nutzern, die am 3.10.1990 bereits 60 Jahre alt waren, darf zu Lebzeiten nicht gekündigt werden (§ 23 Abs. 5 SchuldRAnpG).
Für das Bauwerk gibt es nur die gesetzliche Entschädigung. Kündigte der Eigentümer, war bis zum 3.10.2022 der Zeitwert maßgeblich; endet der Vertrag später, gibt es eine Entschädigung nur, soweit das Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks erhöht (§ 12 Abs. 2 und 3 SchuldRAnpG). Die Sonderregeln zu Beseitigung und Abrisskosten gelten nicht für Verträge, die nach dem 31.12.2022 enden (§ 15 Abs. 3 SchuldRAnpG); was dann gilt, sollte anwaltlich geprüft werden.
Für Käufer bedeutet das: Der Wert einer Datsche auf Pachtland hängt stark davon ab, wie sicher und wie lange der Nutzungsvertrag fortbesteht. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung – Fragen zu Ihrem Nutzungsvertrag oder zu Steuern klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
Kleingarten oder Erholungsgrundstück?
Liegt Ihre Parzelle in einer Kleingartenanlage mit Gemeinschaftswegen und Vereinsheim, gilt das Bundeskleingartengesetz (§ 1 BKleingG; § 2 Abs. 3 SchuldRAnpG). Erlaubt ist eine einfache Laube mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz, die nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein darf (§ 3 Abs. 2 BKleingG). Größere Lauben, die vor dem 3.10.1990 rechtmäßig errichtet wurden, dürfen unverändert weiter genutzt werden (§ 20a Nr. 7 BKleingG).
Ein Kleingarten wird nicht verkauft, sondern weiterverpachtet. Laube und Anpflanzungen gehören zwar in der Regel dem Pächter (BGH, III ZR 266/12), ihren Wert legt aber ein Wertermittler der Kleingärtnerorganisation nach deren Richtlinien als Obergrenze fest; der Nachpächter zahlt diesen Betrag als Ablöse. Den Pachtvertrag mit dem Nachfolger schließt in der Regel der Verein als Zwischenpächter (§ 4 Abs. 2 BKleingG).
Darf man in der Datsche dauerhaft wohnen?
In der Regel nicht. In einem Wochenendhausgebiet (§ 10 BauNVO) ist eine dauerhafte Wohnnutzung nach einem Handlungsleitfaden des für Bau zuständigen Landesministeriums Mecklenburg-Vorpommern mit der Zweckbestimmung des Gebiets nicht vereinbar. Steht der Bungalow im Außenbereich, zählt ein Wochenendhaus nicht zu den privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Eine Umnutzung zum Wohnhaus braucht in der Regel eine Baugenehmigung und ist dort nur im Einzelfall möglich.
Am Wasser kommt der Küsten- und Gewässerschutzstreifen hinzu: An Seen und Teichen ab einem Hektar dürfen bauliche Anlagen im Abstand von bis zu 50 Metern, an der Küste bis zu 150 Metern nicht errichtet oder wesentlich geändert werden; Ausnahmen gelten etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 29 NatSchAG M-V). Für Käufer zählt deshalb, was genehmigt ist – nicht, was irgendwann gebaut wurde.
Wert und Unterlagen: Worauf es beim Verkauf ankommt
Beim Bodenwert orientieren sich Gutachter an den Bodenrichtwerten in BORIS M-V; der Gutachterausschuss Schwerin hat in einer Untersuchung für Erholungs- und Freizeitgrundstücke im Mittel etwa 50 % des Bodenwerts vergleichbarer Wohngrundstücke ermittelt. Ein Energieausweis ist für kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche und für Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr zur Nutzung bestimmt sind, in der Regel nicht vorgeschrieben (§ 2 Abs. 2 Nr. 8, § 3 Abs. 1 Nr. 17, § 79 Abs. 4 GModG, vormals GEG).
Ich prüfe zuerst die rechtliche Lage, denn sie bestimmt den Wert maßgeblich. Für Bewertung und Verkauf brauche ich:
Grundbuchauszug oder – bei Pachtland – den Nutzungs- bzw. Pachtvertrag mit allen Nachträgen
Flurkarte und Lageplan
Baugenehmigung bzw. Bauunterlagen aus DDR-Zeit für Bungalow und Anbauten
Angaben zu Strom, Wasser und Abwasser, etwa Sammelgrube oder Kleinkläranlage
Bebauungsplan oder Auskunft der Gemeinde zur planungsrechtlichen Lage
Bescheide zu Grundsteuer und Beiträgen, bei Siedlungen die Regeln der Gemeinschaft
Häufige Fragen
Was passiert mit dem Nutzungsvertrag, wenn der Nutzer stirbt?
Dann können sowohl die Erben als auch der Grundstückseigentümer den Vertrag kündigen (§ 16 Abs. 1 SchuldRAnpG). War der Ehegatte oder Lebenspartner ebenfalls Nutzer, wird ein Erholungsvertrag mit ihm fortgesetzt (§ 16 Abs. 2 SchuldRAnpG). Erben sollten deshalb früh mit dem Grundstückseigentümer sprechen.
Kann ich als Grundstückseigentümer ein Grundstück mit fremder Datsche verkaufen?
Ja. Der Nutzungsvertrag bleibt dabei bestehen, weil für ihn das Miet- und Pachtrecht des BGB gilt und der Käufer in den Vertrag eintritt (§ 6 SchuldRAnpG, §§ 566, 578 BGB). Beim ersten Verkauf an einen Dritten kann der Nutzer ein Vorkaufsrecht haben (§ 57 SchuldRAnpG) – das prüft der Notar.
Fällt beim Verkauf einer Datsche auf Pachtland Grunderwerbsteuer an?
Das ist möglich, denn Gebäude auf fremdem Boden stehen im Grunderwerbsteuerrecht Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Steuerfrei ist ein Erwerb, wenn der maßgebliche Wert 2.500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Ob im Einzelfall Steuer anfällt, klären Sie bitte mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater.
Ist eine Laube über 24 m² automatisch ein Schwarzbau?
Nicht unbedingt: Lauben, die vor dem Beitritt rechtmäßig errichtet wurden, dürfen unverändert weiter genutzt werden (§ 20a Nr. 7 BKleingG). Auch eine damals bestehende Befugnis, dauerhaft in der Laube zu wohnen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 20a Nr. 8 BKleingG).
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück im Außenbereich liegt?
Auskunft geben die Gemeinde und die untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis bzw. Stadt Schwerin) anhand von Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Gibt es einen Bebauungsplan mit Wochenendhausgebiet, gelten dessen Festsetzungen (§ 10 BauNVO). Diese Auskunft gehört zu den ersten Punkten, die ich vor einer Bewertung prüfe.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.