Wohnrecht und Nießbrauch beim Hausverkauf: Unterschied, Löschung und Auswirkung auf den Preis
Aktualisiert: vor 2 Tagen
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch verhindert den Verkauf nicht, bleibt beim Eigentümerwechsel aber bestehen. Der Käufer übernimmt die Belastung und muss sie dulden. Für Sie als Eigentümer bedeutet das zwei mögliche Wege: Sie verkaufen mit dem eingetragenen Recht und akzeptieren einen Preisabschlag, oder der Berechtigte stimmt der Löschung zu, in der Regel gegen eine Abfindung. Dieser Beitrag erklärt, worin sich Wohnrecht und Nießbrauch beim Hausverkauf unterscheiden, wie die Löschung im Grundbuch abläuft und wie stark das Recht den Wert mindert.
Wohnrecht und Nießbrauch beim Hausverkauf: Wo der Unterschied liegt
Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs, und beide sichern einer Person die Nutzung einer Immobilie, die ihr nicht gehört. Der entscheidende Unterschied liegt im Umfang. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten, das Gebäude oder bestimmte Räume selbst zu bewohnen. Vermieten darf er grundsätzlich nicht. Der Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB geht weiter: Er umfasst die Nutzungen der Sache insgesamt. Der Nießbraucher darf die Immobilie also auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Diese Unterscheidung ist nicht akademisch. Sie entscheidet darüber, wie viel wirtschaftlichen Nutzen das Recht dem Berechtigten bringt und damit darüber, wie teuer eine Ablösung wird. Sie entscheidet außerdem, was ein Käufer mit der Immobilie überhaupt anfangen kann, solange das Recht besteht.
Merkmal | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) |
Nutzung | Selbst bewohnen | Selbst bewohnen oder vermieten |
Mieteinnahmen | Stehen dem Eigentümer zu | Stehen dem Berechtigten zu |
Umfang | Häufig auf eine Wohnung oder bestimmte Räume begrenzt | In der Regel die gesamte Immobilie |
Übertragbarkeit | Nicht übertragbar, nicht vererblich | Nicht übertragbar, nicht vererblich |
Laufende Kosten | Verbrauchskosten meist beim Berechtigten | Gewöhnliche Unterhaltung und Lasten beim Berechtigten |
Ende des Rechts | Tod des Berechtigten oder Aufhebung | Tod des Berechtigten oder Aufhebung |
Wichtig für die Praxis: Welche Pflichten im Einzelfall gelten, ergibt sich nicht allein aus dem Gesetz, sondern vor allem aus der Bestellungsurkunde. In vielen Übergabeverträgen zwischen Eltern und Kindern ist zusätzlich geregelt, wer Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer trägt und was passieren soll, wenn der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim zieht. Diese Urkunde sollten Sie vor jedem Verkaufsgespräch vorliegen haben. Sie ist mindestens so wichtig wie der Grundbuchauszug.
Beide Rechte haben eine Gemeinsamkeit, die für den Verkauf zentral ist: Sie sind weder übertragbar noch vererblich und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten. Der Käufer erwirbt also keine dauerhafte Belastung, sondern eine Belastung auf Zeit, deren Dauer niemand kennt.
Was passiert, wenn Sie mit eingetragenem Recht verkaufen
Ein Verkauf ist jederzeit möglich. Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Berechtigten, denn Sie verkaufen Ihr Eigentum, nicht sein Nutzungsrecht. Das Recht bleibt im Grundbuch stehen und wirkt gegen jeden neuen Eigentümer.
Praktisch schränkt das den Käuferkreis stark ein. Selbstnutzer fallen fast vollständig aus, weil sie nicht einziehen können. Banken finanzieren solche Objekte zurückhaltend, weil die Belastung in Abteilung II häufig im Rang vor der neuen Grundschuld steht und eine Verwertung erschwert. Wer finanzieren will, braucht in der Regel entweder einen Rangrücktritt des Berechtigten oder eine Bank, die den Wertabschlag mitträgt. Infrage kommen daher vor allem Käufer mit langem Anlagehorizont, Angehörige oder Nachbarn.
Prüfen Sie außerdem den Übergabevertrag auf Rückforderungs- oder Zustimmungsklauseln. Es kommt vor, dass sich Eltern bei einer Schenkung ein Rückforderungsrecht für den Fall des Weiterverkaufs vorbehalten haben. Eine solche Klausel kann einen Verkauf faktisch blockieren, auch wenn das Wohnrecht selbst kein Verkaufshindernis ist.
Löschung im Grundbuch: Diese Wege gibt es
Soll die Immobilie lastenfrei übergehen, muss das Recht aus dem Grundbuch heraus. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Wege.
Aufhebung zu Lebzeiten gegen Abfindung
Der Berechtigte kann auf sein Recht verzichten. Dazu erklärt er die Aufgabe des Rechts und bewilligt die Löschung; die Erklärung muss öffentlich beglaubigt oder notariell beurkundet werden, und das Grundbuchamt löscht das Recht auf Antrag. In der Praxis geschieht das fast nie unentgeltlich. Üblich ist eine Abfindung, die sich am wirtschaftlichen Wert des Rechts orientiert. Häufig wird die Löschung direkt im Kaufvertrag mitgeregelt und die Abfindung aus dem Kaufpreis gezahlt. Steht das Recht einem Angehörigen zu, der ohnehin ausziehen möchte, ist das oft der sauberste Weg: Der Verkäufer erzielt einen deutlich höheren Preis, und ein Teil davon fließt an den Berechtigten.
Sind mehrere Personen berechtigt, etwa beide Elternteile, müssen alle zustimmen. Bei einer Erbengemeinschaft auf Eigentümerseite müssen zusätzlich alle Miterben mitwirken.
Erlöschen durch Tod des Berechtigten
Stirbt der Berechtigte, erlischt das Recht automatisch. Das Grundbuch wird dadurch aber nicht von selbst richtig. Die Löschung muss beantragt und der Tod durch eine Sterbeurkunde nachgewiesen werden. Für diese Löschung fällt beim Grundbuchamt eine Festgebühr an, die derzeit bei 25 Euro liegt (KV 14143 GNotKG, Stand Oktober 2026). Wird das Recht dagegen zu Lebzeiten aufgehoben, richtet sich die Gebühr nach dem Wert des Rechts, und es kommen Notarkosten hinzu.
Wie stark das Recht den Verkaufspreis mindert
Der Wertabschlag ist keine Pauschale, sondern eine Rechnung. In der Verkehrswertermittlung wird in drei Schritten vorgegangen:
Wert ohne Belastung ermitteln. Zuerst wird die Immobilie bewertet, als gäbe es das Recht nicht.
Jahreswert des Rechts bestimmen. Beim Wohnrecht ist das die ortsübliche Nettokaltmiete für die mitgenutzten Räume, abzüglich der Kosten, die der Berechtigte laut Urkunde selbst trägt. Beim Nießbrauch ist es der jährliche Reinertrag, also die erzielbare Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Jahreswert kapitalisieren. Der Jahreswert wird mit einem Barwertfaktor multipliziert, der sich aus der statistischen Restlebenserwartung des Berechtigten und dem angesetzten Zinssatz ergibt. Das Ergebnis ist der Kapitalwert des Rechts, der vom unbelasteten Wert abgezogen wird.
Die Größenordnung hängt damit vor allem vom Alter des Berechtigten ab. Bei einer 68-jährigen Berechtigten ist der Abschlag erheblich, bei einer 92-jährigen deutlich kleiner. Der Umfang spielt ebenfalls eine Rolle: Ein Nießbrauch an der gesamten Immobilie mindert den Wert stärker als ein Wohnrecht an einer Einliegerwohnung.
Hinzu kommt ein Marktabschlag, der sich nicht ausrechnen lässt. Weil der Käuferkreis klein ist und die Finanzierung schwieriger wird, liegt der erzielbare Preis in der Praxis oft unter dem rechnerischen Ergebnis. Wie groß dieser zusätzliche Abschlag ausfällt, zeigt erst die Vermarktung.
Steuerwert und Verkehrswert sind nicht dasselbe
Für Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Kapitalwert nach eigenen Regeln bestimmt. Maßgeblich ist § 14 BewG: Der Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, den das Bundesfinanzministerium jährlich auf Grundlage der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes veröffentlicht; für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Zusätzlich begrenzt § 16 BewG den anzusetzenden Jahreswert auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6.
Diese steuerlichen Werte weichen regelmäßig vom Verkehrswert ab. Verwechseln Sie beide nicht: Für die Preisverhandlung zählt der Verkehrswert, für das Finanzamt der Steuerwert. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; lassen Sie die steuerliche Seite von einem Steuerberater und die Vertragsgestaltung von Notar oder Rechtsanwalt prüfen.
Schwerin und Umgebung: Worauf es vor Ort ankommt
In Schwerin und im Umland betreffen Wohnrecht und Nießbrauch besonders häufig Objekte aus Übergaben innerhalb der Familie: das Elternhaus in Lankow oder Görries, das Haus im Umland, in dem ein Elternteil die Erdgeschosswohnung behalten hat. Für die Bewertung ist dabei zweierlei wichtig.
Erstens die ortsübliche Miete, denn sie bestimmt den Jahreswert des Rechts. Sie liegt in Schwerin und in den umliegenden Gemeinden deutlich auseinander, und ein pauschaler Ansatz führt zu einem falschen Abschlag. Zweitens der Bodenwert: Die Bodenrichtwerte für Schwerin zum Stichtag 1. Januar 2026 wurden am 27. März 2026 beschlossen und sind über BORIS-MV im Geoportal Mecklenburg-Vorpommern einsehbar. Geführt werden sie von der Gemeinsamen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse am Grunthalplatz in Schwerin. Eine Einordnung des aktuellen Preisniveaus finden Sie im Beitrag zu den Immobilienpreisen in Schwerin 2026.
Gerade bei kleineren Gemeinden im Umland ist die Datenlage dünner. Eine belastbare Einschätzung entsteht dort weniger aus Statistik als aus Vergleichsobjekten und aus der Frage, wer als Käufer überhaupt infrage kommt.
So gehen Sie als Eigentümer vor
Bevor Sie über einen Preis nachdenken, sollten drei Dinge geklärt sein: Was genau steht im Grundbuch, was regelt die Bestellungsurkunde, und ist der Berechtigte bereit, über eine Ablösung zu sprechen? Erst danach lohnt sich eine Bewertung, und zwar in zwei Varianten: mit bestehendem Recht und nach Löschung. Der Vergleich beider Zahlen zeigt, ob sich eine Abfindung rechnet oder ob der Verkauf mit Belastung die bessere Lösung ist. Eine ausführlichere Darstellung der Verkaufswege finden Sie in meinem Ratgeber zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch; geht es um ein geerbtes Haus, hilft die Übersicht zum Verkauf einer geerbten Immobilie.
Wenn Sie eine belastete Immobilie in Schwerin oder der Region verkaufen möchten, sehe ich mir Grundbuch und Urkunde an und ermittle für Sie den Wert mit und ohne Belastung, damit Sie eine Entscheidungsgrundlage haben. Eine Wertermittlung ist dafür der erste Schritt.
Häufige Fragen zu Wohnrecht und Nießbrauch beim Hausverkauf
Kann ich ein Haus verkaufen, auf dem ein Wohnrecht eingetragen ist?
Ja. Sie brauchen für den Verkauf keine Zustimmung des Berechtigten, weil Sie Ihr Eigentum veräußern und nicht sein Nutzungsrecht. Das Wohnrecht bleibt im Grundbuch stehen und der Käufer muss es dulden. Der Kreis möglicher Käufer wird dadurch allerdings deutlich kleiner, und der erzielbare Preis sinkt.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten nur, die Immobilie oder bestimmte Räume selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB geht weiter und umfasst auch die Vermietung samt Mieteinnahmen. Der Nießbrauch ist deshalb wirtschaftlich wertvoller und mindert den Verkaufswert in der Regel stärker.
Wie wird ein Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht?
Zu Lebzeiten des Berechtigten nur mit dessen Zustimmung: Er gibt das Recht auf und bewilligt die Löschung in öffentlich beglaubigter oder notarieller Form, meist gegen eine Abfindung. Ist der Berechtigte verstorben, erlischt das Recht automatisch, das Grundbuch wird aber erst auf Antrag und gegen Vorlage der Sterbeurkunde berichtigt.
Um wie viel mindert ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie?
Eine feste Prozentzahl gibt es nicht. Der Abschlag ergibt sich aus dem Jahreswert des Rechts, also der ortsüblichen Miete für die betroffenen Räume, multipliziert mit einem Barwertfaktor, der vom Alter des Berechtigten abhängt. Je jünger der Berechtigte und je größer der genutzte Teil, desto höher der Abschlag.
Erlischt das Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Nicht automatisch. Ein dauerhafter Umzug ins Pflegeheim beendet das Recht rechtlich nicht, da es erst mit dem Tod erlischt. Entscheidend ist, was in der Bestellungsurkunde steht, denn dort ist dieser Fall häufig ausdrücklich geregelt. Lassen Sie die Urkunde im Zweifel anwaltlich prüfen.
