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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen
Auf Ihrem Haus lastet ein Wohnrecht oder Nießbrauch, etwa der Mutter im geerbten Elternhaus? Verkaufen können Sie trotzdem – entscheidend ist, ob das Recht bestehen bleibt oder vor dem Verkauf gelöscht wird.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs können Sie in der Regel verkaufen; das Recht bleibt dann bestehen und der Käufer übernimmt es. Das mindert den Preis und verkleinert den Käuferkreis, weil der Käufer die Immobilie vorerst nicht selbst nutzen kann. Zu Lebzeiten des Berechtigten lässt sich das Recht nur mit seiner Löschungsbewilligung beseitigen, oft gegen eine Abfindung. Mit seinem Tod erlischt es.
✓ Nießbrauch erlaubt Wohnen und Vermieten, das Wohnungsrecht nur die eigene Nutzung als Wohnung (§§ 1030, 1093 BGB).
✓ Beide Rechte sind nicht übertragbar und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061, 1092 BGB).
✓ Vor dem Tod des Berechtigten ist eine Löschung nur mit seiner beglaubigten Bewilligung möglich (§ 875 BGB, §§ 19, 29 GBO).
✓ Lebenslange Rechte werden mit Barwertfaktoren nach Lebenserwartung bewertet (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV).
Auf dieser Seite
→ Wohnrecht oder Nießbrauch: Was ist der Unterschied?
→ Was passiert mit dem Recht beim Verkauf?
→ Geerbtes Haus mit Wohnrecht: Welche Wege gibt es?
→ Wie stark mindert das Recht den Wert?
→ Welche Käufer kommen infrage – und wie gehe ich vor?
→ Häufige Fragen
Wohnrecht oder Nießbrauch: Was ist der Unterschied?
Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und wirken gegenüber jedem späteren Eigentümer. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt dazu, ein Gebäude oder einen Teil davon selbst als Wohnung zu nutzen – zusammen mit der Familie und den nötigen Pflegepersonen. Anderen überlassen darf der Berechtigte die Wohnung nur, wenn ihm das gestattet ist (§ 1092 BGB).
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Der Nießbraucher darf alle Nutzungen ziehen, also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Dafür trägt er in der Regel die gewöhnliche Unterhaltung und die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§§ 1041, 1047 BGB). Beim Wohnungsrecht verweist das Gesetz nicht auf § 1047 BGB – wer dort Grundsteuer und Nebenkosten trägt, steht meist in der Bestellungsurkunde.
Gemeinsam ist beiden: Sie sind höchstpersönlich, lassen sich nicht übertragen und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061, 1090 Abs. 2, 1092 BGB).
Was passiert mit dem Recht beim Verkauf?
Der Verkauf beendet das Recht nicht: Der Käufer erwirbt die Immobilie mit der Belastung und kann sie erst nutzen, wenn das Recht erloschen ist. Prüfen Sie vorher den Übergabevertrag: Manche Übergabeverträge enthalten ein Rückforderungsrecht der Eltern für den Fall, dass ohne ihre Zustimmung verkauft wird, gesichert durch eine Vormerkung im Grundbuch.
Soll lastenfrei verkauft werden, muss der Berechtigte das Recht aufgeben und die Löschung in notariell beglaubigter Form bewilligen (§ 875 BGB, §§ 19, 29 GBO). Das geschieht oft gegen eine Abfindung, die im Kaufvertrag geregelt werden kann. Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim, erlischt ein Wohnungsrecht nach der Rechtsprechung nicht von selbst (BGH, V ZR 206/11).
Verzichtet der Berechtigte ohne Gegenleistung, kann das eine Schenkung sein. Wird er später bedürftig, etwa durch Pflegekosten, kann daraus ein Rückforderungsanspruch entstehen (§ 528 BGB; BGH, X ZR 65/17).
Geerbtes Haus mit Wohnrecht: Welche Wege gibt es?
Ein typischer Fall: Die Kinder erben das Elternhaus oder haben es schon zu Lebzeiten übertragen bekommen, ein Elternteil behält darin ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Welcher Weg dann passt, hängt von der Gesundheit und den Wünschen des Berechtigten, von den laufenden Kosten und von der Zahl der Erben ab. Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben am Verkauf mitwirken (§ 2040 BGB).
Grundsätzlich kommen drei Wege infrage:
Verkauf mit bestehendem Recht: Der Berechtigte nutzt die Immobilie weiter, der Käufer zahlt einen geminderten Preis.
Verzicht gegen Abfindung: Der Berechtigte bewilligt die Löschung, erhält einen Ausgleich, und die Immobilie wird lastenfrei verkauft.
Abwarten: Verkauft wird erst, wenn das Recht erloschen ist – bis dahin tragen die Eigentümer die Kosten, die nicht beim Berechtigten liegen.
Wie stark mindert das Recht den Wert?
Ausgangspunkt ist der Wert der Immobilie ohne Belastung. Davon wird der Wert des Rechts abgezogen: der jährliche Vorteil des Berechtigten, meist die ersparte ortsübliche Miete, multipliziert mit einem Barwertfaktor. Bei Rechten auf Lebenszeit hängt dieser Faktor von Alter und Geschlecht des Berechtigten – also der statistischen Lebenserwartung laut Sterbetafel – und vom Zinssatz ab (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV).
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Eine ortsübliche Miete von 600 € im Monat ergibt einen Jahreswert von 7.200 €. Bei einem Barwertfaktor von 9 läge der rechnerische Wert des Rechts bei 64.800 €. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Faktor und desto größer der Abschlag.
Die Rechnung ist ein Ausgangspunkt, kein fester Abzug, denn nach § 47 ImmoWertV sind auch die Marktverhältnisse zu berücksichtigen. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten eigene Vervielfältiger, die das Bundesfinanzministerium nach § 14 BewG veröffentlicht.
Welche Käufer kommen infrage – und wie gehe ich vor?
Bleibt das Recht bestehen, kann der Käufer die Immobilie weder beziehen noch, beim Nießbrauch, Mieteinnahmen erzielen. Infrage kommen daher vor allem Käufer mit langem Anlagehorizont, Angehörige oder Nachbarn. Die Finanzierung ist schwieriger, weil Banken in der Regel eine Grundschuld im ersten Rang verlangen; ein Rangrücktritt des Rechts setzt die Zustimmung des Berechtigten voraus (§ 880 BGB).
Ich sehe mir zuerst Grundbuchauszug und Bestellungsurkunde an: Wer ist berechtigt, welche Räume sind erfasst, wer trägt welche Kosten, gibt es Rückforderungsrechte? Dann ermittle ich den Wert mit und ohne Belastung. So sehen alle Beteiligten, ob sich eine Abfindung für den Verzicht rechnet oder ob ein Verkauf mit dem Recht sinnvoller ist.
Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Zu Löschung, Abfindung und steuerlichen Folgen fragen Sie bitte einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Häufige Fragen
Der Berechtigte ist verstorben – wie wird das Recht im Grundbuch gelöscht?
Das Recht erlischt mit dem Tod und wird in der Regel gegen Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht (§ 22 GBO). Sind Rückstände nicht ausgeschlossen, kann im ersten Jahr nach dem Tod zusätzlich die Bewilligung der Erben nötig sein – es sei denn, im Grundbuch ist eingetragen, dass der Todesnachweis genügt (§ 23 GBO).
Darf ich die Wohnung vermieten, wenn die Wohnberechtigte im Pflegeheim lebt?
Nicht eigenmächtig: Das Wohnungsrecht besteht auch während des Heimaufenthalts fort (BGH, V ZR 206/11), deshalb sollte der Eigentümer die Räume nicht ohne Zustimmung der Berechtigten vermieten. Die Berechtigte selbst darf nur vermieten, wenn ihr das gestattet ist (§ 1092 BGB). Eine Lösung ist eine Vereinbarung mit ihr oder ihrem Betreuer – etwa über eine Vermietung oder einen Verzicht gegen Abfindung.
Das Wohnrecht steht nur im Testament – gilt es trotzdem?
Ein im Testament angeordnetes Wohnrecht ist in der Regel ein Vermächtnis: Der Begünstigte kann von den Erben verlangen, dass es ihm eingeräumt wird (§ 2174 BGB). Ein Käufer ist ohne Grundbucheintrag zwar nicht gebunden, die Erben bleiben aber verpflichtet – klären Sie das deshalb vor dem Verkauf mit dem Notar.
Wer zahlt beim Wohnrecht die Reparaturen?
Der Wohnberechtigte muss für die gewöhnliche Unterhaltung sorgen, also für regelmäßig anfallende kleinere Ausbesserungen (§ 1093 in Verbindung mit § 1041 BGB). Zu größeren Instandsetzungen ist er gesetzlich nicht verpflichtet. Oft regelt die Bestellungsurkunde die Kosten genauer.
Lohnt sich ein Verkauf mit bestehendem Wohnrecht überhaupt?
Das hängt vom Alter des Berechtigten, Ihren laufenden Kosten und der Höhe des Abschlags ab. Ich stelle Ihnen den Wert mit und ohne Belastung gegenüber, damit Sie einen Verkauf mit Recht, einen Verkauf nach Verzicht gegen Abfindung und das Abwarten nüchtern vergleichen können.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.