Haus privat verkaufen oder mit Makler? Ein ehrlicher Vergleich
Aktualisiert: vor 4 Tagen
Ein Haus privat verkaufen dürfen Sie in Deutschland ohne Einschränkung: Eine Pflicht, einen Makler zu beauftragen, gibt es nicht. Ob sich der Weg ohne Makler lohnt, entscheidet sich an drei Punkten – wie belastbar Sie den Marktwert einschätzen können, wie viel Zeit Sie für Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen haben und wie sicher Sie mit Unterlagen, Aufklärungspflichten und Kaufvertrag umgehen. Bei einer gut dokumentierten, leicht erklärbaren Immobilie in gefragter Lage gelingt der Privatverkauf häufig. Bei erklärungsbedürftigen Objekten, mehreren Eigentümern oder unklarer Preisbasis wird er dagegen schnell teurer als eine Provision. Dieser Beitrag stellt beide Wege nebeneinander, ohne einen davon schönzureden.
Was beim Privatverkauf alles auf Ihrem Tisch liegt
Der Verkauf einer Immobilie ist kein einzelner Termin, sondern eine Kette von Aufgaben, die über mehrere Monate laufen. Wer privat verkauft, übernimmt sie vollständig selbst – und trägt damit auch die Verantwortung für Lücken.
Unterlagen beschaffen: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung und Grundrisse, Nachweise zu Modernisierungen, Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Beschlusssammlung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Angaben zur Instandhaltungsrücklage.
Wert ermitteln und daraus einen Angebotspreis ableiten, der zum Objekt und zur aktuellen Nachfrage passt.
Vermarktungsunterlagen erstellen: aussagekräftige Fotos, saubere Grundrisse, ein Exposé, das die Immobilie korrekt beschreibt und nicht beschönigt.
Inserate schalten und pflegen, Anfragen beantworten, unpassende Kontakte aussortieren.
Besichtigungen durchführen, auch abends und am Wochenende, und Rückfragen zu Technik, Zustand und Nebenkosten belegen können.
Kaufinteressenten prüfen: Wer kann die Finanzierung nachweisen, wer erscheint nur aus Neugier?
Verhandeln, Notartermin vorbereiten, Vertragsentwurf prüfen, Beurkundung begleiten, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen abwickeln.
Welche Dokumente Sie im Einzelnen brauchen und wo Sie sie bekommen, habe ich in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf zusammengestellt. Die Beschaffung dauert regelmäßig länger als gedacht, weil Ämter, Verwaltungen und Archive eigene Bearbeitungszeiten haben.
Diese Pflichten gelten unabhängig davon, wer verkauft
Ein Teil der Anforderungen hängt nicht daran, ob ein Makler beteiligt ist. Sie treffen Sie als Eigentümer in jedem Fall.
Notarielle Beurkundung. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar beurkundet neutral und belehrt beide Seiten über den Vertragsinhalt. Er prüft aber nicht, ob der Preis angemessen ist, ob die Vermarktung gut lief oder ob der Käufer wirtschaftlich zuverlässig ist. Diese Einschätzungen bleiben Ihre Aufgabe.
Energieausweis. Beim Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss an den Käufer zu übergeben; in kommerziellen Immobilienanzeigen sind die Pflichtangaben aus dem Ausweis aufzuführen. Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Zu beachten ist außerdem, dass das Energieausweisrecht neu gefasst wurde: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten, die neuen Regeln zu Energieausweisen greifen ab dem 1. Januar 2027 und erweitern die Pflichtangaben deutlich (Stand: September 2026). Wenn Sie ohnehin einen neuen Ausweis benötigen, lohnt die Frage nach dem Zeitpunkt.
Aufklärung über Mängel. Auch ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen Ihnen bekannten Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Feuchtigkeit im Keller, Schäden am Dach, Altlasten, offene Baulasten oder in Eigenleistung ausgeführte Arbeiten gehören offen auf den Tisch – schriftlich dokumentiert, nicht nur mündlich erwähnt. Das ist der Punkt, an dem Privatverkäufe im Nachhinein am häufigsten Streit auslösen.
Steuern. Ob ein Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei bleibt, hängt unter anderem von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; für Ihren Einzelfall sind Steuerberatung oder Rechtsanwalt die richtigen Adressen.
Haus privat verkaufen: die Kosten – und was ein Makler kostet
Der Privatverkauf ist nicht kostenlos, nur anders verteilt. Auf Sie kommen typischerweise zu: Energieausweis, Gebühren für Grundbuchauszug und Katasterunterlagen, Auszüge aus Bauakten, gegebenenfalls ein Wertgutachten, Fotos und Grundrisszeichnungen, Inseratskosten auf den Portalen und Fahrt- sowie Telefonkosten. Dazu kommt Ihre Zeit, die in der Kalkulation meistens fehlt: Anfragen sichten, Termine koordinieren, Unterlagen nachreichen, verhandeln. Wer berufstätig ist oder nicht vor Ort wohnt, spürt diesen Posten am deutlichsten.
Beauftragen Sie einen Makler, entsteht stattdessen ein Provisionsanspruch. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und wird vereinbart, üblich ist ein Prozentsatz des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit Ende 2020 ein besonderer Rahmen, wenn der Käufer Verbraucher ist:
Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Absprache genügt nicht.
Beauftragen beide Seiten denselben Makler, darf er sich das Honorar nur von beiden in gleicher Höhe versprechen lassen; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656c BGB).
Beauftragt nur eine Seite, kann höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite übertragen werden – und zahlbar erst, wenn die Zahlung der auftraggebenden Seite nachgewiesen ist (§ 656d BGB).
Wird der Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, besteht als Verbraucher in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Wie genau diese Regeln greifen, ist im Detail nicht immer eindeutig. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) entschieden, dass für die hälftige Teilung auf die objektive Beschaffenheit der Immobilie im Zeitpunkt des Maklervertrags abzustellen ist: Ein Haus mit zwei vollwertigen, vermieteten Wohneinheiten war danach kein Einfamilienhaus, und eine erst später offengelegte Absicht zur Eigennutzung führte nicht mehr zur Halbteilung. Für Sie als Verkäufer heißt das vor allem: Wer über Provision spricht, sollte die Objektart und die Auftragslage vorher klar festhalten.
Privatverkauf oder Makler: der Vergleich
Die folgende Übersicht fasst zusammen, wo die beiden Wege tatsächlich auseinandergehen. Auffällig ist eine Zeile: Die rechtlichen Pflichten des Verkäufers verschwinden nicht, wenn Sie einen Makler beauftragen. Sie bleiben bei Ihnen als Eigentümer, werden aber vorbereitet und begleitet.
Kriterium | Privatverkauf | Verkauf mit Makler |
Direkte Kosten | Energieausweis, Unterlagen, Fotos, Inserate | Provision nach Vereinbarung |
Zeitaufwand | liegt vollständig bei Ihnen | überwiegend beim Makler |
Preisfindung | eigene Recherche, amtliche Daten | Bewertung und Erfahrung aus Abschlüssen |
Reichweite | eigene Inserate und Netzwerk | Portale, Kundenkartei, Netzwerk |
Prüfung der Kaufinteressenten | übernehmen Sie selbst | Teil der Maklerleistung |
Verhandlung | direkt und persönlich betroffen | über einen Dritten, mit Abstand |
Rechtliche Pflichten des Verkäufers | liegen bei Ihnen | liegen weiterhin bei Ihnen |
Typisches Risiko | falscher Preis, lange Standzeit, fehlende Unterlagen | Provision ohne passende Gegenleistung bei falscher Maklerwahl |
Wann der Privatverkauf naheliegt
Für den Verkauf ohne Makler spricht viel, wenn die Immobilie leicht vergleichbar ist – etwa eine Wohnung in einem größeren Wohnhaus mit vielen ähnlichen Verkäufen –, wenn Sie in der Nähe wohnen und zeitlich flexibel sind, wenn die Unterlagen vollständig vorliegen und wenn nur ein Eigentümer entscheidet. Steht schon ein konkreter Käufer fest, etwa in der Familie oder aus der Nachbarschaft, ist der direkte Weg zum Notar oft der sinnvollste.
Wann ein Makler die bessere Wahl ist
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie erklärungsbedürftig ist: unsanierte Häuser, Objekte mit Wohnrecht oder Mietern, Mehrfamilienhäuser, Höfe, ungewöhnliche Grundstücke. Ebenso, wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, etwa eine Erbengemeinschaft oder zwei Partner nach einer Trennung, wenn Sie weit entfernt wohnen oder wenn Sie zeitlich gebunden sind, weil parallel ein Kauf oder ein Umzug ansteht. Wichtig ist dann die Auswahl: Erlaubnis nach § 34c GewO, nachvollziehbare Bewertung, klare Angaben zu Leistung und Provision im Vertrag. Welche Aufgaben ich für Verkäufer übernehme, ist unter Leistungen für Verkäufer beschrieben.
Schwerin und Umgebung: Daten, die Ihnen offenstehen
Der größte Unterschied zwischen einem geglückten und einem zähen Verkauf ist selten das Inserat, sondern der Angebotspreis. Ein zu hoher Einstieg ohne Plan kostet Wochen und endet häufig mit hektischen Preisreduzierungen, die Interessenten verhandlungssicher machen; ein zu niedriger Preis ist sofort und endgültig verloren. Wer privat verkauft, sollte sich deshalb nicht auf automatische Online-Schätzungen verlassen, sondern auf nachvollziehbare Daten.
In Schwerin ist dafür der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zuständig. Die Geschäftsstelle wird gemeinsam mit dem Landkreis Ludwigslust-Parchim geführt und erteilt Auskünfte aus der Bodenrichtwertkarte und aus der Kaufpreissammlung; auf Antrag werden auch Verkehrswertgutachten erstellt. Der Grundstücksmarktbericht fasst die Marktaktivität im Zuständigkeitsbereich zusammen und wird digital kostenfrei bereitgestellt, die Druckausgabe ist gebührenpflichtig. Ergänzend veröffentlicht der Obere Gutachterausschuss für Mecklenburg-Vorpommern einen Landesgrundstücksmarktbericht. Diese Quellen kosten wenig oder nichts, sind amtlich und werden von Privatverkäufern selten genutzt. Wie sich die Preise in der Landeshauptstadt entwickelt haben, ordne ich im Beitrag zu den Immobilienpreisen in Schwerin ein; eine objektbezogene Einschätzung finden Sie über die Immobilienbewertung.
Fazit: So treffen Sie die Entscheidung
Rechnen Sie die Entscheidung nicht gegen die Provision, sondern gegen das Ergebnis. Beschaffen Sie zuerst die Unterlagen und verschaffen sich eine belastbare Preisbasis aus amtlichen Daten. Prüfen Sie dann ehrlich, wie viel Zeit Sie in den nächsten Monaten wirklich haben und wie wohl Sie sich bei Preisverhandlung, Käuferprüfung und Mängelaufklärung fühlen. Fällt die Antwort klar aus, verkaufen Sie privat. Bleiben Zweifel an einem der drei Punkte, holen Sie sich Unterstützung – und lassen Sie sich Leistung und Kosten vorher schriftlich zusammenstellen. Wenn Sie vor dieser Entscheidung stehen, schaue ich mir Ihre Immobilie und Ihre Unterlagen gern an und sage Ihnen offen, was ich für den sinnvolleren Weg halte.
Häufige Fragen zum Verkauf ohne Makler
Darf ich mein Haus ohne Makler verkaufen?
Ja. Eine Pflicht, einen Makler einzuschalten, gibt es nicht. Der Kaufvertrag muss aber in jedem Fall notariell beurkundet werden, und die Pflichten zu Energieausweis und Mängelaufklärung gelten für private Verkäufer genauso.
Was kostet es, ein Haus privat zu verkaufen?
Anfallen können Energieausweis, Gebühren für Grundbuchauszug und Katasterunterlagen, Fotos, Grundrisse und Inserate. Die Höhe hängt vom Objekt und von den gewählten Portalen ab. Der größte Posten ist meist die eigene Zeit.
Wer zahlt beim Hausverkauf die Maklerprovision?
Das richtet sich nach den geschlossenen Verträgen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer darf ein Makler, den beide Seiten beauftragen, nur gleich hohe Honorare vereinbaren. Beauftragt nur eine Seite, ist höchstens die Hälfte übertragbar.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Flächenberechnung, Grundrisse, Nachweise zu Modernisierungen und ein gültiger Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Wirtschaftsplan hinzu. Für die Beschaffung sollten Sie mehrere Wochen einplanen.
Ist ein Privatverkauf günstiger als der Verkauf mit Makler?
Nicht automatisch. Die direkten Kosten sind ohne Provision niedriger, entscheidend ist aber der erzielte Kaufpreis. Ein zu niedrig angesetzter oder nach langer Standzeit reduzierter Preis kostet häufig mehr, als eine Provision ausgemacht hätte.
