Ablauf des Immobilienverkaufs: In 9 Schritten zum Notartermin
Aktualisiert: vor 11 Stunden
Der Ablauf des Immobilienverkaufs folgt einem festen Muster: Wert ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, vermarkten, Käufer prüfen, Kaufvertrag notariell beurkunden, Kaufpreis entgegennehmen, Immobilie übergeben. Je nach Objekt, Unterlagenlage und Nachfrage liegen zwischen der ersten Überlegung und der Schlüsselübergabe mehrere Monate. Entscheidend für Preis und Dauer ist fast immer die Vorbereitung, also alles, was vor der ersten Anzeige passiert. Dieser Beitrag beschreibt die neun Schritte in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich anfallen, und benennt für jeden Schritt die Entscheidung, die Sie als Eigentümer treffen müssen.
Der Ablauf des Immobilienverkaufs in neun Schritten
Der Verkauf gliedert sich in drei Phasen: Vorbereitung, Vermarktung und Abwicklung. Die Vorbereitung bestimmt, mit welchem Preis und welcher Informationslage Sie in den Markt gehen. Die Vermarktung bringt Interessenten. Die Abwicklung ab dem Notartermin ist formal streng geregelt und läuft weitgehend nach Vorschrift. Die folgende Übersicht zeigt die neun Schritte im Zusammenhang.
Schritt | Was in diesem Schritt passiert | Worauf es ankommt |
1. Wert ermitteln | Bewertung nach passendem Verfahren, Bodenrichtwerte und Marktdaten auswerten | Nachvollziehbare Begründung statt reiner Online-Schätzung |
2. Unterlagen zusammenstellen | Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächen, Energieausweis, Modernisierungen | Vollständigkeit vor der ersten Anzeige |
3. Angebotspreis festlegen | Einstiegspreis, Zielgruppe und Zeitplan bestimmen | Kein überhöhter Einstiegspreis |
4. Exposé veröffentlichen | Fotos, Grundrisse, Objektbeschreibung, Pflichtangaben in Anzeigen | Korrekte Energieangaben in der Anzeige |
5. Anfragen qualifizieren | Interessenten einordnen, Bedarf und Finanzierbarkeit klären | Frühe Klärung spart Besichtigungen |
6. Besichtigungen | Objekt zeigen, Fragen beantworten, Angaben dokumentieren | Bekannte Mängel offen benennen |
7. Verhandlung und Käuferprüfung | Preis und Konditionen klären, Finanzierung prüfen | Aussagekräftige Finanzierungsbestätigung |
8. Kaufvertrag beim Notar | Entwurf prüfen, Beurkundung, Auflassungsvormerkung | Fälligkeit, Übergabe und Haftung im Vertrag |
9. Zahlung und Übergabe | Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiseingang, Schlüsselübergabe | Übergabeprotokoll mit Zählerständen |
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer vermarktet, bevor Wert und Unterlagen geklärt sind, muss später nachliefern und verhandelt aus der schwächeren Position.
Schritt 1 bis 3: Die Vorbereitung entscheidet über den Preis
Wert der Immobilie ermitteln
Am Anfang steht die Frage, was die Immobilie am Markt tatsächlich wert ist. Maßgeblich sind Lage, Baujahr, Zustand, Grundstücksgröße, Wohnfläche und bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen. In der Praxis kommen das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren zum Einsatz; welches Verfahren passt, hängt vom Objekttyp ab. Bodenrichtwerte und Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses liefern dafür die amtliche Grundlage. Eine Wertermittlung sollte am Ende nicht nur eine Zahl nennen, sondern begründen, wie sie entstanden ist. Genau das brauchen Sie später in der Verhandlung.
Unterlagen zusammenstellen
Der zweite Schritt ist unspektakulär und wird am häufigsten unterschätzt. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen und bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnungen. Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen; bei Verstößen gegen die Vorlage- und Übergabepflichten sind Bußgelder von bis zu 10.000 Euro möglich. Welche Dokumente im Einzelfall nötig sind, steht in der Checkliste für Verkaufsunterlagen.
Ein Hinweis dazu: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das neue Energieausweisrecht gilt ab dem 1. Januar 2027, unter anderem mit dem digitalen Ausweis als Regelfall und erweiterten Pflichtangaben. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig.
Angebotspreis und Strategie festlegen
Erst wenn Wert und Unterlagen stehen, wird der Angebotspreis festgelegt. Er ist keine Wunschzahl, sondern eine Entscheidung mit Folgen: Ein zu hoher Einstiegspreis kostet Reichweite in der wichtigen ersten Vermarktungsphase und führt häufig zu Nachlässen, die am Ende unter dem erreichbaren Preis liegen. Zur Strategie gehören außerdem die Fragen, wer die Zielgruppe ist, ob vermietet oder frei verkauft wird und bis wann der Verkauf abgeschlossen sein soll. Steuerlich kann zusätzlich die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte eine Rolle spielen; wer sie knapp verfehlt, zahlt unter Umständen Steuer auf den Gewinn.
Schritt 4 bis 6: Vermarktung, Anfragen und Besichtigungen
Exposé erstellen und veröffentlichen
Im Exposé wird die Vorbereitung sichtbar: aussagekräftige Fotos, maßstäbliche Grundrisse, belastbare Angaben zu Fläche, Baujahr und Energie. In kommerziellen Anzeigen sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis vorgeschrieben, etwa die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der Hauptenergieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, ist das nicht nur ein Ordnungswidrigkeitsrisiko, sondern auch ein häufiger Grund für Beanstandungen durch die Portale.
Anfragen bearbeiten und qualifizieren
Nach der Veröffentlichung kommen Anfragen, und zwar nicht nur von Kaufinteressenten. Sinnvoll ist, früh zu klären, wie konkret das Interesse ist: Soll die Immobilie selbst genutzt oder angelegt werden, steht eine Finanzierung in Aussicht, muss zuvor eine eigene Immobilie verkauft werden. Diese Fragen ersparen Ihnen Besichtigungen, die zu nichts führen.
Besichtigungen durchführen
Bei den Besichtigungen wird über den Preis mitentschieden. Vorbereitet heißt: Unterlagen zur Hand, bekannte Mängel benannt, Fragen zu Heizung, Dach, Feuchtigkeit und laufenden Kosten beantwortbar. Was Sie zusagen, sollte zutreffen und dokumentiert sein. Für arglistig verschwiegene Mängel haften Verkäufer auch nach dem Verkauf.
Schritt 7 bis 9: Von der Einigung bis zur Übergabe
Verhandlung und Prüfung des Käufers
Wenn ein Interessent kaufen möchte, beginnt der Teil, der am häufigsten schiefgeht. Prüfen Sie vor dem Notartermin, ob die Finanzierung belastbar ist. Eine aussagekräftige Finanzierungsbestätigung der Bank nennt Käufer, Objekt und Betrag und ist aktuell; eine unverbindliche Machbarkeitsauskunft ist das nicht. Ein geplatzter Notartermin kostet nicht nur Zeit, sondern unter Umständen auch Gebühren.
Der Kaufvertrag beim Notar
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Den Entwurf erstellt der Notar. Sie erhalten ihn vorab und sollten ihn in Ruhe prüfen, insbesondere Kaufpreis und Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Haftungsregelungen, Rücktrittsrechte und die Behandlung eingetragener Rechte. Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und liegen üblicherweise bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten bei rund 0,5 Prozent (Stand: Oktober 2026); vertraglich werden sie in der Regel dem Käufer zugewiesen. Die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld trägt üblicherweise der Verkäufer.
Kaufpreiszahlung und Übergabe
Nach der Beurkundung wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen, Löschungsunterlagen für bestehende Rechte werden eingeholt und erforderliche Genehmigungen beschafft. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Nach Zahlungseingang folgt die Übergabe, am besten mit schriftlichem Protokoll, festgehaltenen Zählerständen und einer Schlüsselliste. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt zeitlich danach und kann einige Wochen dauern. Einen Überblick über das gesamte Verfahren finden Sie auf der Seite Immobilienverkauf.
Wie lange der Ablauf dauert
Eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht. Planbar sind die formalen Schritte: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen meist einige Wochen, weil Vormerkung, Löschungsunterlagen und Genehmigungen Zeit brauchen. Weniger planbar ist die Vermarktungsphase, denn sie hängt von Objekttyp, Preis, Zustand und Nachfrage ab. Beeinflussen können Sie vor allem die Vorbereitung: Vollständige Unterlagen verkürzen sowohl die Vermarktung als auch die Abwicklung beim Notar.
Der Ablauf des Immobilienverkaufs in Schwerin und Umgebung
Für die Einordnung des eigenen Objekts hilft ein Blick auf den örtlichen Markt. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Schwerin verzeichnet für das Jahr 2025 insgesamt 649 Vertragsabschlüsse, davon 527 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, bei einem Geldumsatz von 224 Millionen Euro (Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 1. Januar 2026). Auffällig ist die Verteilung: 65 Prozent der Kauffälle betrafen Wohnungs- und Teileigentum, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nur 9 Prozent, Doppelhaushälften und Reihenhäuser 8 Prozent. Für Eigentümer eines Einfamilienhauses bedeutet das: Vergleichsfälle in der eigenen Lage sind rar, und die Bewertung muss entsprechend sorgfältig begründet werden. Bodenrichtwerte und Marktbericht sind über die Landeshauptstadt Schwerin und das Bodenrichtwertportal BORIS-MV zugänglich.
Drei Stellen, an denen der Ablauf häufig stockt
Es fehlen Unterlagen. Ohne Grundbuchauszug oder Energieausweis verzögern sich Vermarktung und Vertragsentwurf.
Der Einstiegspreis ist zu hoch. Die Aufmerksamkeit ist in den ersten Wochen am größten; wird sie verschenkt, folgen Preisanpassungen.
Die Finanzierung des Käufers ist ungeprüft. Ohne belastbare Bestätigung der Bank ist der Notartermin ein Risiko.
Keine dieser Stellen lässt sich vollständig ausschließen, aber jede lässt sich vorher prüfen.
Was ich Eigentümern empfehle
Beginnen Sie nicht mit der Anzeige, sondern mit Wert und Unterlagen, und legen Sie früh fest, bis wann Sie verkauft haben wollen. Planen Sie die formalen Schritte ab dem Notartermin realistisch ein, statt den Umzug auf den Beurkundungstag zu legen. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie heute steht und welche Schritte in Ihrem Fall anstehen, sehe ich mir das Objekt gern an und sage Ihnen, was ich für realistisch halte; einen Überblick über meine Arbeit für Verkäufer finden Sie unter Leistungen für Verkäufer.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen zum Ablauf des Immobilienverkaufs
Wie läuft ein Immobilienverkauf ab?
Der Verkauf läuft in neun Schritten ab: Wert ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Angebotspreis festlegen, Exposé veröffentlichen, Anfragen qualifizieren, Besichtigungen durchführen, Käufer und Finanzierung prüfen, Kaufvertrag notariell beurkunden sowie Kaufpreis entgegennehmen und übergeben. Die ersten drei Schritte bestimmen maßgeblich den Preis, die letzten drei sind formal vorgegeben.
Wie lange dauert es vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe?
Eine pauschale Dauer gibt es nicht, weil die Vermarktungszeit von Objekt, Preis und Nachfrage abhängt. Planbar ist dagegen die Abwicklung: Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung liegen meist einige Wochen, weil Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen und Genehmigungen Zeit brauchen. Die Übergabe folgt nach Zahlungseingang.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Grundlage sind ein aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen hinzu. Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
Wann bekomme ich als Verkäufer den Kaufpreis?
Der Kaufpreis wird nicht am Tag der Beurkundung fällig. Der Notar teilt die Fälligkeit erst mit, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, Löschungsunterlagen für bestehende Rechte vorliegen und nötige Genehmigungen erteilt sind. Erst nach Zahlungseingang wird die Immobilie übergeben.
Kann ich nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag verbindlich; ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ein entsprechendes Rücktrittsrecht vorsieht oder die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Deshalb lohnt es sich, den Entwurf vor dem Termin genau zu prüfen und offene Punkte vorher zu klären.
