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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Haus am See oder Wassergrundstück verkaufen
Sie möchten Ihr Haus am See, Ihr Grundstück mit eigenem Ufer oder Ihre Immobilie an der Elbe verkaufen? Hier lesen Sie, was der Uferschutzstreifen in Mecklenburg-Vorpommern bedeutet, welche Genehmigungen Käufer für Steg und Bootshaus sehen wollen und wie die Wasserlage den Wert bestimmt.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Ein Wassergrundstück verkaufen Sie wie jedes andere Haus – Käufer prüfen aber genauer. An Seen ab einem Hektar und an Gewässern erster Ordnung gilt in Mecklenburg-Vorpommern ein Bauverbot im 50-Meter-Uferstreifen, an der Küste im 150-Meter-Streifen (§ 29 NatSchAG M-V). Rechtmäßig errichtete Gebäude dürfen bleiben, Neubauten und wesentliche Änderungen sind dort aber nur in Ausnahmen möglich. Für den Preis zählen deshalb vor allem Baurecht, eigener Uferzugang und genehmigte Anlagen wie Steg oder Bootshaus.
✓ An Seen ab einem Hektar und an Gewässern erster Ordnung dürfen im 50-Meter-Uferstreifen keine baulichen Anlagen errichtet oder wesentlich geändert werden (§ 29 Abs. 1 NatSchAG M-V).
✓ Das Bauverbot gilt nicht für Vorhaben nach einem Bebauungsplan oder im bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB (§ 29 Abs. 2 Nr. 3 NatSchAG M-V).
✓ Für Stege und Bootsschuppen kann eine Ausnahme zugelassen werden, vorrangig als Gemeinschaftsanlage (§ 29 Abs. 3 Nr. 3 NatSchAG M-V).
✓ In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist das Errichten oder Erweitern baulicher Anlagen grundsätzlich untersagt (§ 78 Abs. 4 WHG).
Auf dieser Seite
→ Was als Wassergrundstück zählt
→ Der Uferschutzstreifen: Was bleibt erlaubt?
→ Steg, Bootshaus und Liegeplatz
→ Hochwasser und Überschwemmungsgebiete an der Elbe
→ Bewertung und Unterlagen
→ Häufige Fragen
Was als Wassergrundstück zählt
Käufer unterscheiden genau: Grenzt das Grundstück direkt ans Wasser, liegt ein fremdes Uferflurstück dazwischen, oder hat das Haus „nur“ Seeblick? Am Schweriner See, am Pinnower See, am Schaalsee oder an der Elde sind Ufer- und Wasserflächen oft eigene Flurstücke, die dem Land, der Gemeinde oder einem Dritten gehören. Die Flurkarte zeigt, wo Ihre Grenze tatsächlich verläuft.
Für den Wert ist das ein großer Unterschied. Ein eigener, nutzbarer Uferzugang ist selten und wird entsprechend bezahlt; Seeblick oder ein gemeinschaftlicher Zugang wirken sich schwächer aus. Im Exposé beschreibe ich die Lage deshalb so, wie sie im Grundbuch und in der Flurkarte steht – das vermeidet Enttäuschungen bei der Besichtigung.
Der Uferschutzstreifen: Was bleibt erlaubt?
In Mecklenburg-Vorpommern dürfen an Seen ab einem Hektar und an Gewässern erster Ordnung im Abstand von bis zu 50 Metern zur Uferlinie keine baulichen Anlagen errichtet oder wesentlich geändert werden, an der Küste gilt ein Streifen von 150 Metern (§ 29 Abs. 1 NatSchAG M-V). Ein rechtmäßig errichtetes Haus darf dort stehen bleiben und genutzt werden.
Für Käufer zählt aber, was sie später verändern dürfen. Ein Anbau, ein größerer Ersatzbau oder ein neues Nebengebäude ist im Uferstreifen grundsätzlich ausgeschlossen – es sei denn, ein Bebauungsplan erlaubt es oder das Grundstück liegt im bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB (§ 29 Abs. 2 Nr. 3 NatSchAG M-V). In anderen Fällen kann die Behörde nur in eng begrenzten Ausnahmen zustimmen.
Ich kläre vor der Vermarktung, welche Gebäude genehmigt sind und welcher Spielraum besteht. Käufer, die schon im Exposé lesen, was möglich ist, verhandeln sachlicher.
Steg, Bootshaus und Liegeplatz
Ein eigener Steg steigert den Reiz eines Wassergrundstücks – vorausgesetzt, er ist genehmigt. Anlagen in, an und über Gewässern brauchen in der Regel eine wasserrechtliche Genehmigung der unteren Wasserbehörde. Im Uferstreifen kommt die naturschutzrechtliche Ausnahme hinzu, die für Stege und Bootsschuppen möglich ist, vorrangig als Gemeinschaftsanlage (§ 29 Abs. 3 Nr. 3 NatSchAG M-V). An Bundeswasserstraßen wie der Elbe oder der Müritz-Elde-Wasserstraße ist zusätzlich eine strom- und schifffahrtspolizeiliche Genehmigung des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamts nötig (§ 31 WaStrG).
Häufig liegen Steg oder Liegeplatz auf einer gepachteten Wasserfläche. Ob der Vertrag auf den Käufer übergeht oder neu abgeschlossen werden muss, steht im Vertrag selbst. Legen Sie ihn deshalb früh vor – für viele Käufer entscheidet der Liegeplatz über den Kauf.
Hochwasser und Überschwemmungsgebiete an der Elbe
In Dömitz, Boizenburg, Lenzen oder Wittenberge fragen Käufer nach der Hochwasserlage. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist das Errichten oder Erweitern baulicher Anlagen grundsätzlich untersagt (§ 78 Abs. 4 WHG); bestehende Häuser dürfen bleiben. Ob Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet oder in einem Risikogebiet liegt, zeigen die Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten der Länder.
Geben Sie bekannte Wasserschäden und Schutzmaßnahmen offen an, etwa einen höher gelegten Heizungsraum oder mobile Schutzwände. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Offene Angaben zu Schäden, Sanierung und Versicherung nehmen Käufern zudem die Unsicherheit.
Bewertung und Unterlagen
Die Gutachterausschüsse weisen für Lagen am Wasser oft eigene Bodenrichtwertzonen aus. Vergleichsverkäufe gibt es aber nur wenige, und jedes Ufer ist anders. Ich bewerte Ihr Grundstück deshalb vor Ort, unverbindlich und kostenlos: Uferlänge und Zugang, Ausrichtung zur Sonne, Baugrund und Feuchtigkeit, genehmigte Anlagen und der bauliche Spielraum fließen in den Wert ein.
Seelagen sind gefragt, auch bei Käufern von außerhalb der Region. Deshalb biete ich Ihre Immobilie auf den großen Immobilienportalen und auf meiner Website an – je mehr passende Käufer sie sehen, desto mehr Wettbewerb gibt es um den Preis.
Diese Unterlagen sollten bereitliegen:
Grundbuchauszug und Flurkarte mit den angrenzenden Uferflurstücken
Baugenehmigungen für Wohnhaus, Bootshaus und Nebengebäude
wasserrechtliche Genehmigung für Steg, Slipanlage oder Bojenliegeplatz
Pacht- oder Nutzungsverträge für Wasserflächen und Liegeplätze
Nachweise zu Hochwasser- oder Feuchteschäden und deren Beseitigung
Unterlagen zur Abwasserentsorgung (Kanalanschluss oder Kleinkläranlage)
Energieausweis für das Wohnhaus
Häufige Fragen
Darf ein Käufer mein Haus am See abreißen und neu bauen?
Im Uferstreifen ist ein Neubau grundsätzlich nur möglich, wenn ein Bebauungsplan ihn erlaubt oder das Grundstück im bebauten Ortsteil liegt (§ 29 Abs. 2 Nr. 3 NatSchAG M-V). Andernfalls bleibt nur eine Ausnahme, die die Behörde eng auslegt. Ich kläre das vor der Vermarktung, denn diese Frage stellen fast alle Käufer.
Mein Steg wurde nie genehmigt – was nun?
Verschweigen sollten Sie das nicht. Klären Sie mit der unteren Wasserbehörde Ihres Landkreises, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Gelingt das nicht, wird der Steg im Kaufvertrag offen als nicht genehmigt benannt, und der Käufer kennt das Risiko.
Gehört mir das Ufer vor meinem Grundstück?
Das zeigt die Flurkarte. Oft liegt zwischen Grundstück und Wasser ein schmales Flurstück der Gemeinde oder des Landes. Dann haben Sie keinen eigenen Uferzugang, auch wenn es vor Ort so aussieht – und das sollte im Exposé richtig stehen.
Wird mein Haus an der Elbe wegen der Hochwassergefahr schlechter bezahlt?
Die Lage wirkt sich aus, entscheidend sind aber Höhenlage, Bauweise und die bisherigen Erfahrungen mit Hochwasser. Ob Ihr Grundstück in einem Überschwemmungs- oder Risikogebiet liegt, zeigen die Hochwasserkarten der Länder. Vollständige Angaben zu Schutzmaßnahmen und Versicherung bauen die Unsicherheit bei Käufern ab.
Wo wird mein Wassergrundstück angeboten?
Auf den großen Immobilienportalen und auf meiner Website, mit Fotos, Drohnenaufnahmen und 3D-Rundgang. Je mehr passende Käufer Ihre Immobilie sehen, desto mehr Wettbewerb gibt es um den Preis.
Orte an Seen und Elbe
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Verkaufte Immobilien am Wasser
Eine Auswahl von Immobilien, die ich verkauft habe.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.