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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen
Ihr Haus ist in die Jahre gekommen: alte Heizung, ungedämmtes Dach, vielleicht Feuchtigkeit im Keller? Viele Eigentümer fragen sich, ob sie vor dem Verkauf sanieren sollten und ob sich ihr Haus überhaupt verkaufen lässt. Hier lesen Sie, worauf es ankommt.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Ein sanierungsbedürftiges Haus lässt sich verkaufen – vor allem, wenn Käufer genau wissen, was sie erwartet. Eine Komplettsanierung vor dem Verkauf rechnet sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen umsetzen wollen. Wichtiger sind ein gültiger Energieausweis, offene Angaben zu bekannten Mängeln und ein realistischer Preis. Neue Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen unter Umständen die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen nachrüsten; eine funktionierende Heizung müssen sie nicht austauschen.
✓ Spätestens bei der Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen; Immobilienanzeigen müssen die Pflichtangaben daraus enthalten (§§ 80, 87 GModG).
✓ Hat der Verkäufer das Haus seit dem 1.2.2002 selbst bewohnt, muss der Käufer eine ungedämmte oberste Geschossdecke innerhalb von zwei Jahren nachrüsten (§ 35 GModG).
✓ Eine Pflicht, alte Heizkessel beim Eigentümerwechsel auszutauschen, gibt es nicht mehr; die früheren Betriebsverbote des GEG sind entfallen.
✓ Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wird (§ 444 BGB).
Auf dieser Seite
→ Sanieren oder unsaniert verkaufen?
→ Was Käufer nach dem Kauf nachrüsten müssen
→ Energieausweis und Energieklasse
→ Mängel offenlegen – zu Ihrem eigenen Schutz
→ Den richtigen Preis finden – und die Unterlagen
→ Häufige Fragen
Sanieren oder unsaniert verkaufen?
Eine Sanierung vor dem Verkauf kostet Geld, Zeit und Nerven – und Käufer bezahlen sie selten in voller Höhe mit. Viele möchten Bad, Küche, Böden oder Grundriss nach eigenem Geschmack gestalten. Für unsanierte Häuser gibt es zudem eigene Käufergruppen: Handwerker, Familien mit viel Eigenleistung und Anleger, die gezielt nach Objekten mit Potenzial suchen.
Kleinere Maßnahmen lohnen sich dagegen oft: entrümpeln, den Garten in Ordnung bringen, eine defekte Dachrinne oder tropfende Armaturen reparieren. Ein Haus, das gepflegt wirkt, lässt größere Aufgaben kleiner erscheinen. Was eine Sanierung ungefähr kosten würde, können Sie und Ihre Käufer mit meinem Sanierungsrechner überschlagen.
Was Käufer nach dem Kauf nachrüsten müssen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht für Ein- und Zweifamilienhäuser einige Nachrüstpflichten vor, die beim Eigentümerwechsel auf den Käufer übergehen können. Hat der Verkäufer das Haus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren eine ungedämmte oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden dämmen; alternativ kann er das Dach dämmen (§ 35 GModG). Ebenso sind ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen.
Eine funktionierende Heizung muss der Käufer dagegen nicht austauschen – auch nicht einen älteren Öl- oder Gaskessel. Diese Pflichten sind überschaubar und lassen sich gut kalkulieren. Ich stelle sie im Exposé offen dar, damit Käufer nicht mit falschen Vorstellungen von einer „Sanierungspflicht“ zur Besichtigung kommen.
Energieausweis und Energieklasse
Der Energieausweis ordnet Ihr Haus in eine Klasse von A+ bis H ein. Spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen, und in Anzeigen gehören die Pflichtangaben daraus. Eine Klasse F, G oder H schreckt weniger ab, wenn Käufer verstehen, woher sie kommt – etwa vom ungedämmten Dach oder von alten Fenstern – und was einzelne Maßnahmen bewirken würden. Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis helfen dabei. Mehr dazu lesen Sie in meinem Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.
Mängel offenlegen – zu Ihrem eigenen Schutz
Beim Verkauf gebrauchter Häuser wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die Sie arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Arglistig handelt nach der Rechtsprechung auch, wer einen Mangel für möglich hält und ihn trotzdem nicht erwähnt.
Typische Punkte sind Feuchtigkeit im Keller, Schimmel, Hausschwamm, ein undichtes Dach, Asbestzementplatten oder eine veraltete Elektrik. Nennen Sie alles, was Sie wissen, im Exposé und im Kaufvertrag. Das schützt Sie vor späterem Streit und schafft Vertrauen – Käufer kalkulieren bekannte Mängel ein, unbekannte Risiken dagegen mit großen Abschlägen.
Den richtigen Preis finden – und die Unterlagen
Pauschale Abschläge für „unsaniert“ helfen nicht weiter. Ich bewerte Ihr Haus vor Ort, unverbindlich und kostenlos: Lage, Grundstück, Bausubstanz und der tatsächliche Instandhaltungsbedarf fließen in den Wert ein. Ein Haus mit solider Substanz und gutem Grundstück ist auch unsaniert gefragt. Ein realistischer Preis von Beginn an verhindert, dass das Haus lange im Netz steht und an Wert verliert.
Diese Unterlagen helfen beim Verkauf:
gültiger Energieausweis
Nachweise über bereits durchgeführte Modernisierungen (Rechnungen, Unternehmererklärungen)
Protokolle des Schornsteinfegers
Grundrisse, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung
vorhandene Gutachten oder Kostenvoranschläge
Grundbuchauszug
Häufige Fragen
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?
Nein. Eine Pflicht zur Sanierung vor dem Verkauf gibt es nicht. Bestimmte Nachrüstungen können nach dem Eigentümerwechsel den Käufer treffen. Ob sich einzelne Maßnahmen für Sie lohnen, schätze ich bei der Bewertung ein.
Muss der Käufer meine alte Ölheizung austauschen?
Nein, solange sie funktioniert. Eine Austauschpflicht für alte Kessel beim Eigentümerwechsel gibt es nicht mehr. Nachrüsten muss der Käufer unter Umständen aber die Dämmung ungedämmter Leitungen und der obersten Geschossdecke.
Wie viel weniger bekomme ich für ein unsaniertes Haus?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt von Lage, Substanz und dem tatsächlichen Sanierungsbedarf ab. In guten Lagen sind auch unsanierte Häuser gefragt, weil Käufer dort gezielt nach Objekten zum Selbstgestalten suchen.
Muss ich Mängel angeben, die ich nur vermute?
Was Sie wissen oder ernsthaft für möglich halten, sollten Sie offenlegen. Arglistig handelt nach der Rechtsprechung auch, wer einen Mangel für möglich hält und ihn verschweigt. Im Zweifel ist ein offener Hinweis im Kaufvertrag die sicherere Wahl.
Lohnt sich ein Gutachten vor dem Verkauf?
Bei einem konkreten Verdacht, etwa auf Hausschwamm oder aufsteigende Feuchtigkeit, kann ein Gutachten Klarheit schaffen und Verhandlungen versachlichen. In vielen anderen Fällen reichen eine fundierte Bewertung und vollständige Unterlagen.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.