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Haus mit DDR-Vorgeschichte verkaufen: Gebäudeeigentum, Anbauten, alte Rechte
Ihr Haus stammt aus DDR-Zeiten, und im Grundbuch, in der Bauakte oder an der Grundstücksgrenze ist nicht alles so, wie ein Käufer es erwartet? Das kommt in Mecklenburg und der Prignitz häufig vor – und ist fast immer lösbar, wenn die offenen Punkte vor dem Verkauf geklärt werden.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Häuser mit DDR-Vorgeschichte lassen sich in aller Regel verkaufen. Typische Stolpersteine sind getrenntes Gebäudeeigentum, ein alter Bodenreformvermerk, Anbauten ohne auffindbare Genehmigung, unklare Grenzen und Leitungen, die ohne Grundbucheintrag über das Grundstück laufen. Werden diese Punkte vor der Vermarktung mit Grundbuch, Bauakte und Liegenschaftskataster geklärt, bleiben Käufer und Bank an Bord. Ungeklärte Fragen kosten dagegen meist Preis oder fallen erst kurz vor dem Notartermin auf.
✓ Selbständiges Gebäudeeigentum aus DDR-Zeiten wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt (Art. 233 § 4 EGBGB).
✓ Gehören Grundstück und Gebäude derselben Person, dürfen sie nur noch zusammen verkauft werden (§ 78 SachenRBerG).
✓ Nicht eingetragenes Gebäudeeigentum kann bei einem Grundstücksverkauf nach dem 31.12.2000 erlöschen (Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB).
✓ Strom-, Gas- und Fernwärmeleitungen, die am 3.10.1990 genutzt wurden, sind auch ohne Grundbucheintrag gesichert (§ 9 GBBerG).
Auf dieser Seite
→ Warum DDR-Häuser beim Verkauf besondere Fragen aufwerfen
→ Getrenntes Gebäudeeigentum: Haus und Boden gehören nicht zusammen
→ Bodenreform, alte Rechte und Leitungen
→ Anbauten, Garagen und Grenzen
→ So gehe ich bei einem DDR-Haus vor
→ Häufige Fragen
Warum DDR-Häuser beim Verkauf besondere Fragen aufwerfen
Bis 1990 galten andere Regeln für Eigentum, Bauen und Grundbuch. Häuser entstanden auf volkseigenem oder genossenschaftlichem Boden mit einem Nutzungsrecht, Anbauten kamen mit Zustimmung des Rates der Gemeinde oder ganz ohne Papiere hinzu, Leitungen wurden ohne Eintrag verlegt. Vieles wurde nach der Wiedervereinigung bereinigt, aber nicht alles – gerade bei Häusern, die seit Jahrzehnten in derselben Familie sind und nun geerbt oder verkauft werden.
Käufer und vor allem ihre Banken prüfen genau: Was wird verkauft, ist alles genehmigt, ist das Grundbuch sauber? Wer diese Fragen vorher beantworten kann, verkauft entspannter und meist zu einem besseren Preis.
Getrenntes Gebäudeeigentum: Haus und Boden gehören nicht zusammen
In der DDR konnte ein Haus eigenständiges Eigentum sein, während der Boden dem Staat, einer LPG oder einem Dritten gehörte. Dieses Gebäudeeigentum besteht teilweise bis heute fort, wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt und hat oft ein eigenes Gebäudegrundbuchblatt (Art. 233 § 4 EGBGB).
Für den Verkauf gibt es zwei typische Lagen. Gehört Ihnen auch das Grundstück, dürfen Haus und Boden nur noch gemeinsam verkauft werden, und das Gebäudeeigentum ist aufzuheben (§ 78 SachenRBerG) – das lässt sich in der Regel im Zuge des Verkaufs über den Notar erledigen. Gehört der Boden einem anderen, sieht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz den Ankauf des Bodens oder die Bestellung eines Erbbaurechts vor (§§ 15, 32, 61 SachenRBerG). Ob und wie solche Ansprüche heute noch durchsetzbar sind, sollte ein Notar oder Rechtsanwalt prüfen.
Wichtig: Ist das Gebäudeeigentum nicht im Grundbuch eingetragen, kann es erlöschen, wenn das Grundstück an einen Erwerber verkauft wird, der davon nichts weiß. Dem Gebäudeeigentümer bleibt dann nur ein Anspruch auf Wertersatz (Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB). Eintragung und Klärung gehören deshalb an den Anfang.
Bodenreform, alte Rechte und Leitungen
Grundstücke aus der Bodenreform tragen im Grundbuch teils noch einen entsprechenden Vermerk. Die Rechtslage dieser Flächen wurde nach der Wiedervereinigung gesetzlich geregelt (Art. 233 §§ 11 ff. EGBGB). Ob aus einem alten Vermerk heute noch etwas folgt, prüft der Notar anhand des Grundbuchs – in vielen Fällen ist er kein Hindernis mehr.
Strom-, Gas- und Fernwärmeleitungen, die am 3. Oktober 1990 genutzt wurden, sind kraft Gesetzes durch eine Dienstbarkeit für den Netzbetreiber gesichert, auch wenn im Grundbuch nichts steht (§ 9 GBBerG). Für Wasser- und Abwasserleitungen gibt es eine vergleichbare Regelung. Liegt eine solche Leitung dort, wo ein Käufer anbauen oder einen Pool anlegen möchte, sollte er das vorher wissen.
Umgekehrt stehen alte Wege- oder Mitbenutzungsrechte, etwa eine seit Jahrzehnten genutzte Zufahrt über das Nachbargrundstück, oft nicht im Grundbuch. Gegenüber einem neuen Eigentümer des Nachbargrundstücks sind sie dann nicht sicher. Eine fehlende Zufahrt ist für Käufer und Bank ein ernstes Thema und sollte vor dem Verkauf mit dem Nachbarn geregelt werden.
Anbauten, Garagen und Grenzen
Veranda, Anbau, ausgebautes Dachgeschoss, Garage: In vielen DDR-Häusern wurde über die Jahre angebaut. Verwaltungsakte der DDR, also auch damalige Baugenehmigungen und Zustimmungen, bleiben grundsätzlich wirksam (Art. 19 Einigungsvertrag). Schwierig wird es, wenn sich keine Unterlagen finden. Ein Blick in die Bauakte bei der Bauaufsicht des Landkreises oder der Landeshauptstadt zeigt, ob ein Bauteil genehmigt ist oder nachträglich legalisiert werden sollte.
Im Exposé weise ich nur Flächen als Wohnfläche aus, die auch genehmigt genutzt werden dürfen. Räume ohne Genehmigung beschreibe ich offen als solche. Das schützt Sie vor späteren Haftungsfragen.
Ältere Grenzen sind nicht immer genau abgemarkt; Zäune, Schuppen oder Garagen stehen gelegentlich auf dem Nachbargrundstück. Ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster zeigt die amtlichen Grenzen, bei Zweifeln hilft eine Grenzfeststellung durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
Garagen in Garagenkomplexen wurden zu DDR-Zeiten oft auf fremdem Boden errichtet und stehen nur über einen Nutzungsvertrag zur Verfügung. Endet dieser Vertrag, geht das Eigentum am Bauwerk auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 SchuldRAnpG). Ob und wie sich eine solche Garage übertragen lässt, klären Sie am besten vorher mit dem Grundstückseigentümer.
So gehe ich bei einem DDR-Haus vor
Bevor ich ein solches Haus anbiete, sehe ich mir Grundbuch und gegebenenfalls Gebäudegrundbuch, die Flurkarte, die Bauakte und alte Verträge an – Nutzungsurkunden, Kaufverträge aus DDR-Zeiten, Pachtverträge. Daraus entsteht eine Liste offener Punkte mit der Frage, wer sie lösen kann: Notar, Vermessungsingenieur, Bauaufsicht oder Grundbuchamt.
Erst dann bewerte ich die Immobilie. Ein ungeklärter Punkt muss den Preis nicht drücken, wenn er vor dem Verkauf gelöst oder im Kaufvertrag sauber geregelt ist. Käufer erhalten von Anfang an vollständige Unterlagen. Das schafft Vertrauen und erleichtert die Finanzierung.
Dieser Text ist keine Rechtsberatung. Zu Gebäudeeigentum, Sachenrechtsbereinigung und Grundbuchfragen fragen Sie bitte einen Notar oder Rechtsanwalt.
Häufige Fragen
Ich finde keine Baugenehmigung für unseren Anbau – kann ich trotzdem verkaufen?
Ja. Fordern Sie zuerst die Bauakte bei der zuständigen Bauaufsicht an; oft findet sich dort eine Genehmigung oder Zustimmung aus DDR-Zeiten. Fehlt sie, kommt eine nachträgliche Genehmigung in Betracht, oder der Anbau wird im Kaufvertrag offen als nicht genehmigt benannt. Verschweigen sollten Sie es nicht.
Im Grundbuch steht noch ein Bodenreformvermerk – ist das ein Problem?
Meist nicht mehr. Die Rechtslage der Bodenreformflächen ist seit Langem gesetzlich geregelt (Art. 233 §§ 11 ff. EGBGB). Der Notar prüft vor dem Verkauf, ob aus dem Vermerk noch etwas folgt, und kann gegebenenfalls die Bereinigung des Grundbuchs veranlassen.
Wir haben ein Grundbuch für das Grundstück und ein Gebäudegrundbuch – was passiert beim Verkauf?
Gehört beides Ihnen, werden Haus und Grundstück zusammen verkauft und das Gebäudeeigentum wird aufgehoben (§ 78 SachenRBerG); das Gebäudegrundbuchblatt wird danach geschlossen. Gehören Grundstück und Gebäude verschiedenen Personen, muss das Verhältnis vor dem Verkauf geklärt werden.
Über unser Grundstück läuft eine Leitung, die nirgends eingetragen ist. Muss ich das angeben?
Ja. Leitungen aus DDR-Zeiten können auch ohne Eintrag dinglich gesichert sein (§ 9 GBBerG). Den genauen Verlauf nennt Ihnen der Netzbetreiber. Ein Käufer sollte davon vor dem Notartermin wissen.
Wie lange dauert es, solche Punkte zu klären?
Das reicht von wenigen Wochen für eine Bauakte bis zu mehreren Monaten, wenn vermessen oder das Grundbuch berichtigt werden muss. Deshalb lohnt es, früh anzufangen – gern schon, bevor Sie sich endgültig für den Verkauf entscheiden.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.