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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Bodenrichtwerte in Schwerin und Umgebung richtig lesen
Sie haben den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nachgeschlagen und fragen sich, was Ihr Haus damit wert ist? Der Wert ist ein guter Anfang, aber nur ein Baustein. Hier lesen Sie, wo Sie ihn finden, wie Sie ihn lesen und was er nicht aussagt.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Boden, den der Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ableitet (§ 196 BauGB). In Mecklenburg-Vorpommern können Sie ihn kostenlos über das GeoPortal.MV (BORIS.MV) oder das Geoportal Ihres Landkreises einsehen. Er gilt für ein typisches, unbebautes Grundstück und muss an Größe, Zuschnitt und Erschließung Ihres Grundstücks angepasst werden. Bei einem bebauten Grundstück ist er nur ein Teil des Werts: Gebäude, Zustand und Marktlage kommen hinzu.
✓ Bodenrichtwerte werden aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses abgeleitet (§§ 195, 196 BauGB).
✓ Sie werden mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und gelten für den Boden ohne Gebäude.
✓ Die Online-Einsicht ist in Mecklenburg-Vorpommern kostenlos, amtliche Auskünfte kosten Gebühren.
✓ Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Bodenwert ein Baustein des Sachwertverfahrens (§§ 35 ff. ImmoWertV).
Auf dieser Seite
→ Was ist der Bodenrichtwert?
→ Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
→ So lesen Sie die Angaben richtig
→ Bodenwert ist nicht Hauswert
→ Vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis
→ Häufige Fragen
Was ist der Bodenrichtwert?
Notare müssen dem Gutachterausschuss jeden Grundstückskaufvertrag in Abschrift übersenden (§ 195 BauGB). Aus diesen Kaufpreisen leitet der Ausschuss für Zonen mit ähnlichen Lagemerkmalen einen durchschnittlichen Lagewert ab: den Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter (§ 196 BauGB). Die Werte werden mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt; maßgeblich ist immer der angegebene Stichtag.
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück in dieser Zone – mit typischer Größe, typischer Nutzung und typischem Erschließungszustand. Ihr eigenes Grundstück weicht davon fast immer etwas ab.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
In Mecklenburg-Vorpommern stellt das Land die Werte im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.MV bereit, erreichbar über das GeoPortal.MV. Zusätzlich zeigen die Geoportale der Landeshauptstadt Schwerin, des Landkreises Ludwigslust-Parchim und des Landkreises Nordwestmecklenburg die Werte ihres Gebiets. Für Orte in der Prignitz ist das Bodenrichtwertportal des Landes Brandenburg zuständig.
Die Einsicht ist kostenlos. Suchen Sie Ihre Adresse, klicken Sie in die umrandete Zone und notieren Sie Wert, Stichtag und die Angaben zum Richtwertgrundstück. Eine schriftliche Auskunft oder einen amtlichen Auszug erhalten Sie gegen Gebühr beim Gutachterausschuss. Die Online-Werte sind nicht rechtsverbindlich.
So lesen Sie die Angaben richtig
Wert und Stichtag: Euro je Quadratmeter zum angegebenen Stichtag. Liegt der Stichtag länger zurück, kann sich der Markt seither bewegt haben.
Entwicklungszustand: Baureifes Land, Bauerwartungsland und landwirtschaftliche Fläche haben sehr unterschiedliche Werte.
Art der Nutzung: Wohnbaufläche, gemischte Baufläche oder Gewerbe.
Beitragszustand: ob die Erschließungsbeiträge im Wert enthalten sind oder noch anfallen können.
Merkmale des Richtwertgrundstücks: oft eine typische Grundstücksgröße oder -tiefe.
Weicht Ihr Grundstück ab, wird der Wert umgerechnet, etwa über Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße, die der Gutachterausschuss in seinem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Ein großes Hinterland, ein ungünstiger Zuschnitt oder Baulasten können den Wert mindern; eine Wasserlage oder gute Bebaubarkeit können ihn erhöhen.
Bodenwert ist nicht Hauswert
Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert nur ein Baustein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren genutzt: Bodenwert plus Wert der Gebäude nach Alterswertminderung, angepasst an die Marktlage über einen Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Gerade in ländlichen Lagen kann der Marktwert deshalb deutlich von einer einfachen Rechnung abweichen.
Auch der Grundsteuerwertbescheid ist kein Verkehrswert. Er beruht auf pauschalen Ansätzen und einem festen Stichtag und sagt wenig darüber aus, was ein Käufer heute zahlen würde.
Ein Sonderfall sind große Grundstücke auf dem Dorf: Oft ist nur der vordere, bebaubare Teil als Bauland anzusetzen, das Hinterland deutlich niedriger. Ob sich ein zweites Baugrundstück abtrennen lässt, ist eine eigene Frage – mehr dazu im Ratgeber „Grundstück oder Bauland verkaufen“.
Vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis
Ich nutze den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt jeder Bewertung und ergänze, was die Karte nicht zeigt: den Zustand des Hauses, die Lage im Ort, Vergleichsverkäufe und die Nachfrage, die ich aus meiner eigenen Interessentenkartei kenne. So entsteht ein Angebotspreis, den Sie gegenüber Käufern begründen können.
Möchten Sie wissen, was Ihr Grundstück mit Haus tatsächlich wert ist, fordern Sie meine kostenlose Bewertung an.
Häufige Fragen
Wie oft werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre. Der Stichtag steht im Portal direkt beim Wert. Zwischen zwei Stichtagen werden die Werte nicht automatisch fortgeschrieben – eine Marktbewegung seit dem Stichtag ist darin also nicht enthalten.
Warum ist der Bodenrichtwert in unserem Dorf so niedrig?
In kleinen Orten beruht er oft auf wenigen Verkäufen und bildet nur den Boden ab. Für ein bebautes Grundstück zählt der Gesamtwert aus Boden, Gebäude und Marktlage. Ein niedriger Bodenwert bedeutet deshalb nicht automatisch einen niedrigen Hauswert.
Kann ich den Hauswert selbst aus Bodenrichtwert und Wohnfläche berechnen?
Nicht verlässlich. Für eine Bewertung braucht es den Zustand und das Alter der Gebäude, die Ausstattung und einen Sachwertfaktor, der die regionale Marktlage abbildet. Eine erste Orientierung gibt meine kostenlose Bewertung.
Was bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“?
Der Richtwert enthält dann die Beiträge für die Erschließung. Ob für Ihr konkretes Grundstück noch Beiträge offen sind, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem Amt.
Brauche ich für den Verkauf ein Gutachten des Gutachterausschusses?
Nein, vorgeschrieben ist das nicht. Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn sich Miteigentümer oder Erben über den Wert streiten. Für den Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.