Vermietete Wohnung verkaufen: Mieterrechte, Käufergruppen und Preis
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen – die Zustimmung des Mieters brauchen Sie dafür nicht. Der Mietvertrag läuft nach dem Verkauf unverändert weiter, weil der Käufer nach § 566 BGB an die Stelle des Vermieters tritt. Das verändert aber den Kreis der Interessenten: Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, verhandelt in erster Linie mit Kapitalanlegern, und der Preis richtet sich stärker nach der Miete als nach Ausstattung und Grundriss. Dieser Beitrag zeigt, welche Mieterrechte zu beachten sind, wer als Käufer in Frage kommt und wovon der erzielbare Preis abhängt.
Vermietete Wohnung verkaufen: Der Mietvertrag läuft weiter
Die zentrale Regel steht in § 566 BGB und ist als Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bekannt. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, solange er Eigentümer ist. Für den Mieter ändert sich zunächst nur der Name des Vermieters; Miethöhe und Kündigungsfristen gelten weiter.
Der Eintritt des Käufers knüpft an den Eigentumsübergang an, also an die Umschreibung im Grundbuch, nicht an den Notartermin. Bis dahin bleiben Sie Vermieter und erhalten die Miete. Im Kaufvertrag wird geregelt, ab welchem Stichtag Nutzen und Lasten übergehen und wie Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet werden.
Kaution und Information des Mieters
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber auch in die Rechte und Pflichten aus einer geleisteten Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar und mit allen Unterlagen zum Kautionskonto.
Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich, eine Information aber sinnvoll. Nach § 566 Abs. 2 BGB haftet der frühere Vermieter für Pflichtverletzungen des Erwerbers wie ein Bürge. Von dieser Haftung wird er befreit, wenn der Mieter durch Mitteilung des Vermieters vom Eigentumsübergang erfährt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Ein sachliches Schreiben nach der Grundbuchumschreibung ist also auch rechtlich bedeutsam.
Vorkaufsrecht des Mieters und Kündigungssperrfrist
Zwei Vorschriften bestimmen den Zeitplan maßgeblich mit. Die erste ist das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Es greift, wenn an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Bestand die Eigentumswohnung dagegen bereits, bevor der Mieter eingezogen ist, besteht kein Vorkaufsrecht. Ausgenommen ist außerdem der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts.
Besteht das Vorkaufsrecht, ist dem Mieter der Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen und er ist gleichzeitig über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten. Er kann es bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB); dann kommt der Kauf zu denselben Bedingungen mit ihm zustande. Diese Frist gehört in jede Zeitplanung.
Die zweite Vorschrift ist § 577a BGB. Wurde an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert, kann sich ein Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine angemessene wirtschaftliche Verwertung berufen. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. In der Übersicht des Deutschen Mieterbundes zu Gemeinden mit verlängerter Kündigungssperrfrist (Stand 6/2026) ist Schwerin nicht aufgeführt; maßgeblich bleibt die jeweils aktuelle Landesverordnung.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Wunsch, die Wohnung nach einer Umwandlung zu verkaufen, ausdrücklich kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung. Eine Wohnung "leer zu kündigen", um sie besser zu verkaufen, ist kein gangbarer Weg.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
Mit dem bestehenden Mietvertrag verschiebt sich die Nachfrage. Eigennutzer, die kurzfristig selbst einziehen wollen, fallen praktisch aus. Dafür rücken Käufer in den Vordergrund, die eine laufende Einnahme suchen und den Mieter als Vorteil und nicht als Hindernis sehen.
Käufergruppe | Worauf sie achten | Bedeutung für den Verkauf |
Privater Kapitalanleger | Mietrendite, Zustand, Hausgeld | Hauptzielgruppe; die Zahlen entscheiden |
Der Mieter selbst | Die eigene, bekannte Wohnung | Vorkaufsrecht und Interesse früh klären |
Eigennutzer mit Geduld | Wann die Wohnung frei wird | Nur mit Sperrfrist und Eigenbedarf realistisch |
Käufer mehrerer Einheiten | Paketgröße, Verwaltungsaufwand | Relevant bei mehreren Wohnungen im Haus |
Zum Vorgehen bei Anlageobjekten finden Sie Details unter Kapitalanlage verkaufen in Schwerin; die üblichen Kennzahlen lassen sich im Renditerechner für Anlageimmobilien selbst durchrechnen.
Wie Mietvertrag und Miethöhe den Preis beeinflussen
Bei einer selbstgenutzten Wohnung schauen Käufer auf Lage, Zustand und Grundriss. Bei einer vermieteten Wohnung kommt eine zweite Rechnung hinzu: Was bringt das Objekt an Mieteinnahmen, bezogen auf den Kaufpreis? Kapitalanleger denken in Faktoren und Renditen, und zwar auf Basis der tatsächlich vereinbarten Miete, nicht der theoretisch erzielbaren. Eine Wohnung mit langjährigem Mietvertrag deutlich unter dem ortsüblichen Niveau wird deshalb anders bewertet als dieselbe Wohnung mit marktgerechter Miete.
Das Erhöhungspotenzial ist begrenzt und für den Käufer kalkulierbar: Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete unterliegt den Grenzen des § 558 BGB, bei Staffel- oder Indexmieten gilt das Vereinbarte. Umgekehrt wirkt eine stabile, pünktlich gezahlte Miete preisstützend.
Daneben entscheiden der Zustand des Sondereigentums, offene Sanierungsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die Höhe der Erhaltungsrücklage und das laufende Hausgeld über den Preis mit. Ein Käufer, der eine beschlossene Fassaden- oder Heizungssanierung vorfindet, rechnet diese Summe ein. Deshalb lohnt es sich, die WEG-Unterlagen vorab zu sortieren und offene Punkte selbst zu benennen.
Ob eine vermietete Wohnung unter dem Preis einer vergleichbaren freien Wohnung liegt, lässt sich nicht pauschal sagen: Bei marktgerechter Miete kann der Unterschied klein ausfallen, bei sehr niedrigen Altmieten ist er meist deutlich.
Der Markt in Schwerin: Eigentumswohnungen sind das gefragteste Segment
Für Schwerin liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte belastbare Zahlen. Nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 der Landeshauptstadt (Stichtag 1. Januar 2026, Daten für 2025) wurden 649 Grundstückskaufverträge abgeschlossen, 21 Prozent mehr als im Vorjahr. Wohn- und Teileigentum kommt auf 60 Prozent Marktanteil und ist damit das aktivste Segment: Der Weiterverkauf von Eigentumswohnungen stieg von 200 Verkäufen 2024 auf 310 im Jahr 2025. Für durchschnittlich ausgestattete Wohnungen mit 45 bis 120 Quadratmetern weist der Bericht 1.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, 30 Euro mehr als im Vorjahr.
Für die Mietseite gilt der qualifizierte Mietspiegel 2026/2027, wirksam seit dem 1. Januar 2026 und gestützt auf Daten von 25.331 Mietwohnungen aus dem Zeitraum 1. September 2019 bis 31. August 2025. Die Mittelwerte der Nettokaltmiete schwanken je nach Baualtersklasse, Ausstattung und Wohnungsgröße zwischen 4,95 und 11,65 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem Mietspiegel 2024/2025 sind die frei vereinbarten Mieten im gesamten Stadtgebiet um durchschnittlich 9,1 Prozent gestiegen.
Beide Werke machen die Spanne zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete sichtbar – genau die Spanne, die ein Kapitalanleger bewertet. Es sind aber Durchschnittswerte, die keine Einzelbewertung ersetzen. Schwerin ist nach den veröffentlichten Landesverordnungen in Mecklenburg-Vorpommern bislang nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt; Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten hier also nicht. Wie ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Schwerin vorgehe, ist auf der Leistungsseite beschrieben.
Unterlagen: Was Käufer und Banken sehen wollen
Käufer und finanzierende Banken prüfen bei einer vermieteten Wohnung mehr als bei einer leeren. Je vollständiger die Unterlagen, desto zügiger läuft der Verkauf.
Mietvertrag mit allen Nachträgen, einschließlich Staffel- oder Indexvereinbarungen und Abreden zu Stellplatz, Keller oder Garten.
Nachweis der aktuellen Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen, Angaben zu Zahlungsverhalten und Rückständen.
Kautionsnachweis mit Kontoangaben und Zinsabrechnung.
Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre.
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung.
WEG-Unterlagen: Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene Maßnahmen.
Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Modernisierungsnachweise.
Besichtigungen muss der Mieter nicht zu beliebigen Zeiten dulden; es braucht eine rechtzeitige Ankündigung und abgestimmte Termine. Eine frühzeitige, sachliche Ansprache erspart hier viel Reibung.
Steuern: Spekulationsfrist und Abschreibungen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung aus dem Privatvermögen ist § 23 EStG maßgeblich. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft, und der Gewinn ist steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei einer durchgehend vermieteten Wohnung nicht. Maßgeblich für die Fristberechnung sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe.
Oft übersehen: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungen. Wer die Wohnung über Jahre vermietet und abgeschrieben hat, versteuert also mehr als die reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Steuerfrei bleiben Gewinne, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; den Einzelfall klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Was Eigentümer jetzt sinnvoll tun
Klären Sie zuerst drei Punkte: ob an der Wohnung nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet wurde, wie weit die Ist-Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt ist und wann die Zehnjahresfrist endet. Diese drei Antworten entscheiden darüber, ob ein Vorkaufsrecht und eine Sperrfrist zu beachten sind, welchen Preis der Markt hergibt und ob ein Verkauf steuerlich jetzt oder später sinnvoller ist. Stellen Sie danach die Unterlagen zusammen und sprechen Sie mit dem Mieter, bevor der erste Interessent anruft.
Wenn Sie eine Einordnung brauchen, sehe ich mir Mietvertrag, Unterlagen und Lage gern an und sage Ihnen, in welcher Spanne ich den Markt sehe und welche Käufergruppe in Frage kommt. Eine Wertermittlung ist dafür der erste Schritt.
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?
Ja. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat kein Mitspracherecht beim Käufer. Der Mietvertrag läuft nach § 566 BGB unverändert mit dem neuen Eigentümer weiter.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht auf seine Wohnung?
Nur, wenn an der Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll (§ 577 BGB). Dann hat er nach Mitteilung des Kaufvertragsinhalts zwei Monate Zeit, es schriftlich auszuüben.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?
Nicht zwangsläufig. Entscheidend ist der Abstand der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei marktgerechter Miete ist der Unterschied oft gering, bei sehr niedrigen Altmieten deutlich.
Wann darf der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren ab der Veräußerung (§ 577a BGB). In bestimmten Gebieten kann sie per Landesverordnung bis zu zehn Jahre betragen.
Was passiert mit der Mietkaution?
Der Käufer tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Übergeben Sie sie nachweisbar samt Zinsen: Kann der Mieter sie später nicht vom Käufer erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.
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