Erst verkaufen oder erst kaufen? Die richtige Reihenfolge beim Immobilienwechsel
Wer umziehen möchte und bereits eine Immobilie besitzt, muss zuerst eine Reihenfolge festlegen: erst verkaufen oder erst kaufen? Für die meisten Eigentümer ist der Verkauf zuerst der sicherere Weg, weil der Erlös dann bekannt ist und die neue Finanzierung auf belastbaren Zahlen steht. Wer zuerst kauft, sichert sich ein Objekt und hat mehr Auswahl, trägt dafür aber eine zeitweise doppelte Belastung und verkauft später unter Zeitdruck. In der Praxis gibt es einen dritten Weg: beide Kaufverträge zeitlich so abzustimmen, dass sich die Phasen nur um wenige Wochen überlappen. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt vor allem von Ihrem Eigenkapital, Ihrer Finanzierung und der Nachfrage nach Ihrer Immobilie ab.
Warum die Reihenfolge über Preis und Verhandlungsposition entscheidet
Die Reihenfolge wirkt wie eine organisatorische Kleinigkeit, entscheidet aber darüber, wer beim Verkauf den Zeitdruck trägt. Wer eine neue Immobilie schon notariell gekauft hat, muss zu einem festen Termin zahlen. Die Fälligkeit des Kaufpreises steht im Kaufvertrag, und sie verschiebt sich nicht, weil die eigene Immobilie noch nicht verkauft ist. Wer unter diesem Druck verhandelt, nimmt eher ein Angebot an, das er sonst abgelehnt hätte.
Umgekehrt gilt: Wer erst verkauft, kennt seinen Erlös genau und weiß, welches Budget für die neue Immobilie bleibt. Auch Banken bewerten diese Lage anders, weil der Verkaufserlös dann als gesichertes Eigenkapital in die Finanzierung eingeht und nicht als Erwartung. Der Preis dafür ist eine Übergangszeit, in der Sie formal ohne eigene Immobilie sind. Diese Zeit lässt sich planen – der Verkaufsdruck beim Kauf zuerst lässt sich nicht wegplanen.
Erst verkaufen, dann kaufen: der sichere Weg mit einer Wohnlücke
Der Verkauf zuerst hat drei handfeste Vorteile. Sie haben Planungssicherheit über Ihren Erlös, Sie verhandeln ohne Frist im Rücken, und Sie zahlen keine Zinsen für eine Überbrückung.
Die Lücke liegt beim Wohnen. Zwischen dem Auszug aus der verkauften und dem Einzug in die neue Immobilie können Wochen oder Monate liegen. Dafür gibt es drei praktikable Lösungen:
Lange Übergabefrist im Kaufvertrag. Notartermin und Übergabe müssen nicht zusammenfallen. Fristen von drei bis sechs Monaten sind verhandelbar, wenn der Käufer nicht selbst unter Zugzwang steht.
Befristetes Mietverhältnis in der verkauften Immobilie. Der Käufer wird Eigentümer, Sie bleiben für eine vereinbarte Zeit Mieter. Das gehört klar und schriftlich geregelt, nicht in eine mündliche Absprache.
Zwischenmiete. Sie kostet Miete und zwei Umzüge, nimmt aber jedes Finanzierungsrisiko aus dem Vorgang.
Erst kaufen, dann verkaufen: wann sich das rechnet
Es gibt Situationen, in denen der Kauf zuerst die richtige Entscheidung ist. Wenn ein Objekt auf den Markt kommt, das in dieser Lage selten angeboten wird, ist Warten keine Option. Wenn Sie genug Eigenkapital haben, um den Kauf auch ohne den Verkaufserlös zu finanzieren, trägt die Reihenfolge kein Finanzierungsrisiko. Und wenn Ihre Immobilie in einem nachgefragten Segment liegt, ist das Verkaufsrisiko überschaubar.
Die Risiken sollten Sie trotzdem nüchtern ansehen. Sie bedienen vorübergehend zwei Finanzierungen. Sie tragen für beide Objekte die laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Energie und bei Wohnungen das Hausgeld. Und Sie verkaufen unter Zeitdruck, was sich in der Regel im Preis niederschlägt. Wie groß dieser Abstand ausfällt, lässt sich vorab nicht seriös beziffern; er hängt vom Objekt, vom Segment und vom Zeitpunkt ab.
Vor dieser Reihenfolge sollten zwei Zahlen auf dem Tisch liegen: Wie viele Monate halten Sie die doppelte Belastung tatsächlich durch, und welcher Mindestpreis muss beim Verkauf herauskommen, damit die Rechnung aufgeht. Wer beides kennt, entscheidet nicht aus dem Gefühl. Wie der Ablauf eines Verkaufs im Einzelnen aussieht, habe ich auf der Seite Immobilienverkauf zusammengefasst.
Der dritte Weg: beide Verträge zeitlich koppeln
In der Praxis entscheiden sich viele Eigentümer für keine der beiden Reinformen, sondern verzahnen die Termine. Das Vorgehen: Sie bringen Ihre Immobilie in die Vermarktung, verhandeln parallel beim Wunschobjekt und legen die Notartermine dicht hintereinander. Der Verkauf wird zuerst beurkundet, der Kauf folgt wenige Tage oder Wochen später. So steht Ihr Erlös fest, bevor Sie sich verpflichten.
Zwei Stellschrauben machen das möglich. Die erste sind Zahlungsfristen: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestimmte Voraussetzungen bestätigt, und dieser Zeitraum lässt sich im Vertrag gestalten. Die zweite sind Rücktrittsvorbehalte. Solche Klauseln stehen nicht automatisch im Vertrag, sondern müssen zwischen den Parteien vereinbart und notariell aufgenommen werden – etwa ein Rücktrittsrecht, wenn eine Finanzierung innerhalb einer festgelegten Frist nicht zustande kommt. Ob ein Verkäufer das akzeptiert, ist Verhandlungssache; je stärker die Nachfrage nach dem Objekt, desto geringer die Bereitschaft dazu.
Zwischenfinanzierung: wie die Brücke funktioniert und was sie kostet
Wenn der Kauf vor dem Verkauf liegt, fehlt für eine Zeit das Eigenkapital, das im alten Objekt steckt. Eine Zwischenfinanzierung schließt diese Lücke. Sie ist in der Regel endfällig, das heißt, Sie zahlen während der Laufzeit nur Zinsen und lösen die Summe mit dem Verkaufserlös in einem Betrag ab. Die Laufzeit ist begrenzt und liegt typischerweise bei maximal 24 Monaten, der Zins ist meist variabel, und besichert wird üblicherweise über eine Grundschuld.
Teurer als ein normales Darlehen ist eine Zwischenfinanzierung immer, weil die Bank das Risiko einpreist, dass der Verkauf später oder schlechter läuft als geplant. Zur Größenordnung: Für zehnjährige Baufinanzierungen lagen die Effektivzinsen Anfang Oktober 2026 je nach Beleihungsauslauf bei etwa 4,2 bis 4,6 Prozent (Zinsübersicht Interhyp, Stand 28.09. bis 04.10.2026). Auf eine Zwischenfinanzierung kommt darauf ein Aufschlag, dessen Höhe von Bonität und Objekt abhängt. Ein bereits notariell beurkundeter Verkauf Ihrer alten Immobilie verbessert die Konditionen deutlich, weil der Rückzahlungszeitpunkt dann belegt ist. Lassen Sie sich die Gesamtkosten für den realistisch ungünstigsten Fall ausrechnen, also für die längste Laufzeit, die Sie für möglich halten – nicht für die kürzeste. Für die Finanzierungsseite arbeite ich mit einem Finanzierungsexperten zusammen.
Was der Wechsel kostet und was das Finanzamt davon wissen will
Beim Immobilienwechsel zahlen Sie zweimal: beim Verkauf vor allem Maklerprovision, Energieausweis und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, beim Kauf die Erwerbsnebenkosten. Letztere sind in Mecklenburg-Vorpommern spürbar, weil der Grunderwerbsteuersatz hier über dem Bundesdurchschnitt liegt.
Posten | Höhe | Grundlage |
Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % des Kaufpreises | Landessteuersatz, gilt seit 1. Juli 2019 |
Notarkosten | rund 1,5 % des Kaufpreises | gesetzlich geregelt nach GNotKG |
Grundbuchkosten | rund 0,5 % des Kaufpreises | Eigentumsumschreibung und Grundschuld |
Summe ohne Maklerprovision | rund 8 % des Kaufpreises | je nach Kaufpreis und Finanzierung |
Stand dieser Angaben: Oktober 2026. Rechnen Sie die Erwerbsnebenkosten in Ihr Budget ein, bevor Sie eine Preisvorstellung für die neue Immobilie entwickeln: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind rund 28.000 Euro Nebenkosten fällig, und dieser Betrag lässt sich in der Regel nicht mitfinanzieren.
Steuerlich ist die Spekulationsfrist der wichtigste Punkt. Ein Gewinn aus dem Verkauf bleibt steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen; maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Für selbst genutztes Wohneigentum gilt eine Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn ebenfalls steuerfrei (§ 23 EStG). Seit 2024 liegt die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne bei 1.000 Euro im Kalenderjahr. Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; prüfen Sie Ihren Fall mit Ihrem Steuerberater und Ihrem Notar.
Immobilienwechsel in Schwerin: was die Zahlen zur Reihenfolge sagen
Für die Reihenfolge ist entscheidend, wie gut Ihr eigenes Objekt verkäuflich ist. Der Grundstücksmarktbericht 2026 der Landeshauptstadt Schwerin (Berichtsjahr 2025, Stichtag 1. Januar 2026) zählt 527 Kauffälle im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei einem Geldumsatz von 224 Millionen Euro. Eigentumswohnungen stellen 65 Prozent der Kauffälle, Ein- und Zweifamilienhäuser nur 9 Prozent.
Daraus folgt kein Versprechen über Ihre Vermarktungsdauer, aber eine brauchbare Orientierung: Der Wohnungsmarkt in Schwerin ist breit und bewegt sich, der Markt für Eigenheime ist deutlich kleiner und damit weniger gut planbar. Wer eine Eigentumswohnung in gefragter Lage abgibt, kann die Reihenfolge eher offen gestalten. Wer ein größeres Einfamilienhaus oder ein sanierungsbedürftiges Objekt verkauft, fährt mit dem Verkauf zuerst meist ruhiger. Welche Objekte ich aktuell in Schwerin und Umgebung anbiete, sehen Sie unter Angebote.
So gehen Sie in der richtigen Reihenfolge vor
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, bevor Sie beim Wunschobjekt verhandeln. Ohne belastbare Zahl ist jede Reihenfolgeentscheidung geraten.
Klären Sie Ihre Finanzierung inklusive Erwerbsnebenkosten und lassen Sie sich sagen, ob und zu welchen Bedingungen eine Zwischenfinanzierung möglich wäre.
Prüfen Sie Ihre Restschuld und die Konditionen Ihres laufenden Darlehens, damit eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht erst beim Notar zum Thema wird.
Starten Sie die Vermarktung, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Schon ein ernsthaftes Interesse verändert Ihre Verhandlungsposition.
Gestalten Sie die Termine: Zahlungsfristen, Übergabetermin und gegebenenfalls Rücktrittsvorbehalte gehören in den Vertrag, nicht in die Hoffnung.
Die ehrliche Zusammenfassung lautet: Verkaufen Sie zuerst, wenn Sie das Risiko nicht tragen wollen oder können. Kaufen Sie zuerst, wenn Sie das Objekt nicht verlieren wollen und die doppelte Belastung über einen realistischen Zeitraum stemmen. Koppeln Sie beides, wenn Sie Zeit und einen geordneten Ablauf haben. Wenn Sie vor dieser Entscheidung stehen, sehe ich mir Ihre Ausgangslage an und sage Ihnen offen, welche Reihenfolge ich in Ihrem Fall für tragfähig halte.
Häufige Fragen zur Reihenfolge beim Immobilienwechsel
Soll ich erst verkaufen oder erst kaufen?
Für die meisten Eigentümer ist der Verkauf zuerst der sicherere Weg: Der Erlös steht fest, und Sie verhandeln ohne Zeitdruck. Der Kauf zuerst lohnt sich, wenn das Objekt selten angeboten wird und Sie die doppelte Belastung über mehrere Monate tragen können.
Wie lange darf zwischen Notartermin und Übergabe liegen?
Das ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgelegt. Fristen von drei bis sechs Monaten sind möglich, wenn der Käufer nicht selbst zu einem festen Termin umziehen muss. Sprechen Sie diesen Wunsch früh an, nicht erst beim Notar.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Sie ist teurer als ein normales Darlehen, weil die Bank das Verkaufsrisiko einpreist. Der Zins ist meist variabel, die Laufzeit typischerweise auf 24 Monate begrenzt, und Sie zahlen zunächst nur Zinsen. Liegt der notarielle Verkauf der alten Immobilie schon vor, verbessert das die Konditionen.
Kann ich einen Rücktritt vereinbaren, falls mein Verkauf scheitert?
Möglich ist das, selbstverständlich ist es nicht. Rücktrittsklauseln stehen nicht automatisch im Kaufvertrag, sondern müssen zwischen den Parteien vereinbart und notariell aufgenommen werden. Bei stark nachgefragten Objekten lassen Verkäufer sich darauf selten ein.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich verkaufe und direkt wieder kaufe?
Der Wiederkauf spielt steuerlich keine Rolle. Entscheidend ist die Spekulationsfrist: Nach mehr als zehn Jahren Besitz bleibt der Gewinn steuerfrei, bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor ebenfalls. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.
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