Haus verkaufen trotz laufendem Kredit: Ablösung, Grundschuld und Vorfälligkeitsentschädigung
Ein laufender Kredit ist kein Hindernis für den Verkauf. Sie dürfen Ihr Haus verkaufen und das Darlehen vorzeitig ablösen, die Bank darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von der restlichen Zinsbindung, der Restschuld und dem heutigen Zinsniveau ab. Parallel dazu muss die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwinden, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Wer beide Punkte vor dem ersten Besichtigungstermin klärt, kennt seinen Nettoerlös und verhandelt ohne Zeitdruck.
Haus verkaufen trotz laufendem Kredit: Was das Gesetz erlaubt
Bei einem Immobiliendarlehen mit festem Sollzinssatz können Sie während der Zinsbindung nicht beliebig vorzeitig zurückzahlen. § 500 Abs. 2 BGB verlangt dafür ein berechtigtes Interesse. Der Verkauf der belasteten Immobilie ist genau so ein Fall: § 490 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache. Sie können den Vertrag kündigen, sobald seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB).
In der Praxis läuft es meist etwas anders. Statt einer förmlichen Kündigung schließen Bank und Eigentümer eine Aufhebungsvereinbarung, die zum geplanten Notartermin passt. Das Ergebnis bleibt gleich: Die Bank erhält Restschuld und Entschädigung, Sie erhalten die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, habe ich auf meiner Seite zum Immobilienverkauf beschrieben. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; bei strittigen Berechnungen lohnt der Blick eines Fachanwalts oder der Verbraucherzentrale.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wie der Betrag zustande kommt
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein Strafgeld, sondern Schadensersatz für entgangene Zinsen. Banken rechnen überwiegend nach der Aktiv-Passiv-Methode. Dabei stellen sie die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, dem gegenüber, was sich mit dem zurückgezahlten Geld heute am Kapitalmarkt erzielen lässt. Die Differenz ist der Zinsverschlechterungsschaden. Dazu kommt der Zinsmargenschaden, also die entgangene Gewinnmarge. Abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und das entfallende Ausfallrisiko.
Daraus folgt eine für Verkäufer wichtige Faustregel: Je höher das heutige Zinsniveau im Vergleich zu Ihrem Vertragszins, desto kleiner der Schaden der Bank. Für zehnjährige Baufinanzierungen lagen die Konditionen 2026 typischerweise in einer Spanne von etwa 3,6 bis 4,3 Prozent (Stand: Juli 2026) und damit deutlich über dem Niveau der Jahre 2020 und 2021. Wer damals zu rund einem Prozent abgeschlossen hat, zahlt in der Tendenz weniger als jemand mit einem Vertrag aus der Hochzinsphase. Verbindlich ist aber immer nur die Berechnung Ihrer Bank zu Ihrem konkreten Vertrag.
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht
Häufig liest man von einer Grenze von einem Prozent. Diese Deckelung in § 502 Abs. 3 BGB gilt jedoch nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Für Ihr Baudarlehen gibt es also keinen gesetzlichen Höchstbetrag, maßgeblich ist der tatsächlich entstandene Schaden nach § 502 Abs. 1 BGB. Entsprechend streuen die Beträge stark, von wenigen hundert Euro bei kurzer Restbindung bis zu fünfstelligen Summen bei langer Restlaufzeit und hohem Vertragszins.
Sondertilgungsrechte mindern die Entschädigung
Hatten Sie laut Vertrag ein Recht auf jährliche Sondertilgungen, muss die Bank das bei der Berechnung berücksichtigen, auch wenn Sie es nie genutzt haben. Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel, die das ausschloss, für unwirksam erklärt (Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14). Prüfen Sie die Abrechnung Ihrer Bank deshalb daraufhin, ob Ihre Sondertilgungsrechte eingerechnet wurden.
Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Es gibt vier Konstellationen, in denen die Bank leer ausgeht. Erstens: Die Zinsbindung ist abgelaufen oder endet ohnehin in den nächsten Monaten, dann zahlen Sie ohne Schadensersatz zurück. Zweitens: Ihr Darlehen wurde vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt. Dann können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Frist von sechs Monaten entschädigungsfrei kündigen. Wichtig ist dabei, dass Sie innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
Drittens: Bei einem variablen Zinssatz können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB), ohne Entschädigung. Viertens: Enthält Ihr Vertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, entfällt der Anspruch der Bank vollständig (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dasselbe gilt, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung stammt, die zur Absicherung des Darlehens abgeschlossen wurde. Diese Prüfung lohnt sich besonders bei vierstelligen Forderungen.
Grundschuld: löschen, abtreten oder mitnehmen
Für den Käufer und seine Bank zählt vor allem eines: Die Immobilie muss lastenfrei übergehen. Der Kaufvertrag enthält dazu eine Lastenfreistellungsverpflichtung. Der Ablauf ist standardisiert. Der Notar fragt bei Ihrer Bank die Ablösesumme zum geplanten Stichtag ab. Die Bank sendet ihm die Löschungsbewilligung unter Treuhandauftrag, also mit der Auflage, sie erst zu verwenden, wenn die Restschuld tatsächlich eingegangen ist. Aus dem Kaufpreis wird dann zuerst die Bank bedient, der Rest geht an Sie.
Die Kosten der Löschung sind überschaubar. Nach § 34 GNotKG liegt die Notargebühr bei bis zu 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags, das Grundbuchamt berechnet in ähnlicher Höhe. Für die Löschungsbewilligung selbst darf Ihre Bank kein Entgelt verlangen. Zuständig für das Grundbuch ist in Schwerin das Amtsgericht Schwerin. Achten Sie darauf, dass die Grundschuld im Grundbuch oft höher eingetragen ist als Ihre Restschuld, denn die Kosten richten sich nach dem eingetragenen Betrag.
Weg | Typische Situation | Worauf Sie achten |
Löschung der Grundschuld | Der Käufer finanziert über seine eigene Bank | Notar und Grundbuchamt berechnen je bis zu 0,2 Prozent des eingetragenen Betrags |
Abtretung an die Bank des Käufers | Der Käufer übernimmt die bestehende Grundschuld als Sicherheit | Meist günstiger als Löschung und Neueintragung, beide Banken müssen zustimmen |
Übertragung auf ein neues Objekt | Sie kaufen direkt wieder und bleiben bei Ihrer Bank | Das Darlehen läuft weiter, eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt; die Bank prüft die neue Sicherheit |
Der Ablauf in der richtigen Reihenfolge
Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob Sie am Ende unter Zeitdruck verhandeln oder nicht. Diese sieben Schritte haben sich bewährt:
Restschuld und Zinsbindung feststellen. Darlehensvertrag und letzte Jahresübersicht bereitlegen: Restschuld, Ende der Zinsbindung, Datum der vollständigen Auszahlung, vereinbarte Sondertilgungsrechte.
Ablöseinformation anfordern. Bitten Sie Ihre Bank schriftlich um die Restschuld zu einem realistischen Stichtag und um eine unverbindliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Marktwert ermitteln. Erst mit einer belastbaren Wertermittlung wissen Sie, ob der erwartete Kaufpreis Restschuld und Nebenkosten deckt.
Nettoerlös überschlagen. Vom Kaufpreis gehen Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungskosten, Maklerprovision und gegebenenfalls Steuern ab.
Unterlagen zusammenstellen. Aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Nachweise zu Modernisierungen beschleunigen später die Finanzierung des Käufers.
Kaufvertrag abstimmen. Notar und Bank brauchen Zeit für Ablöseinformation, Treuhandauftrag und Löschungsbewilligung. Planen Sie den Zahlungstermin nicht zu knapp.
Abschluss kontrollieren. Nach Zahlung der Ablösesumme sollten Sie sich die Löschung im Grundbuch und die Schließung des Darlehenskontos bestätigen lassen.
Wenn Sie nach dem Verkauf wieder finanzieren oder Verkauf und Kauf zeitlich verzahnen wollen, gehört das in fachkundige Hände. Informationen dazu finden Sie auf meiner Seite zum Finanzierungsexperten.
Schwerin und Umgebung: Was der Markt für Ihre Planung bedeutet
Der Schweriner Markt trägt einen Verkauf derzeit. Nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 der Landeshauptstadt Schwerin wurden im Jahr 2025 insgesamt 649 Kaufverträge beurkundet, 21 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz lag bei 224 Millionen Euro und damit 2 Prozent niedriger. Für sanierte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Bericht durchschnittliche Erlöse zwischen 2.530 und 3.150 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus. Durchschnittlich ausgestattete Eigentumswohnungen mit 45 bis 120 Quadratmetern lagen bei 1.940 Euro je Quadratmeter, 30 Euro über dem Vorjahreswert (Daten 2025, Stichtag 1. Januar 2026).
Für Eigentümer mit laufendem Kredit heißt das: Die Nachfrage ist vorhanden, der Verkauf ist planbar. Zeit kostet eher der formale Teil, also Ablöseinformation, Aufhebungsvereinbarung oder Kündigung, Treuhandauftrag und Grundbuchvollzug. Rechnen Sie vom Entschluss bis zum Geldeingang mit mehreren Monaten. Was in den Stadtteilen und im Umland üblich ist, habe ich auf der Seite Haus verkaufen in Schwerin zusammengefasst.
Mein Rat für den nächsten Schritt
Klären Sie die Zahlen, bevor Sie den Verkauf starten. Fordern Sie die Ablöseinformation und eine unverbindliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank an, prüfen Sie, ob die Zehn-Jahres-Regel oder ein variabler Zinssatz greift, und stellen Sie dem erwarteten Kaufpreis alle Kosten gegenüber. Erst dann wissen Sie, welchen Preis Sie mindestens brauchen. Wenn Sie mögen, schaue ich mir Ihre Situation gemeinsam mit Ihnen an und ordne ein, was Ihre Immobilie in Schwerin und Umgebung am Markt realistisch erzielen kann.
Häufige Fragen zum Hausverkauf mit laufendem Kredit
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Der Verkauf der belasteten Immobilie gilt als berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank wirkt bei der Ablösung mit, darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, solange die Zinsbindung läuft.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es für Immobiliendarlehen nicht, die Ein-Prozent-Grenze aus § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Maßgeblich sind Restschuld, verbleibende Zinsbindung, Vertragszins und heutiges Zinsniveau. Verlässlich ist nur die Berechnung Ihrer Bank zu Ihrem Vertrag.
Wie wird die Grundschuld beim Verkauf gelöscht?
Ihre Bank erteilt dem Notar eine Löschungsbewilligung, die er erst verwenden darf, wenn die Restschuld bezahlt ist. Der Notar veranlasst dann die Löschung im Grundbuch. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür jeweils bis zu 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht deckt?
Dann müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen oder mit der Bank eine Vereinbarung über die offene Restforderung treffen, denn ohne vollständige Ablösung gibt sie die Grundschuld in der Regel nicht frei. Sprechen Sie das früh mit Ihrer Bank ab, bevor ein Preis in den Markt geht.
Wann komme ich ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag?
Nach Ablauf der Zinsbindung, bei variablem Zinssatz jederzeit mit drei Monaten Frist (§ 489 Abs. 2 BGB) und zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Außerdem entfällt der Anspruch, wenn der Vertrag die Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung nicht korrekt enthält.
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