Erbengemeinschaft: Geerbtes Haus gemeinsam verkaufen
Ein geerbtes Haus kann eine Erbengemeinschaft nur gemeinsam verkaufen. Der Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und nach § 2040 BGB nur mit Zustimmung aller Miterben möglich – ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Wer als Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen möchte, braucht deshalb zuerst eine gemeinsame Entscheidung, dann einen Erbnachweis und ein berichtigtes Grundbuch. Bleibt die Einigung aus, gibt es gesetzliche Wege, mit denen sich einzelne Miterben lösen können. Dieser Beitrag ordnet die Schritte, die Fristen und die Alternativen.
Warum in der Erbengemeinschaft alle mitziehen müssen
Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers auf alle Erben gemeinsam über. Es entsteht eine Erbengemeinschaft, die den Nachlass als gemeinschaftliches Vermögen hält (§ 2032 BGB). Niemand besitzt dabei ein abgegrenztes Stück des Hauses – jeder hält einen Anteil am gesamten Nachlass.
Daraus ergibt sich eine wichtige Unterscheidung. Für die laufende Verwaltung des Nachlasses, etwa die Fortführung eines Mietverhältnisses, eine Reparatur oder den Abschluss einer Versicherung, reicht nach § 2038 BGB grundsätzlich eine Mehrheitsentscheidung nach Anteilen; dringend notwendige Maßnahmen darf jeder Miterbe sogar allein veranlassen. Der Verkauf der Immobilie gehört nicht dazu. Er ist eine Verfügung und verlangt die Mitwirkung aller – auch die Unterschrift beim Notar.
Die Erbengemeinschaft ist außerdem nicht auf Dauer angelegt. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also die Aufteilung des Nachlasses. Bei einer Immobilie, die sich nicht sinnvoll teilen lässt, läuft das in der Regel auf den Verkauf und die Verteilung des Erlöses hinaus.
Erbengemeinschaft Haus verkaufen: Was zuerst zu klären ist
Bevor über Preis und Käufer gesprochen wird, sollten drei Dinge stehen: der Kreis der Erben, der Nachweis der Erbfolge und der Eintrag im Grundbuch. Fehlt einer dieser Punkte, scheitert der Verkauf nicht am Markt, sondern an der Beurkundung.
Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament
Das Grundbuchamt und der Notar verlangen einen Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dieses in der Regel zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, ist meist ein Erbschein nötig. Dessen Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses; für den Antrag und die eidesstattliche Versicherung fallen nach dem GNotKG zwei Gebühren an. Wie lange das Nachlassgericht braucht, hängt vom Einzelfall ab – planen Sie hier Zeit ein, bevor Sie einen Verkauf terminieren.
Grundbuch berichtigen – zwei Jahre gebührenfrei
Nach dem Erbfall steht noch der Verstorbene im Grundbuch. Die Berichtigung auf die Erbengemeinschaft ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht und der Erbnachweis vorliegt (Nr. 14110 KV GNotKG). Danach entfällt die Befreiung, und es wird nach dem Wert des Grundstücks abgerechnet. Diese Frist ist einer der häufigsten vermeidbaren Kostenpunkte in Erbfällen, weil Erbengemeinschaften oft erst spät aktiv werden.
Parallel dazu sollten die Unterlagen zum Haus zusammengetragen werden: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen und Grundrisse, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Eine vollständige Übersicht finden Sie in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.
Der gemeinsame Verkauf: so läuft er in der Praxis
Sind sich alle einig, unterscheidet sich der Verkauf technisch kaum von einem normalen Hausverkauf. Organisatorisch schon: Jede Entscheidung betrifft mehrere Personen, oft an verschiedenen Wohnorten.
Bewährt hat sich, früh drei Punkte schriftlich festzuhalten. Erstens eine gemeinsame Wertgrundlage, damit nicht jeder mit einer eigenen Preisvorstellung in die Gespräche geht. Zweitens eine Untergrenze, bis zu der verkauft werden darf, und wer Verhandlungen führt. Drittens die Verteilung des Erlöses nach Erbquoten und die Behandlung von Kosten, die ein Einzelner vorgestreckt hat – etwa Grundsteuer, Versicherung oder Heizkosten im Leerstand.
Beim Notartermin müssen alle Miterben erscheinen oder sich wirksam vertreten lassen. Eine Vollmacht für einen Miterben ist üblich; für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags sollte sie notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Wer weit entfernt wohnt, kann die Abwicklung auch aus der Ferne begleiten – wie das organisatorisch funktioniert, beschreiben wir unter Immobilie aus der Ferne verkaufen.
Wenn ein Miterbe nicht verkaufen will
Blockiert ein Miterbe den Verkauf, ist die Erbengemeinschaft nicht handlungsunfähig. Es gibt mehrere Wege, die sich in Aufwand, Dauer und wirtschaftlichem Ergebnis deutlich unterscheiden.
Die einvernehmliche Lösung ist fast immer die wirtschaftlich beste: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder einzelne Miterben scheiden gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus (Abschichtung). Beides setzt voraus, dass ein belastbarer Wert auf dem Tisch liegt und die Übernahme finanzierbar ist.
Der Verkauf des eigenen Erbteils an einen Dritten ist nach § 2033 BGB möglich und braucht notarielle Beurkundung. Dabei verkauft der Miterbe nicht das Haus, sondern seinen Anteil am gesamten Nachlass. Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht und können nach § 2034 BGB innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen selbst erwerben. Spezialisierte Käufer zahlen für Erbteile allerdings in der Regel deutlich unter dem anteiligen Verkehrswert.
Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ist das letzte Mittel. Jeder Miterbe kann sie allein beim Amtsgericht beantragen, unabhängig von der Größe seines Anteils. Das Verfahren ist öffentlich, dauert nach Angaben von Fachportalen oft etwa ein Jahr und bei Streit auch länger. Erlöse bleiben häufig hinter einem freien Verkauf zurück. Bereits die Ankündigung bewegt in der Praxis manche Blockade, weshalb sie öfter angedroht als durchgeführt wird.
Weg | Wer ihn gehen kann | Typische Folge |
Gemeinsamer Verkauf | nur alle Miterben zusammen | freier Marktpreis, Erlös nach Erbquoten |
Übernahme durch einen Miterben | Einigung über Wert und Finanzierung | Haus bleibt in der Familie, übrige werden ausgezahlt |
Verkauf des Erbteils (§ 2033 BGB) | jeder Miterbe allein, notariell | Vorkaufsrecht der Miterben, meist Preisabschlag |
Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) | jeder Miterbe allein per Antrag | Gerichtsverfahren, oft lange Dauer und geringerer Erlös |
Steuern und Fristen beim Verkauf aus der Erbengemeinschaft
Zwei Steuerarten sind zu trennen. Die Erbschaftsteuer entsteht durch den Erbfall selbst, nicht durch den Verkauf. Jeder Erbe hat einen eigenen persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern im Erbfall und 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III, etwa für Geschwister, Nichten und Neffen (Stand Oktober 2026). Den Erwerb müssen Erben dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG).
Die Einkommensteuer betrifft den Verkauf. Erben treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein: Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG zählt deshalb nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Lag der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Beim Verkauf eines Erbteils statt der Immobilie gilt das nicht automatisch gleich – diese Konstellation sollten Sie vorher prüfen lassen.
Hat ein Miterbe das Haus als Familienheim steuerfrei erworben und selbst bezogen, kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren die Befreiung rückwirkend entfallen lassen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; für die konkrete Konstellation sind Steuerberater und gegebenenfalls ein Fachanwalt für Erbrecht die richtigen Ansprechpartner. Wer selbst vorsorgen möchte, findet Hinweise unter Testament und Immobilie.
Erbengemeinschaften in Schwerin und Umgebung
Für Grundstücke in Schwerin beschließt die Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte. Die aktuellen Werte wurden zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossen und sind seit dem 27. März 2026 veröffentlicht; einsehbar sind sie über die Kartenanwendung der Stadt und über das landesweite System BORIS-MV. Amtliche Auszüge und schriftliche Auskünfte zu einzelnen Bodenrichtwerten gibt die Geschäftsstelle gegen Gebühr heraus.
Für Erbengemeinschaften ist das aus zwei Gründen nützlich. Der Bodenrichtwert ist eine neutrale, amtliche Größe, auf die sich Miterben eher verständigen als auf Schätzungen aus Online-Portalen. Und er bildet eine nachvollziehbare Grundlage, wenn ein Miterbe die anderen auszahlen möchte. Den Wert des Hauses ersetzt er nicht: Zustand, Baujahr, Grundriss und Lage im Stadtteil wirken oft stärker auf den Preis.
Empfehlung: die Reihenfolge, die Streit vermeidet
Klären Sie zuerst die formale Seite – Erbnachweis besorgen, Grundbuch innerhalb der Zweijahresfrist berichtigen, Unterlagen vollständig zusammentragen. Holen Sie dann eine sachliche Wertermittlung ein, bevor über Preise gesprochen wird, und halten Sie Untergrenze, Zuständigkeiten und Erlösverteilung schriftlich fest. Erst danach lohnt es sich, in den Markt zu gehen. Weitere Hinweise zum Erbfall finden Sie unter Immobilie geerbt.
Wenn Sie möchten, sehe ich mir Ihre Situation an, bringe die Unterlagen in eine Ordnung und erläutere allen Miterben dieselbe Einschätzung – damit die Entscheidung auf einer gemeinsamen Grundlage fällt.
Häufige Fragen zum Hausverkauf in der Erbengemeinschaft
Kann ein einzelner Miterbe den Hausverkauf verhindern?
Den gemeinsamen Verkauf der Immobilie kann ein Miterbe blockieren, weil nach § 2040 BGB alle zustimmen müssen. Dauerhaft festhalten kann er die Gemeinschaft aber nicht: Jeder Miterbe darf die Auseinandersetzung verlangen und notfalls eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Deshalb ist eine Einigung meist für alle Beteiligten das wirtschaftlich bessere Ergebnis.
Müssen alle Erben zum Notartermin kommen?
Alle Miterben müssen beim Beurkundungstermin mitwirken, entweder persönlich oder durch einen wirksam bevollmächtigten Vertreter. Üblich ist, dass ein Miterbe die anderen vertritt; die Vollmacht sollte dafür notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Besprechen Sie die Form frühzeitig mit dem beurkundenden Notar.
Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?
Sie ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht und ein Erbnachweis vorliegt (Nr. 14110 KV GNotKG). Nach Ablauf der zwei Jahre wird nach dem Wert des Grundstücks abgerechnet. Die Kosten für einen Erbschein fallen unabhängig davon an.
Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?
Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG kommt es auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers an, nicht auf den Erbfall. Hatte der Verstorbene die Immobilie länger als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel nicht zu versteuern. Bei kürzerer Haltedauer oder beim Verkauf eines Erbteils sollten Sie die Lage vorab steuerlich prüfen lassen.
Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung – was ist sinnvoller?
Beides sind Notlösungen, wenn keine Einigung gelingt. Der Verkauf des Erbteils nach § 2033 BGB geht schneller, bringt aber meist einen deutlichen Abschlag, und die Miterben haben zwei Monate Vorkaufsrecht. Die Teilungsversteigerung dauert in der Regel wesentlich länger und erzielt häufig weniger als ein freier Verkauf.
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