Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Wer zahlt was – und wofür
Aktualisiert: vor 4 Tagen
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher darf ein Verkäufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision an den Käufer weitergeben. Nach oben ist die Verkäuferseite dagegen frei: Sie kann mehr als die Hälfte und auch die gesamte Provision übernehmen. Das Gesetz setzt seit dem 23. Dezember 2020 eine Obergrenze für den Käuferanteil, aber keine Mindestbeteiligung. Auch die Gesamthöhe ist frei verhandelbar; in Mecklenburg-Vorpommern werden häufig 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite genannt, inklusive Mehrwertsteuer. Dieser Beitrag erklärt die Regeln, die Leistungen dahinter und die Punkte, an denen Fehler teuer werden.
Wer die Provision zahlt: die Rechtslage seit Dezember 2020
Bis Ende 2020 war die Aufteilung regional sehr unterschiedlich: In manchen Bundesländern zahlte fast ausschließlich der Käufer, in anderen teilten sich beide Seiten die Kosten. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bundesweit einheitliche Regeln (§§ 656a bis 656d BGB). Sie greifen nur ein, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB) – bei einem gewerblichen Investor bleibt die Aufteilung frei verhandelbar.
Drei Grundsätze prägen die Rechtslage. Erstens muss der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mindestens in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB); eine mündliche Absprache genügt nicht. Zweitens gilt: Lässt sich ein Makler von beiden Kaufvertragsparteien einen Lohn versprechen, dürfen sich die Parteien nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Diese Regel betrifft ausschließlich die Doppeltätigkeit. Drittens gilt bei einem einseitigen Maklerauftrag: Eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB).
Daraus folgt ein häufig missverstandener Punkt. Das Gesetz begrenzt, was der Käufer tragen darf, und nicht, was der Verkäufer tragen muss. Eine Pflicht zur hälftigen Teilung gibt es nicht, eine Mindestbeteiligung des Käufers ebenso wenig. Der Verkäufer kann die Provision deshalb auch vollständig übernehmen – diese reine Innenprovision blieb durch die Reform ausdrücklich möglich, eine Obergrenze für den Verkäuferanteil kennt das Gesetz nicht.
Welche Regel in welcher Konstellation greift, zeigt die folgende Übersicht für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer.
Konstellation | Wer trägt die Provision | Grundlage |
Nur der Verkäufer beauftragt den Makler und zahlt allein | Verkäufer vollständig, Käufer zahlt nichts | Zulässig, keine gesetzliche Obergrenze |
Nur der Verkäufer hat den Maklervertrag, ein Teil wird weitergegeben | Verkäufer mindestens zur Hälfte, Käufer höchstens zur Hälfte | § 656d Abs. 1 BGB |
Makler lässt sich von beiden Seiten bezahlen | Beide Seiten in gleicher Höhe | § 656c Abs. 1 BGB |
Makler sagt einer Seite unentgeltliche Tätigkeit zu | Keine Seite zahlt Provision | § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB |
Mehrfamilienhaus, Gewerbe oder Grundstück | Frei vereinbar | §§ 656c, 656d BGB gelten nicht |
Zeile eins und Zeile vier unterscheiden sich im Vertrag, nicht im Ergebnis für den Käufer: Wer gar keinen Vertrag mit dem Käufer schließt, rechnet nur mit seinem Auftraggeber ab. Wer dem Käufer dagegen unentgeltliche Tätigkeit zusagt, verliert nach § 656c Absatz 1 Satz 2 BGB auch den Anspruch gegen die andere Seite. Mehr zum Ablauf finden Sie auf der Seite Immobilienverkauf.
Wie hoch die Maklerprovision für Verkäufer üblicherweise ist
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe und keine amtliche Gebührenordnung; die Provision ist Verhandlungssache zwischen Eigentümer und Makler. In der Praxis hat sich dennoch eine Größenordnung eingespielt: Marktübersichten nennen bundesweit eine Gesamtprovision zwischen etwa 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (Stand: September 2026). Für Mecklenburg-Vorpommern weisen Vergleichsportale überwiegend 7,14 Prozent aus, bei hälftiger Teilung also 3,57 Prozent je Seite.
Diese Werte stammen aus Auswertungen von Inseraten und Preislisten, nicht aus einer amtlichen Statistik – eine Orientierung, kein Maßstab. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 7,14 Prozent Gesamtprovision sind das rund 21.420 Euro: bei hälftiger Teilung etwa 10.710 Euro für den Verkäufer, bei vollständiger Verkäuferprovision der gesamte Betrag.
Drei Punkte sind bei der Höhe wichtig:
Die Mehrwertsteuer ist Bestandteil der Provision. "3 Prozent zzgl. MwSt." entspricht 3,57 Prozent inklusive Steuer – beim Vergleich lohnt der Blick darauf, ob netto oder brutto gemeint ist.
Entscheidend ist nicht nur der Satz, sondern auch die Verteilung. Ein niedriger Satz, der zur Hälfte auf den Käufer entfällt, kann für den Verkäufer günstiger aussehen, als er im Ergebnis ist.
Bei niedrigen Kaufpreisen wird häufig ein Mindesthonorar vereinbart, weil der Aufwand kaum vom Kaufpreis abhängt.
Wofür die Provision bezahlt wird
Rechtlich wird die Provision für den Nachweis einer Kaufgelegenheit oder für die Vermittlung des Kaufvertrags geschuldet (§ 652 BGB). Das ist eine erfolgsbezogene Leistung: Entscheidend ist, dass der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Aufwendungen wie Fotos, Anzeigen oder Gutachten sind nur zu ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde.
Der Arbeitsumfang dahinter ist meist breiter, als der Begriff "Vermittlung" vermuten lässt. Dazu gehören in der Regel die Preisermittlung, die Beschaffung und Prüfung der Verkaufsunterlagen, die Aufbereitung des Objekts, die Steuerung der Anfragen, die Besichtigungen, die Prüfung von Bonität und Finanzierungsbestätigung der Interessenten, die Verhandlung sowie die Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Welche Leistungen vereinbart sind, sollte im Maklervertrag stehen und nicht nur im Gespräch besprochen werden. Einen Überblick gibt die Seite Leistungen für Verkäufer.
Wann die Provision fällig wird – und wann nicht
Der Anspruch entsteht grundsätzlich erst mit dem wirksamen Kaufvertrag, also mit der notariellen Beurkundung. Steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, kann die Provision erst mit deren Eintritt verlangt werden (§ 652 Absatz 1 BGB). Platzt ein Verkauf vorher, entsteht in der Regel kein Honorar.
Wird ein Teil an den Käufer weitergegeben, kommt eine Hürde hinzu: Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt und darüber einen Nachweis erbracht hat (§ 656d Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Verkäufer geht also in Vorleistung. Trägt er die Provision ohnehin vollständig, stellt sich diese Frage nicht.
Zwei Punkte kommen hinzu. Verbraucher, die einen Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume abschließen, haben grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen; fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist deutlich. Und Vereinbarungen über Aufwendungsersatz greifen auch ohne Verkaufserfolg – zulässig, aber im Vertrag klar zu beziffern.
Zwei BGH-Urteile aus 2025, die Verkäufer kennen sollten
Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 zwei Entscheidungen mit erheblichen Folgen für die Praxis verkündet. Beide betreffen Versuche, die Last auf den Käufer zu verschieben.
Im Verfahren I ZR 138/24 ging es um den Versuch, die Provision vollständig auf den Käufer zu verlagern und dafür den Kaufpreis um den gleichen Betrag zu senken. Der BGH hat dieses Modell verworfen: Die Verkäuferseite blieb dadurch nicht in gleicher Höhe verpflichtet, die Vereinbarung war insgesamt nichtig, und der Käufer konnte die komplette gezahlte Provision zurückfordern – nicht nur den über die Hälfte hinausgehenden Teil. Eine Kaufpreisminderung als Gegenleistung heilt den Verstoß also nicht.
Im Verfahren I ZR 32/24 hat der BGH den Begriff "Einfamilienhaus" weit ausgelegt. Maßgeblich ist, ob das Objekt für den kaufenden Verbraucher dem Wohnen mit einem einzelnen Haushalt dienen soll. Eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzung ändert daran nichts. Bei Häusern mit Nebennutzung sollte deshalb nicht unterstellt werden, dass die Sonderregeln nicht greifen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Zweifeln zur Vertragsgestaltung sind Notar oder Rechtsanwalt die richtigen Ansprechpartner.
Maklerprovision in Schwerin und Umgebung
Für Schwerin und das Umland gibt es keine amtliche Provisionsstatistik. Die genannte Größenordnung entspricht dem, was Vergleichsportale für Mecklenburg-Vorpommern ausweisen; im Einzelfall wird davon abgewichen. Sinnvoll ist der Blick auf die absolute Summe statt auf den Prozentsatz. Einen Überblick über das Preisniveau in der Landeshauptstadt gibt der Beitrag Immobilienpreise in Schwerin 2026.
Relevant ist außerdem, dass in Mecklenburg-Vorpommern derzeit 6 Prozent Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung anfallen. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten summieren sich die Nebenkosten der Käuferseite spürbar. Wer als Verkäufer die Provision vollständig übernimmt, entlastet den Käufer genau hier – was sich auf Anfragen und Verhandlung auswirken kann.
Auf Verkäuferseite kann die Provision steuerlich relevant sein: Ist der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig, zählt sie zu den Veräußerungskosten und mindert den zu versteuernden Gewinn. Dieser Beitrag ersetzt jedoch keine Steuerberatung.
Was Verkäufer vor der Unterschrift klären sollten
Prüfen Sie vor der Beauftragung drei Dinge: Wie hoch ist die Provision und wie verteilt sie sich? Welche Leistungen sind enthalten, und werden Aufwendungen separat abgerechnet? Sind Laufzeit und Fälligkeit geregelt? Soll ein Teil an den Käufer gehen, gehört diese Vereinbarung in den notariellen Kaufvertrag und darf die Hälfte nicht überschreiten – sonst droht der vollständige Verlust des Anspruchs.
Die Basis jeder Provisionsfrage bleibt ein realistischer Preis, denn beides hängt zusammen. Eine Immobilienbewertung am Anfang schafft dafür die Grundlage. Wie ich die Provision bei Ihrem Verkauf gestalte, bespreche ich gern persönlich mit Ihnen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Immobilienverkauf
Muss der Verkäufer die Maklerprovision zahlen?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer darf höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergegeben werden. Hat der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen, trägt er also mindestens die Hälfte. Eine gesetzliche Obergrenze für seinen Anteil gibt es nicht.
Kann der Verkäufer die gesamte Maklerprovision übernehmen?
Ja. Das Gesetz begrenzt nur, wie viel auf den Käufer abgewälzt werden darf, und schreibt keine Mindestbeteiligung des Käufers vor. Eine reine Innenprovision, bei der allein der Verkäufer zahlt und für den Käufer keine Provision anfällt, ist zulässig.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Mecklenburg-Vorpommern?
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Vergleichsportale weisen für Mecklenburg-Vorpommern überwiegend rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer aus, bei hälftiger Teilung also etwa 3,57 Prozent je Seite. Das ist eine Orientierung aus Inseratsauswertungen, keine amtliche Statistik, und im Einzelfall verhandelbar.
Kann ich die Maklerprovision auf den Käufer umlegen und dafür den Kaufpreis senken?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat dieses Modell am 6. März 2025 (I ZR 138/24) verworfen. Die Vereinbarung war insgesamt nichtig, und der Käufer konnte die gesamte gezahlte Provision zurückfordern.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Ist der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig, gehört die Provision zu den Veräußerungskosten und mindert den zu versteuernden Gewinn. Bei einem steuerfreien Verkauf wirkt sie sich nicht aus. Ob das in Ihrem Fall greift, sollte steuerlich geprüft werden.
