Kaufvertrag beim Notar: Worauf Verkäufer achten sollten
Beim Kaufvertrag über eine Immobilie trägt der Verkäufer die Verantwortung für alles, was er über das Objekt weiß oder wissen müsste. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und der Notar ist zur Neutralität verpflichtet: Er berät beide Seiten gleichermaßen und prüft nicht, ob der Preis oder die Zahlungsregelung für Sie günstig ist. Entscheidend sind deshalb die Wochen vor dem Termin, in denen der Entwurf vorliegt. Wer dort die Fälligkeit des Kaufpreises, den Übergabetermin und die Angaben zu Mängeln sorgfältig prüft, verhindert die meisten späteren Streitpunkte. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, zeigt aber, worauf es aus Verkäufersicht ankommt.
Warum der Kaufvertrag zum Notar muss
Verträge über die Übertragung von Grundstücken und Wohnungseigentum sind nach § 311b Absatz 1 BGB nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden. Ein privat unterschriebenes Papier, eine E-Mail-Zusage oder ein Handschlag binden niemanden. Das ist für Verkäufer eine Schutzvorschrift: Solange nicht beurkundet ist, sind Sie nicht verpflichtet zu verkaufen – umgekehrt aber auch der Käufer nicht verpflichtet zu kaufen.
Der Notar beurkundet den Vertrag, verliest ihn vollständig und erklärt die Regelungen. Er ist unabhängig und keiner Seite zugeordnet, auch wenn ihn in der Praxis meist eine Partei vorschlägt. Seine Aufgabe ist die rechtssichere Abwicklung, nicht die Interessenvertretung. Daraus folgt der wichtigste Punkt dieses Artikels: Die inhaltliche Prüfung aus Ihrer Sicht muss von Ihnen selbst, Ihrem Makler oder einem Anwalt kommen.
Die Zwei-Wochen-Frist für den Entwurf
Ist eine der Parteien Verbraucher, soll der Notar nach § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes dafür sorgen, dass der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt. Die Frist dient der Überlegung und steht nicht zur freien Verfügung der Beteiligten: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Notar eine vorzeitige Beurkundung grundsätzlich ablehnen muss, selbst wenn beide Seiten es wünschen. Ein Verstoß kann eine Amtspflichtverletzung begründen.
Nutzen Sie diese Zeit. Lesen Sie den Entwurf nicht quer, sondern Satz für Satz, und notieren Sie jede Stelle, die Sie nicht verstehen. Fragen vor dem Termin sind normal und für den Notar Routine. Änderungswünsche lassen sich in der Entwurfsphase in wenigen Tagen einarbeiten – im Beurkundungstermin selbst führen sie zu Unruhe oder zu einem neuen Termin.
Kaufvertrag einer Immobilie: Die Punkte, auf die Verkäufer achten sollten
Kaufpreis und Fälligkeit
Der Kaufpreis selbst ist schnell geprüft. Wichtiger ist, wann er fällig wird. Üblich ist, dass der Notar die Fälligkeit erst mitteilt, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen: die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch, die Löschungsunterlagen für Ihre bestehenden Grundschulden und die Klärung etwaiger Vorkaufsrechte. Diese Fälligkeitsmitteilung ist Ihre Sicherheit – sie stellt sicher, dass das Eigentum erst übergeht, wenn gezahlt ist, und dass gezahlt wird, wenn der Käufer seine Position gesichert hat.
Achten Sie außerdem auf die Zahlungsfrist nach der Mitteilung und auf die Verzugsregelung. Steht im Vertrag eine Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der Kaufpreisforderung, können Sie bei Nichtzahlung ohne gerichtliches Verfahren vollstrecken. Prüfen Sie auch, ob der Kaufpreis über ein Notaranderkonto oder direkt an Sie fließen soll. Die Direktzahlung ist heute der Normalfall und für Sie günstiger, weil keine zusätzlichen Gebühren entstehen.
Übergabe, Nutzen und Lasten
Der Vertrag legt fest, zu welchem Zeitpunkt Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen – in der Regel mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag trägt der Käufer Betriebskosten, Grundsteuer und die Gefahr des Untergangs. Vermeiden Sie eine Übergabe vor Zahlung: Sie geben damit den Zugriff auf das Objekt auf, ohne das Geld zu haben.
Wenn Sie noch selbst im Haus wohnen, sollte der Räumungstermin ausdrücklich im Vertrag stehen, nicht in einer Nebenabrede. Dasselbe gilt für vereinbarte Restarbeiten oder die Entsorgung von zurückbleibenden Gegenständen. Was nicht beurkundet ist, gilt im Streitfall häufig als nicht vereinbart.
Sachmängelhaftung und Ihre Offenbarungspflicht
Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen – gekauft wie gesehen. Dieser Ausschluss hat jedoch eine klare Grenze: Er wirkt nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen. Mängel, die Sie kennen und die der Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen kann, müssen Sie offenlegen. Typische Beispiele sind Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Schädlingsbefall, Altlasten im Boden, nicht genehmigte Anbauten oder ein defekter Bauteil, der zwar überdeckt, aber bekannt ist.
Für Verkäufer ist das kein Risiko, sondern eine Chance zur Absicherung: Nehmen Sie bekannte Mängel ausdrücklich in den Vertrag auf. Was dort steht, kann Ihnen später nicht als Täuschung vorgehalten werden. Verschweigen bringt kurzfristig vielleicht einen höheren Preis, kann aber Jahre später zu Nachforderungen oder zur Rückabwicklung führen.
Inventar und bewegliche Gegenstände
Küche, Markise, Gartenhaus oder Sauna gehören nicht zwingend zum Grundstück. Wenn der Käufer solche Gegenstände mit übernimmt, sollten sie im Vertrag benannt und mit einem eigenen Betrag ausgewiesen werden. Auf mitverkauftes Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil es kein Grundstücksbestandteil ist. Der Betrag muss aber realistisch sein; das Finanzamt prüft überhöhte Ansätze. Für Sie als Verkäufer schafft die Aufzählung vor allem Klarheit darüber, was im Haus bleiben muss und was Sie mitnehmen dürfen.
Welche Kosten auf wen entfallen
Die Kostenverteilung ist gesetzlich nicht festgeschrieben, sondern Vertragsinhalt. In der Praxis hat sich eine klare Aufteilung durchgesetzt, die Sie im Entwurf kontrollieren sollten. Die folgenden Werte sind Orientierungsgrößen, Stand Oktober 2026.
Position | Wer trägt sie üblicherweise | Größenordnung |
Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer | Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises |
Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung | Käufer | in diesen rund 1,5 % enthalten |
Löschung bestehender Grundschulden | Verkäufer | meist im unteren dreistelligen Bereich |
Grunderwerbsteuer | Käufer | 6 % des Kaufpreises in Mecklenburg-Vorpommern |
Maklerprovision | nach Vereinbarung | im Kaufvertrag oder gesondert geregelt |
Die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern liegt seit dem 1. Juli 2019 bei 6 Prozent des Kaufpreises und wird vom Käufer getragen. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Vertrags, nicht die Übergabe oder die Grundbucheintragung. Als Verkäufer bleiben Ihnen damit im Wesentlichen die Kosten der Grundschuldlöschung und, je nach Vereinbarung, Ihr Anteil an der Maklerprovision.
Was nach dem Notartermin passiert
Mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich, aber noch nicht abgewickelt. Der weitere Ablauf liegt überwiegend beim Notar:
Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eintragen.
Er zeigt den Verkauf innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an; dieses setzt die Grunderwerbsteuer gegen den Käufer fest.
Er holt die Löschungsunterlagen für Ihre Grundschulden bei Ihrer Bank ein und klärt, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB besteht.
Liegen alle Voraussetzungen vor, versendet er die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann muss der Käufer zahlen.
Nach Zahlung erfolgt die Übergabe zum vereinbarten Termin.
Sobald das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat, wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen damit regelmäßig mehrere Wochen bis Monate. Ihr Geld erhalten Sie aber bereits mit der Fälligkeit, nicht erst mit der Umschreibung.
Schwerin und Umgebung: Was regional dazukommt
Der Grundstücksmarktbericht der Landeshauptstadt Schwerin für 2026 weist für das Berichtsjahr 2025 insgesamt 649 Vertragsabschlüsse aus, davon 527 Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, bei einem Geldumsatz von rund 224 Millionen Euro. Das sind etwa zwei Prozent weniger als im Jahr davor. Der Markt ist also aktiv, aber nicht überhitzt – Käufer verhandeln und lesen Verträge genau.
Praktisch relevant ist in Schwerin vor allem das gemeindliche Vorkaufsrecht. Es kann in Sanierungsgebieten, in Gebieten mit städtebaulichen Satzungen oder bei Flächen für den Gemeinbedarf bestehen. Der Notar fragt bei der Stadt an und benötigt eine Negativbescheinigung, bevor die Umschreibung erfolgen kann. Rechnen Sie dafür Bearbeitungszeit ein. Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, Beschlusssammlung und die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage hinzu; welche Unterlagen Sie insgesamt brauchen, habe ich in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf zusammengestellt.
Mein Rat für den Notartermin
Lassen Sie sich den Entwurf früh schicken, prüfen Sie Fälligkeit, Übergabetermin und Mängelangaben in Ruhe und bringen Sie Ihre Fragen schriftlich mit. Gehen Sie nicht in einen Termin, in dem Sie eine Regelung nur ungefähr verstanden haben – ein um zwei Wochen verschobener Termin ist günstiger als ein Vertrag, der Sie zehn Jahre bindet. Wenn Sie wissen möchten, wie der Immobilienverkauf insgesamt abläuft, finden Sie dort den Überblick, und meine Leistungen für Verkäufer zeigen, welche Schritte ich übernehme.
Ich begleite Eigentümer in Schwerin und Umgebung durch den gesamten Verkauf und bin beim Notartermin dabei – wenn Sie Ihren Entwurf besprechen möchten, melden Sie sich gern bei mir.
Häufige Fragen zum Kaufvertrag beim Notar
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
In der Regel trägt die Käuferseite die Kosten für die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Verkäufer zahlen meist nur die Löschung ihrer eingetragenen Grundschulden. Die Verteilung ist jedoch Vertragsinhalt und kann im Einzelfall abweichen, deshalb lohnt ein Blick in den Entwurf.
Wann bekomme ich als Verkäufer den Kaufpreis?
Nicht am Tag der Beurkundung, sondern erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Er versendet sie, wenn die Vormerkung für den Käufer eingetragen ist, die Löschungsunterlagen für Ihre Grundschulden vorliegen und etwaige Vorkaufsrechte geklärt sind. Ab dann läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist.
Kann ich nach dem Notartermin noch vom Kaufvertrag zurücktreten?
Mit der Beurkundung ist der Vertrag für beide Seiten verbindlich. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht ausdrücklich vorsieht oder ein gesetzlicher Grund vorliegt. Wer unsicher ist, sollte den Termin verschieben statt zu unterschreiben.
Muss ich bekannte Mängel im Kaufvertrag angeben?
Mängel, die Sie kennen und die bei einer normalen Besichtigung nicht erkennbar sind, müssen Sie offenlegen. Der übliche Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen. Die Aufnahme in den Vertrag ist deshalb auch Ihr eigener Schutz.
Wie lange dauert es bis zur Eigentumsumschreibung?
Zwischen Beurkundung und Umschreibung im Grundbuch liegen in der Praxis mehrere Wochen bis Monate. Sie hängt unter anderem von der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und der Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt ab. Ihr Kaufpreis fließt aber schon deutlich früher.
