Bodenrichtwert Schwerin: Was er über den Wert Ihres Grundstücks aussagt
Der Bodenrichtwert in Schwerin ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Boden: Er sagt, was ein Quadratmeter Grund und Boden in einer bestimmten Lage im Mittel wert ist – nicht, was Ihr Grundstück beim Verkauf bringt. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Schwerin aus der amtlichen Kaufpreissammlung, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026. Für Eigentümer ist er damit ein belastbarer erster Orientierungspunkt und eine schwache Verhandlungsgrundlage. Je nach Bebaubarkeit, Größe, Zuschnitt und Entwicklungszustand kann der Wert Ihres Grundstücks deutlich darüber oder darunter liegen. Dieser Beitrag erklärt, wie der Wert entsteht, wo Sie ihn kostenfrei einsehen und welche Abweichungen in der Praxis üblich sind.
Was der Bodenrichtwert ist – und was er nicht ist
Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach werden auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden ermittelt. Das Stadtgebiet wird dafür in Richtwertzonen mit weitgehend gleichartiger Nutzung aufgeteilt. Je Zone gibt es genau einen Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Preisspannen sind nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ausdrücklich unzulässig.
Eine Festlegung überrascht viele Eigentümer: In bebauten Gebieten gilt der Wert, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Haus, Garage, Carport und Baumbestand sind im Bodenrichtwert also nicht enthalten. Auch der Wert eines Aufwuchses bleibt nach der ImmoWertV außen vor.
Der Bodenrichtwert ist deshalb weder Verkehrswert noch Angebotspreis. Er ist ein statistischer Mittelwert, der sich auf ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück bezieht. Dessen Merkmale entsprechen den in der Zone vorherrschenden Verhältnissen – nicht zwingend denen Ihres Grundstücks. Wie aus dem Bodenwert und dem Gebäude ein Gesamtwert wird, ist Aufgabe der Wertermittlung.
Bodenrichtwert Schwerin: Wer ihn ermittelt und wo Sie ihn finden
Zuständig ist die Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse der Landeshauptstadt Schwerin am Grunthalplatz 3 b. Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht 2026 am 27. März 2026 beschlossen; die amtliche Bekanntmachung erfolgte am 8. Mai 2026. Die Werte beziehen sich auf den Stichtag 1. Januar 2026. Nach § 196 Absatz 3 BauGB sind sie zu veröffentlichen, dem Finanzamt mitzuteilen, und jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen.
So kommen Sie in vier Schritten an den Wert für Ihr Grundstück:
Bodenrichtwertkarte 2026 der Landeshauptstadt Schwerin als interaktive Karte öffnen – die Einsicht ist kostenfrei. Alternativ führt das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-MV über das Geoportal Mecklenburg-Vorpommern zum Ziel, bundesweit BORIS-D.
Ihr Flurstück suchen und die Richtwertzone ablesen, in der es liegt.
Die Angaben zum Bodenrichtwertgrundstück prüfen. Dargestellt sind mindestens Entwicklungszustand und Art der Nutzung, dazu je nach Zone das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße oder die Bodengüte.
Abweichungen Ihres Grundstücks von diesen Merkmalen notieren. Genau hier entsteht der Unterschied zwischen Richtwert und Marktwert.
Mündliche Auskünfte zur Bodenrichtwertkarte sind gebührenfrei. Ein amtlicher Auszug, wie ihn Banken häufig verlangen, und schriftliche Auskünfte sind gebührenpflichtig. Den gedruckten Grundstücksmarktbericht 2026 gibt es für 50 Euro; die PDF-Fassung und die Karte stehen kostenfrei zum Download bereit.
Warum Ihr Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück abweicht
Die ImmoWertV lässt innerhalb einer Richtwertzone lagebedingte Wertunterschiede von grundsätzlich bis zu 30 Prozent zu. Allein daraus ergibt sich eine beachtliche Bandbreite. Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale bleiben bei der Zonenbildung zudem bewusst unberücksichtigt. Sie werden erst in der Bewertung über Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge berücksichtigt.
Maß der baulichen Nutzung
Wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, wirkt unmittelbar auf den Bodenwert. Weicht die zulässige Geschossflächenzahl Ihres Grundstücks von der des Richtwertgrundstücks ab, ist der Wert anzupassen. Maßgeblich sind Bebauungsplan oder, wo keiner besteht, die Zulässigkeit nach § 34 BauGB.
Größe und Zuschnitt
Sehr große, schmale, verwinkelte oder ungünstig erschlossene Grundstücke erreichen den Richtwert je Quadratmeter oft nicht. Teilbare Grundstücke in gefragter Lage können darüber liegen. Auch Altlasten, Baulasten, Wegerechte oder ein nicht hebbarer Erschließungsbeitrag schlagen durch.
Entwicklungszustand
Der Bodenrichtwert gilt für einen bestimmten Entwicklungszustand. Ist Ihre Fläche noch nicht baureif, liegt der Wert anteilig darunter. Für Schwerin hat der Gutachterausschuss aus Kaufverträgen der Jahre 2015 bis 2025 folgende Anhaltswerte veröffentlicht.
Entwicklungszustand / Nutzung | Anhaltswert | Bezug |
Baureifes Land | 100 Prozent | Bodenrichtwert der Zone |
Rohbauland für Ein- und Zweifamilienhäuser | rund 52 Prozent | Anteil am Baulandwert |
Rohbauland für Mehrfamilienhäuser | rund 66 Prozent | Anteil am Baulandwert |
Rohbauland für Gewerbe | rund 49 Prozent | Anteil am Baulandwert |
Bauerwartungsland | rund 23 Prozent | Anteil am Baulandwert |
Ackerland (Ackerzahl 53) | 3,10 Euro je Quadratmeter | eigener Bodenrichtwert |
Grünland (Grünlandzahl 30) | 1,10 Euro je Quadratmeter | eigener Bodenrichtwert |
Forstfläche (ohne Aufwuchs) | 0,35 Euro je Quadratmeter | eigener Bodenrichtwert |
Die Prozentwerte beziehen sich jeweils auf den Wert für baureifes Land in derselben Lage. Es sind Mittelwerte aus einer großen Preisspanne, keine festen Umrechnungsfaktoren.
Der Schweriner Grundstücksmarkt zum Stichtag 1. Januar 2026
Die Bodenrichtwerte in Schwerin sind gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben. Der Baulandpreisindex, Basisjahr 2020 mit 100 Punkten, stieg leicht um 0,3 Punkte auf 128,8. Das Bodenpreisniveau ist in der Stadt also stabil, ohne neuen Schub.
Beim Umsatz zeigt sich ein zweigeteiltes Bild. 2025 wurden in Schwerin 649 Kaufverträge über Immobilien beurkundet – der zweite Anstieg in Folge, nach dem Tief von 458 Verträgen im Jahr 2023. Zum langjährigen Mittel von etwa 750 Verträgen fehlen damit noch rund 100. Der Geldumsatz lag bei 224 Millionen Euro und damit zwei Prozent unter dem Vorjahr.
Besonders knapp ist unbebautes Bauland. Nur 71.000 Quadratmeter wechselten den Eigentümer, knapp 200.000 Quadratmeter weniger als 2024. Für den Bau von Einfamilienhäusern wurden lediglich acht Grundstücke verkauft, vier davon in Warnitz. Wer in Schwerin ein Baugrundstück oder eine große, teilbare Fläche besitzt, verkauft in einen Markt mit sehr geringem Angebot. Einen Überblick über das Preisniveau bei bebauten Objekten gibt der Beitrag zu den Immobilienpreisen in Schwerin 2026.
Eine Änderung betrifft gezielt die Schelfstadt: Das Sanierungsgebiet "Schelfstadt-Erweiterung" wurde teilweise aufgehoben, die betroffenen Grundstücke wurden neu gebildeten Wertzonen zugeordnet. Wer dort Eigentum hält, sollte die aktuelle Karte prüfen und sich nicht auf einen älteren Auszug verlassen.
Wo der Bodenrichtwert beim Verkauf wirklich hilft
Am aussagekräftigsten ist der Bodenrichtwert dort, wo das Gebäude kaum noch Wert beisteuert: bei unbebauten Grundstücken, bei Abbruchobjekten und bei stark sanierungsbedürftigen Häusern, deren Käufer vor allem den Baugrund erwerben.
Wie weit die Preise dabei streuen, zeigt eine Auswertung des Gutachterausschusses zu Abbruchobjekten in Schwerin. 2025 wurden elf solche Objekte verkauft, im Durchschnitt zu 109 Prozent des Bodenrichtwerts – bei einer Spanne von 57 bis 174 Prozent. 2022 lag der Höchstwert noch bei 192 Prozent, danach fielen die Preise unter den Richtwert. Der Mittelwert passt also gut, der Einzelfall kann weit davon abweichen. Genau deshalb ersetzt der Bodenrichtwert keine Bewertung des konkreten Grundstücks.
Praktisch nutzen Sie den Wert am besten als Plausibilitätsprüfung. Liegt ein Kaufangebot oder eine Einschätzung weit vom Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche entfernt, muss es dafür einen nachvollziehbaren Grund geben: bessere oder schlechtere Bebaubarkeit, ein werthaltiges Gebäude, ein zusätzliches Baurecht, eine Belastung. Lässt sich die Differenz nicht erklären, lohnt das Nachfragen. Die wichtigsten Schritte zur Vorbereitung finden Sie unter Immobilienverkauf, speziell für Häuser unter Haus verkaufen in Schwerin.
Bodenrichtwert und Grundsteuer: ein Wert, zwei Zwecke
Bodenrichtwerte werden nach § 196 Absatz 3 BauGB auch dem Finanzamt mitgeteilt. In Mecklenburg-Vorpommern gilt für die Grundsteuer das Bundesmodell, in dem der Bodenrichtwert in die Bewertung einfließt. Daraus folgt aber nicht, dass der Grundsteuerwert Ihrer Immobilie dem Verkehrswert entspricht. Beide Werte folgen unterschiedlichen Regeln und unterschiedlichen Zwecken.
Ein hoher Grundsteuerwert ist deshalb kein Argument in einer Preisverhandlung, ein niedriger kein Grund zur Sorge. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; für Ihren Einzelfall sind Steuerberater oder Finanzamt die richtigen Ansprechpartner.
Was Eigentümer in Schwerin jetzt tun sollten
Sehen Sie den Bodenrichtwert als Startpunkt, nicht als Ergebnis. Schlagen Sie den Wert für Ihre Zone in der aktuellen Bodenrichtwertkarte nach, multiplizieren Sie ihn mit Ihrer Grundstücksfläche und halten Sie fest, worin Ihr Grundstück vom beschriebenen Richtwertgrundstück abweicht. Prüfen Sie außerdem, welches Baurecht gilt, denn gerade bei knappem Baulandangebot entscheidet die Bebaubarkeit über einen großen Teil des Werts. Wenn eine Bank, ein Gericht oder das Finanzamt einen Wert verlangt, klären Sie vorab, ob der kostenfreie Karteneinblick genügt oder ein gebührenpflichtiger amtlicher Auszug nötig ist.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Grundstück oder Ihr Haus in der heutigen Marktlage realistisch wert ist, sehe ich mir Lage, Baurecht und Zustand gern gemeinsam mit Ihnen an und ordne den Bodenrichtwert für Ihr Objekt ein.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Schwerin
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Schwerin?
Die Bodenrichtwertkarte der Landeshauptstadt Schwerin ist als interaktive Karte kostenfrei einsehbar, ebenso über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-MV im Geoportal Mecklenburg-Vorpommern. Mündliche Auskünfte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind gebührenfrei. Einen amtlichen Auszug, wie ihn Banken verlangen, gibt es gegen Gebühr.
Ist der Bodenrichtwert der Verkehrswert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden und bezieht sich auf ein gedachtes unbebautes Richtwertgrundstück. Gebäude, Bewuchs sowie die Besonderheiten Ihres Grundstücks sind darin nicht enthalten, weshalb der Verkehrswert davon abweichen kann.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Schwerin aktualisiert?
Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, soweit nichts anderes bestimmt ist. In Schwerin liegen jährlich fortgeschriebene Werte vor; die aktuellen beziehen sich auf den Stichtag 1. Januar 2026 und sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.
Warum liegt mein Verkaufspreis über oder unter dem Bodenrichtwert?
Weil Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht: beim Maß der baulichen Nutzung, bei Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Belastungen. Innerhalb einer Richtwertzone sind lagebedingte Unterschiede von grundsätzlich bis zu 30 Prozent zulässig. Bei Abbruchobjekten in Schwerin lagen die Preise 2025 zwischen 57 und 174 Prozent des Bodenrichtwerts.
Brauche ich trotz Bodenrichtwert eine Bewertung meiner Immobilie?
Für eine Preisfindung beim Verkauf reicht der Bodenrichtwert allein nicht aus, weil er das Gebäude und die individuellen Merkmale nicht abbildet. Er eignet sich gut als Plausibilitätsprüfung. Für den Angebotspreis ist eine Bewertung des konkreten Objekts die belastbarere Grundlage.
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