Wohnfläche richtig berechnen: Warum falsche Angaben beim Verkauf teuer werden
Die Wohnfläche ist beim Verkauf keine Schätzgröße, sondern ein Preisfaktor und eine Haftungsfrage. Wer die Wohnfläche berechnen will, orientiert sich in Deutschland üblicherweise an der Wohnflächenverordnung: Räume mit mindestens zwei Metern Höhe zählen voll, Flächen unter Dachschrägen nur anteilig, Balkone in der Regel zu einem Viertel. Steht im Kaufvertrag eine Fläche, die das Objekt nicht hat, kann der Käufer später Ansprüche gegen Sie geltend machen. Dieser Beitrag zeigt, welche Regeln gelten, welche Flächen Eigentümer am häufigsten falsch ansetzen und wie Sie zu einer belastbaren Angabe kommen.
Wohnfläche berechnen: Diese Regeln gibt die Wohnflächenverordnung vor
Für Wohnraum gilt seit dem 1. Januar 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Unmittelbar verpflichtend ist sie nur dort, wo nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird, also vor allem im geförderten Wohnungsbau. In der Praxis ist sie trotzdem der Maßstab, auf den sich Gutachter, Banken, Gerichte und Makler beziehen, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist. Wer heute eine Fläche angibt, rechnet deshalb sinnvollerweise nach der WoFlV und hält das in den Unterlagen fest.
Zur Wohnfläche gehören nach § 2 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen außerdem allseits geschlossene Räume wie Wintergärten und Schwimmbäder sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, soweit sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Boden- und Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls außen vor bleiben Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht erfüllen, und Geschäftsräume.
Anrechnung nach Raumhöhe und Art der Fläche
Entscheidend ist nicht nur, welche Räume mitzählen, sondern mit welchem Anteil. § 4 WoFlV staffelt die Anrechnung:
Fläche oder Raumteil | Anrechnung auf die Wohnfläche |
Lichte Höhe mindestens 2,00 m | vollständig |
Lichte Höhe 1,00 m bis unter 2,00 m | zur Hälfte |
Lichte Höhe unter 1,00 m | keine Anrechnung |
Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
Unbeheizbarer Wintergarten oder Schwimmbad (allseits geschlossen) | zur Hälfte |
Keller, Waschküche, Bodenraum, Garage und andere Zubehörräume | keine Anrechnung |
Gemessen wird nach § 3 WoFlV im lichten Maß zwischen den Bauteilen. Fußleisten, Tür- und Fensterbekleidungen, Einbaumöbel und fest eingebaute Geräte wie Wannen oder Öfen bleiben in der Fläche enthalten. Abgezogen werden unter anderem Schornsteine und Pfeiler über 1,50 Meter Höhe sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen. Grundlage ist die ausgemessene Wohnung oder eine geeignete Bauzeichnung. Weicht die Bauausführung von der Zeichnung ab, muss neu ermittelt werden.
Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: drei Zahlen, drei Bedeutungen
Viele Unterlagen enthalten mehrere Flächenangaben, und sie bedeuten nicht dasselbe. Die Wohnfläche nach WoFlV ist die kleinste der drei Größen, weil sie niedrige Raumteile nur anteilig und Zubehörräume gar nicht erfasst. Die DIN 277 ermittelt Grundflächen unabhängig von der Raumhöhe und ordnet Keller, Hobbyraum oder Garage der Nutzfläche zu. Eine nach DIN 277 gerechnete Zahl liegt deshalb regelmäßig deutlich über der Wohnfläche desselben Hauses.
Daraus entstehen im Verkauf zwei typische Missverständnisse. Erstens wird eine Nutzfläche als Wohnfläche in das Exposé übernommen, was die Immobilie größer erscheinen lässt, als sie im Rechtssinn ist. Zweitens kursieren bei älteren Objekten Berechnungen nach der inzwischen zurückgezogenen DIN 283 oder aus Bauunterlagen früherer Jahrzehnte, die niemand nachgerechnet hat. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass die Teilungserklärung eine Fläche nennen kann, die von der heutigen Berechnung abweicht. Prüfen Sie daher immer, auf welcher Grundlage eine Zahl entstanden ist, bevor Sie sie weiterverwenden.
Diese Flächen setzen Eigentümer am häufigsten falsch an
Die Fehler wiederholen sich, und sie liegen fast immer an denselben Stellen:
Dachgeschoss mit Schrägen: Die Fläche wird komplett gezählt, statt sie nach Raumhöhe zu staffeln. Bei einem ausgebauten Satteldach ist das der größte Einzelfehler.
Balkon und Terrasse: Angesetzt werden die ganze oder die halbe Fläche, obwohl in der Regel ein Viertel vorgesehen ist.
Ausgebauter Keller: Ein Hobby- oder Gästezimmer im Souterrain zählt nur mit, wenn der Raum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt.
Unbeheizter Wintergarten: Er geht nur zur Hälfte ein, ein beheizter und allseits geschlossener dagegen voll.
Veraltete Unterlagen: Nach Anbau, Dachausbau, neuer Treppe oder versetzter Trennwand stimmt die alte Berechnung nicht mehr.
Zubehörräume: Garage, Carport und Kellerabstellraum werden mitgezählt, obwohl sie nicht zur Wohnfläche gehören.
Was eine falsche Flächenangabe im Kaufvertrag auslösen kann
Wird im notariellen Kaufvertrag eine konkrete Quadratmeterzahl genannt, kann darin eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Immobilie liegen. Stimmt die tatsächliche Fläche nicht mit der vereinbarten überein, kommen die üblichen Rechte des Käufers bei einem Sachmangel in Betracht: Nacherfüllung, die bei Flächen praktisch kaum möglich ist, Minderung des Kaufpreises, Rücktritt bei einer erheblichen Abweichung sowie Schadensersatz. Gerichte orientieren sich bei der Erheblichkeit häufig an einer Abweichung von rund zehn Prozent, eine starre Grenze gibt es im Kaufrecht aber nicht; maßgeblich ist der einzelne Vertrag.
Zwei Punkte unterschätzen Verkäufer regelmäßig. Der im Kaufvertrag übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Und Angaben, die ein Makler im Auftrag des Verkäufers macht, können dem Verkäufer zugerechnet werden. Eine Fläche, die Sie selbst nicht geprüft haben, sollten Sie deshalb nicht als exakte Zahl weitergeben. Der Zusatz „circa“ allein löst das Problem nicht, er mildert es nur.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Formulierungen im Kaufvertrag im Zweifel anwaltlich oder notariell prüfen.
Warum die Fläche direkt auf den Preis durchschlägt
Wohnimmobilien werden fast immer über den Quadratmeter verglichen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung lässt im Vergleichswertverfahren Vergleichsfaktoren zu, die mit einer Bezugsgröße des Objekts multipliziert werden; bei Wohnimmobilien ist das in der Praxis die Wohnfläche. Jede Abweichung wirkt deshalb mit dem vollen Quadratmeterpreis. Fünf Quadratmeter Unterschied verschieben den Wert um das Fünffache des Quadratmeterpreises, und das liegt bei Wohnimmobilien schnell im fünfstelligen Bereich.
Die Fläche wirkt zusätzlich an zwei Stellen, die Käufer genau prüfen. Bei der Finanzierung bewertet die Bank das Objekt ebenfalls flächenbezogen, und eine nach unten korrigierte Fläche kann die Beleihung verändern. Bei der Grundsteuer gilt in Mecklenburg-Vorpommern das Bundesmodell, in dem die Wohnfläche in die Berechnung des Grundsteuerwerts einfließt. Käufer rechnen die laufenden Kosten mit; eine Flächenangabe, die der Steuerbescheid nicht hergibt, führt spätestens in der Verhandlung zu Rückfragen.
Wohnfläche in Schwerin: Altbau, Dachgeschoss und amtliche Daten
In Schwerin trifft man auf einen gemischten Bestand: Gründerzeit- und Altbauten in der Schelfstadt, der Paulsstadt und der Werdervorstadt, Siedlungshäuser, Bestand aus DDR-Zeiten und viele nachträglich ausgebaute Dachgeschosse. Genau dort entstehen die typischen Flächenfehler, weil Dachschrägen, Kniestöcke und Treppen die Berechnung aufwendiger machen als bei einem Neubau mit rechtwinkligen Räumen.
Für den Preisvergleich führt der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Schwerin die Kaufpreissammlung und veröffentlicht Bodenrichtwerte, den Grundstücksmarktbericht und den Mietspiegel. Diese Daten helfen jedoch nur, wenn Ihre eigene Fläche nach derselben Methode ermittelt ist wie die Flächen der Vergleichsfälle. Eine saubere Berechnung ist damit keine Formsache, sondern die Voraussetzung dafür, dass Ihr Angebotspreis überhaupt belastbar hergeleitet werden kann. Wie Sie beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Schwerin vorgehen, haben wir auf den Seiten Haus verkaufen in Schwerin und Eigentumswohnung verkaufen in Schwerin zusammengefasst.
So kommen Sie zu einer belastbaren Angabe
Beginnen Sie mit den Unterlagen, die Sie haben: Bauzeichnung, Flächenberechnung des Architekten, bei einer Wohnung zusätzlich die Teilungserklärung. Klären Sie, nach welcher Methode die vorhandene Zahl entstanden ist und ob seither gebaut oder umgebaut wurde. Passt beides nicht zusammen oder fehlt die Berechnung ganz, lassen Sie die Fläche vor der Vermarktung neu ermitteln. Das ist deutlich günstiger als eine Preisminderung nach dem Verkauf.
Legen Sie die Berechnung anschließend zu den Verkaufsunterlagen und nennen Sie in Exposé und Kaufvertrag, auf welcher Grundlage die Fläche ermittelt wurde. Welche Dokumente insgesamt dazugehören, finden Sie in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf; wie die Fläche in die Wertermittlung einfließt, erklären wir auf der Seite zur Immobilienbewertung. Ich sehe mir die vorhandenen Unterlagen gern vorab an und sage Ihnen offen, ob die Flächenangabe für den Verkauf tragfähig ist oder ob eine neue Berechnung sinnvoll wäre.
Häufige Fragen zur Wohnfläche beim Verkauf
Wie berechne ich die Wohnfläche meines Hauses richtig?
Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Räume ab zwei Metern lichter Höhe zählen voll, Raumteile zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter zählen sie nicht. Keller, Garage und andere Zubehörräume bleiben außen vor.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche angerechnet, höchstens mit der Hälfte. Wer einen Balkon voll mitzählt, überschätzt die Wohnfläche deutlich.
Wie viel Wohnfläche zählt unter einer Dachschräge?
Das richtet sich nach der lichten Höhe. Ab zwei Metern wird die Fläche voll gerechnet, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Bei einem ausgebauten Satteldach kann das mehrere Quadratmeter ausmachen.
Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
Nur dann, wenn der Raum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt. Ist das nicht der Fall, bleibt er Zubehörraum und darf nicht als Wohnfläche angegeben werden. Als Nutzfläche lässt er sich getrennt ausweisen.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Kaufvertrag zu hoch angegeben ist?
Die genannte Fläche kann als vereinbarte Beschaffenheit gelten. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann der Käufer den Kaufpreis mindern, Schadensersatz verlangen oder im Einzelfall vom Vertrag zurücktreten. Ein vertraglicher Haftungsausschluss hilft bei arglistigem Verschweigen nicht.
