Was kann ich mir leisten? So berechnen Sie Ihr Budget für den Immobilienkauf
Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, hängt an drei Größen: der Monatsrate, die Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann, dem Eigenkapital, das Sie einbringen, und dem Zins, den die Bank Ihnen anbietet. Als Faustregel gilt: Die Rate sollte höchstens 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen, und das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken – in Mecklenburg-Vorpommern rund 8 Prozent des Kaufpreises. Eine Familie mit 4.659 Euro Nettoeinkommen und 60.000 Euro Eigenkapital kommt bei den Zinsen von Ende September 2026 so auf einen Kaufpreis von etwa 365.000 bis 375.000 Euro. Dieser Beitrag zeigt, wie Banken rechnen, warum am Ende eine Spanne steht und wie Sie Ihr eigenes Budget in wenigen Minuten ermitteln.
Wie rechnet die Bank aus, was Sie sich leisten können?
Grundlage jeder Finanzierungszusage ist die Haushaltsrechnung. Die Bank stellt Ihre regelmäßigen Einnahmen den laufenden Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, begrenzt die Monatsrate – und die Rate bestimmt, wie hoch das Darlehen sein kann.
Zu den Einnahmen zählen die Nettogehälter, das Kindergeld – seit Januar 2026 sind das 259 Euro je Kind und Monat – sowie dauerhafte Einkünfte wie Mieteinnahmen oder Renten. Weihnachts- und Urlaubsgeld sowie befristete Leistungen wie Elterngeld setzen viele Banken nicht oder nur teilweise an.
Auf der Ausgabenseite stehen:
Lebenshaltungskosten: Banken rechnen hier mit Pauschalen. Üblich sind derzeit etwa 650 bis 800 Euro für die erste Person und rund 250 Euro für jede weitere.
Autos: Einige Banken setzen je Fahrzeug eine eigene Pauschale an, andere nicht.
Feste Verpflichtungen: laufende Kredite, Leasing, Versicherungen und Sparverträge, die weiterlaufen sollen.
Nebenkosten der neuen Immobilie: Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherung und eine Rücklage für Reparaturen, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld.
Die heutige Miete fällt dagegen weg, sobald Sie eingezogen sind. Wer sie mit der künftigen Rate plus Nebenkosten vergleicht, sieht schnell, wie sich die Wohnkosten verändern.
Welche Monatsrate ist realistisch?
Dass eine Rate rechnerisch in den Haushalt passt, heißt noch nicht, dass sie auf Dauer bequem ist. Die Pauschalen der Banken decken den Grundbedarf, aber kaum Urlaub, ein neues Auto oder die Waschmaschine, die unerwartet ausfällt. Der Kreditvermittler Dr. Klein empfiehlt deshalb, höchstens 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Rate einzuplanen. Baufi24 rät zusätzlich zu einer Sicherheitsreserve von 10 bis 20 Prozent des monatlichen Einkommens.
Mein Budgetrechner arbeitet nach demselben Prinzip: Er zieht vom frei verfügbaren Betrag eine Reserve ab, die Sie selbst wählen, begrenzt die Rate auf höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens und weist Sie ab 35 Prozent darauf hin, dass es eng wird.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Mecklenburg-Vorpommern?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können, denn diesen Kosten steht kein Wert gegenüber, den die Bank beleihen kann. In Mecklenburg-Vorpommern fallen 6 Prozent Grunderwerbsteuer an, dazu kommen etwa 1,5 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für das Grundbuch. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das rund 24.000 Euro. Wird eine Maklerprovision an den Käufer weitergegeben, darf sie höchstens die Hälfte der Gesamtprovision betragen; bei den Immobilien, die ich vermarkte, zahlen Käufer keine Provision.
Jeder Euro Eigenkapital über die Nebenkosten hinaus senkt das Darlehen und meist auch den Zins. Als solide gilt, wenn Sie neben den Nebenkosten etwa 20 Prozent des Kaufpreises selbst einbringen. Wichtig ist außerdem ein Polster, das nach dem Kauf übrig bleibt: Drei Nettogehälter als Rücklage sind eine gute Richtschnur.
Warum steht am Ende eine Spanne und kein fester Kaufpreis?
Weil die Bank nicht mit dem Kaufpreis rechnet, sondern mit dem Beleihungswert. Das ist der Wert, den die Immobilie nach Einschätzung der Bank auch langfristig sicher hat. Er liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis und hängt von Lage, Zustand und Objektart ab. Ein modernisiertes Reihenhaus in einem gefragten Schweriner Stadtteil beleiht eine Bank in der Regel höher als ein Bauernhaus mit Sanierungsbedarf im Umland.
Setzt man das Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert, ergibt sich der Beleihungsauslauf. Je höher er ist, desto größer ist das Risiko der Bank und desto höher der Zins. Beim Vermittler Interhyp lagen die effektiven Zinsen für zehn Jahre Zinsbindung in der Woche vom 21. bis 27. September 2026 bei 4,15 Prozent unter 70 Prozent Beleihung, bei 4,27 Prozent um 80 Prozent und bei 4,52 Prozent über 90 Prozent.
Für dieselbe Monatsrate bekommen Sie also je nach Immobilie ein unterschiedlich hohes Darlehen. Der Budgetrechner rechnet deshalb zwei Fälle: vorsichtig mit einem Beleihungswert von 80 Prozent des Kaufpreises und Nebenkosten aus Eigenkapital, günstig mit 90 Prozent und der Möglichkeit, auch die Nebenkosten zu finanzieren. Dazwischen liegt Ihr realistischer Kaufpreis.
Rechenbeispiel: eine Familie aus Schwerin
Zwei Erwachsene mit einem Kind, ein Auto, 60.000 Euro Erspartes. So sieht ihre Haushaltsrechnung aus:
Position | Betrag im Monat |
Nettoeinkommen beider Partner | 4.400 € |
Kindergeld | 259 € |
Einnahmen gesamt | 4.659 € |
Lebenshaltung (Pauschale für drei Personen) | – 1.300 € |
Auto | – 250 € |
Versicherungen und Vorsorge | – 200 € |
Nebenkosten der Immobilie | – 350 € |
Frei verfügbar | 2.559 € |
Sicherheitsreserve (15 Prozent des Einkommens) | – 699 € |
Tragbare Monatsrate | 1.860 € |
Mit einem Sollzins von 4,1 Prozent als Ausgangswert, den Aufschlägen für die Beleihung und 2 Prozent Tilgung ergibt sich ein Kaufpreis von 365.000 bis 375.000 Euro. Das Darlehen liegt bei 334.000 bis 345.000 Euro, die Nebenkosten von rund 30.000 Euro trägt die Familie selbst. Die Rate entspricht knapp 40 Prozent des Einkommens, also der Obergrenze. Wer mehr Luft möchte, plant etwas niedriger.
Zur Einordnung: Modernisierte Einfamilienhäuser wurden in Schwerin laut Grundstücksmarktbericht 2026 im Schnitt für etwa 2.530 bis 3.150 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Mit 370.000 Euro sind das rechnerisch rund 115 bis 145 Quadratmeter. Mehr Zahlen zum Schweriner Markt finden Sie in meinem Überblick zu den Immobilienpreisen in Schwerin 2026.
Welche Stellschrauben verändern Ihr Budget?
Laufende Kredite ablösen: Eine Autofinanzierung mit 300 Euro Rate kostet die Familie aus dem Beispiel rund 50.000 Euro Kaufpreis.
Mehr Eigenkapital einsetzen: Es senkt das Darlehen und den Zinsaufschlag. Auch ein Bausparguthaben oder eine Schenkung aus der Familie zählt dazu.
Tilgung anpassen: Mit 1,5 statt 2 Prozent Anfangstilgung steigt der mögliche Kaufpreis im Beispiel um etwa 25.000 Euro. Dafür dauert die Rückzahlung deutlich länger, und nach der Zinsbindung ist mehr Restschuld offen.
Folgekosten ehrlich einplanen: Wer ein älteres Haus kauft, sollte Modernisierungen gleich mitrechnen. Der Sanierungsrechner gibt dafür eine erste Größenordnung.
So nutzen Sie den Budgetrechner
Mein Budgetrechner „Was kann ich mir leisten?“ führt Sie in vier Schritten durch die Haushaltsrechnung: Einnahmen, Ausgaben, Eigenkapital mit Nebenkosten und Finanzierung. Voreingestellt sind übliche Bankpauschalen, aktuelle Zinsen und die Nebenkosten für Mecklenburg-Vorpommern; jeden Wert können Sie anpassen. Am Ende sehen Sie Ihren Kaufpreisbereich, die vollständige Haushaltsrechnung und Hinweise, wo es eng wird.
Das Ergebnis speichern Sie als PDF. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser, Ihre Angaben werden dabei nicht übertragen. Über den Button im Ergebnis fordern Sie auf Wunsch ein Finanzierungsangebot an: Ihre Berechnung geht per E-Mail an mich, und mit Ihrem Einverständnis leite ich sie an meinen Finanzierungspartner DKB-Grund weiter. Für eine konkrete Immobilie rechnet der Finanzierungsrechner Rate und Restschuld genau durch. Meine aktuellen Angebote finden Sie auf der Website, und über neue Häuser und Wohnungen in Schwerin und Umgebung informiert Sie mein Newsletter.
Fazit: Erst rechnen, dann suchen
Was Sie sich leisten können, bestimmt die Monatsrate, nicht der Wunschpreis. Rechnen Sie Ihren Haushalt ehrlich durch, halten Sie eine Reserve frei und bringen Sie mindestens die Nebenkosten selbst mit. Die Spanne aus dem Rechner ist eine belastbare Orientierung für die Suche. Die verbindliche Zusage gibt am Ende die Bank – für eine konkrete Immobilie und nach Prüfung Ihrer Unterlagen.
Häufige Fragen: Was kann ich mir leisten?
Wie viel Prozent vom Einkommen darf die Kreditrate sein?
Als solide gelten bis zu 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. Banken akzeptieren je nach Haushaltsrechnung auch etwas mehr, ab etwa 40 Prozent wird es aber eng. Entscheidend ist, dass nach allen Ausgaben eine Reserve übrig bleibt.
Wie viel Haus kann ich mir mit 3.000 Euro netto leisten?
Das hängt von Ausgaben und Eigenkapital ab. Ein Single mit 3.000 Euro netto, einem Auto und 40.000 Euro Eigenkapital kommt im Budgetrechner bei 15 Prozent Reserve auf eine Rate von rund 950 Euro und einen Kaufpreis von etwa 195.000 bis 200.000 Euro. Mit 10 Prozent Reserve sind es rund 220.000 bis 225.000 Euro.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten, in Mecklenburg-Vorpommern rund 8 Prozent des Kaufpreises ohne Maklerprovision. Günstigere Zinsen gibt es, wenn Sie zusätzlich etwa 20 Prozent des Kaufpreises einbringen.
Kann ich ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Eine Vollfinanzierung einschließlich der Nebenkosten bieten nur einige Banken an, meist bei sicherem Einkommen und guter Bonität. Der Zins liegt dann deutlich höher, und die Rückzahlung dauert länger.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?
Der Kaufpreis ist das, was Sie zahlen. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie langfristig zutraut, meist 10 bis 20 Prozent darunter. Nach ihm richten sich Beleihungsauslauf und Zins.
Zählt Kindergeld zum Einkommen?
Ja, die meisten Banken rechnen das Kindergeld als Einnahme an. Gleichzeitig setzen sie für jedes Kind eine Pauschale für die Lebenshaltung an.
