Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf: Wann der Verkaufsgewinn steuerfrei ist
Aktualisiert: 29. Sept.
Wer eine Immobilie privat verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Diese Spekulationsfrist einer Immobilie steht in § 23 des Einkommensteuergesetzes. Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie das Objekt selbst bewohnt haben – dafür gibt es zwei gesetzlich definierte Varianten. Steuerpflichtig wird es vor allem bei vermieteten Wohnungen, bei Ferienobjekten ohne eigene Nutzung und bei unbebauten Grundstücken. Dieser Beitrag erklärt, wie die Frist berechnet wird, welche Ausnahmen greifen und worauf Eigentümer in Schwerin und Umgebung achten sollten.
Spekulationsfrist Immobilie: Was § 23 EStG genau regelt
Das Einkommensteuergesetz spricht nicht von Spekulationssteuer, sondern von privaten Veräußerungsgeschäften. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt ein solches Geschäft vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude, Außenanlagen, Eigentumswohnungen und Teileigentum sind dabei ausdrücklich einbezogen.
Ein steuerpflichtiger Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung angegeben. Es gibt keinen festen Sondersteuersatz: Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet.
Eine kleine Entlastung gibt es für Bagatellfälle: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an. Dieser Betrag gilt seit 2024, davor lag er bei 600 Euro (Wachstumschancengesetz, 2024). Wichtig ist der Unterschied zwischen Freigrenze und Freibetrag: Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil oberhalb von 1.000 Euro.
Wann die Zehnjahresfrist beginnt – und wann sie abgelaufen ist
Für den Fristbeginn und das Fristende zählt jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, also des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts. Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen und wann Sie im Grundbuch eingetragen werden, ist für die Berechnung unerheblich. Der Bundesfinanzhof hat dies bestätigt und stellt selbst dann auf den notariellen Vertrag ab, wenn dieser unter einer aufschiebenden Bedingung steht (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13).
So prüfen Sie Ihre Frist:
Suchen Sie den notariellen Kaufvertrag heraus, mit dem Sie die Immobilie erworben haben, und notieren Sie das Beurkundungsdatum.
Zählen Sie zehn Jahre hinzu. Die Frist endet mit Ablauf des entsprechenden Tages.
Ein Verkauf, der ab dem Folgetag notariell beurkundet wird, liegt außerhalb der Frist.
Liegt der geplante Verkauf noch innerhalb der zehn Jahre, prüfen Sie im nächsten Schritt die Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien.
Ein Beispiel zur Rechenweise: Wurde der Kaufvertrag am 2. Januar 2016 beurkundet, endet die Frist mit Ablauf des 2. Januar 2026. Ein am 3. Januar 2026 oder später beurkundeter Verkauf ist ein Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist. Wer nur wenige Wochen vor dem Fristende steht, sollte den Beurkundungstermin bewusst legen – der Unterschied kann mehrere Tausend Euro betragen.
Eigennutzung: zwei Wege zur Steuerfreiheit innerhalb der zehn Jahre
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Immobilien aus, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Das sind zwei getrennte Alternativen – es genügt, wenn eine davon erfüllt ist.
Variante 1: durchgehend selbst gewohnt
Haben Sie die Immobilie von der Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, wie kurz Sie dort gelebt haben. Jede zwischenzeitliche Vermietung lässt diese Variante scheitern.
Variante 2: Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre
Die zweite Alternative verlangt eine zusammenhängende, ununterbrochene Eigennutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Diese drei Jahre müssen nicht vollständig ausgefüllt sein: Nur das mittlere Kalenderjahr muss durchgehend selbst bewohnt sein, im zweiten vorangegangenen Jahr und im Verkaufsjahr genügt ein Teil des Jahres (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rn. 25; FG München, Urteil vom 11.07.2017, 12 K 796/14).
Was ebenfalls als Eigennutzung gilt
Die Rechtsprechung legt den Begriff weiter aus, als viele Eigentümer erwarten:
Überlassung an ein Kind: Wohnt ein Kind unentgeltlich in der Immobilie, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG haben, gilt das als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Entfällt der Kindergeldanspruch, endet diese Zurechnung (FG Baden-Württemberg, Urteil vom 04.04.2016, 8 K 2166/14). Die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige zählt nach Verwaltungsauffassung nicht.
Zweit- und Ferienwohnungen: Auch eine Wohnung, die Sie nicht ständig, aber jederzeit nutzen können und nicht vermieten, kann eigenen Wohnzwecken dienen (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).
Häusliches Arbeitszimmer: Ein Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung steht der Steuerfreiheit nicht entgegen (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).
Vermietung im Verkaufsjahr: Haben Sie zu Beginn des Verkaufsjahres noch selbst gewohnt und danach für einige Monate vermietet, bleibt der Gewinn steuerfrei (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19).
Bei einem Haus, das Sie nur teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet haben, wird der Gewinn aufgeteilt. Steuerfrei ist dann nur der Anteil, der auf den selbst genutzten Teil entfällt.
Geerbte Immobilien und Übertragungen in der Familie
Ein Erbfall und eine Schenkung sind unentgeltliche Erwerbe und damit keine Anschaffung im Sinne des § 23 EStG. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Erwerber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Für eine geerbte Immobilie zählt also der Tag, an dem der Erblasser gekauft hat – nicht der Todestag. Bei lange gehaltenem Familienbesitz ist die Frist deshalb häufig längst abgelaufen.
Anders sieht es aus, wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft Anteile gegen Zahlung übernommen werden. Kaufen Sie einem Miterben seinen Anteil ab, ist das ein entgeltlicher Erwerb, für den eine eigene Zehnjahresfrist zu laufen beginnt. Vergleichbares gilt, wenn bei einer Trennung ein Ehepartner dem anderen dessen hälftigen Anteil abkauft. Beachten Sie außerdem: Die Eigennutzung muss in Ihrer Person vorliegen. Dass der Erblasser das Haus selbst bewohnt hat, verschafft Ihnen nach dem Gesetzeswortlaut noch keine Steuerfreiheit. Mehr zum Verkauf im Erbfall finden Sie auf meiner Seite Immobilie erben und verkaufen.
So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Versteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Er ist nach § 23 Abs. 3 EStG der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits. Der Posten, der bei vermieteten Objekten am meisten überrascht, ist die Abschreibung: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern in Anspruch genommene Abschreibungen die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch.
Position | Wirkung auf den Gewinn |
Veräußerungspreis | Ausgangsgröße |
Anschaffungs- oder Herstellungskosten | mindert |
Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten beim Kauf) | mindert |
Werbungskosten des Verkaufs (z. B. Maklerprovision, Energieausweis, Inserate) | mindert |
Nachträgliche Herstellungskosten | mindert |
In Anspruch genommene Abschreibungen (AfA) | erhöht |
Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ist nur begrenzt nutzbar: Er lässt sich nach § 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in den Folgejahren. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte diese Rechnung vorab aufstellen; Hinweise dazu gebe ich auf der Seite Kapitalanlage verkaufen in Schwerin.
Wann mehrere Verkäufe gewerblich werden
Wer innerhalb eines engen Zeitraums mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Die Finanzverwaltung orientiert sich an der Drei-Objekt-Grenze: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren veräußert, spricht das für einen Gewerbebetrieb (BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Dann gilt die Zehnjahresregel nicht mehr, und es kann Gewerbesteuer anfallen.
Was Eigentümer in Schwerin und Umgebung beachten sollten
Praktisch hängt alles am alten Kaufvertrag. Wer in Schwerin in den 1990er- oder 2000er-Jahren erworben hat, liegt heute regelmäßig außerhalb der Frist – die Steuerfrage ist dann schnell geklärt. Kritisch sind vor allem in den letzten Jahren gekaufte Kapitalanlagen und Grundstücke, die nie selbst bewohnt wurden.
Für die Einordnung des Werts helfen amtliche Daten. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte nach § 196 Abs. 1 BauGB; sie werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte beschlossen, in Mecklenburg-Vorpommern beginnend mit dem Stichtag 01.01.2022 mindestens alle zwei Jahre zu Beginn des Kalenderjahres. Kostenfrei einsehbar sind sie über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.MV im GeoPortal.MV; Grundstücksmarktberichte veröffentlicht das Landesamt für innere Verwaltung Mecklenburg-Vorpommern. Diese Werte sind eine Orientierung für den Boden, ersetzen aber keine Bewertung des konkreten Objekts – dafür ist eine Wertermittlung der richtige Weg.
Fazit: erst die Frist prüfen, dann den Verkauf planen
Suchen Sie zuerst das Beurkundungsdatum Ihres Kaufvertrags heraus und prüfen Sie, ob die zehn Jahre abgelaufen sind. Ist das nicht der Fall, klären Sie die Eigennutzung und rechnen Sie den möglichen Gewinn einschließlich der Abschreibungen durch – gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung, denn dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Erst danach sollten Angebotspreis und Zeitpunkt festgelegt werden. Wie ein strukturierter Verkauf abläuft, lesen Sie unter Immobilienverkauf.
Ich schaue mir Ihre Ausgangslage gern gemeinsam mit Ihnen an und sage Ihnen offen, was sich aus meiner Sicht für Ihr Objekt in Schwerin und Umgebung sinnvoll planen lässt.
Häufige Fragen zur Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei einer Immobilie?
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerfrei. Innerhalb der zehn Jahre kann der Verkauf über die Eigennutzung dennoch steuerfrei sein.
Wann beginnt die Zehnjahresfrist beim Immobilienverkauf?
Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, mit dem Sie die Immobilie erworben haben. Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergingen oder wann Sie im Grundbuch eingetragen wurden, spielt keine Rolle. Für das Fristende zählt ebenfalls das Beurkundungsdatum des Verkaufs.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus selbst bewohnt habe?
In der Regel nicht. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zusammenhängend selbst darin gewohnt haben. Im mittleren dieser drei Kalenderjahre muss die Eigennutzung durchgehend bestanden haben.
Wie wird die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie berechnet?
Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung. Gerechnet wird ab dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat, denn dessen Anschaffung wird Ihnen zugerechnet. Kaufen Sie dagegen einem Miterben seinen Anteil ab, beginnt für diesen Anteil eine neue Zehnjahresfrist.
Wie hoch ist die Steuer auf den Verkaufsgewinn?
Es gibt keinen festen Steuersatz. Der Gewinn wird Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, angegeben in der Anlage SO. Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an.
