Kosten beim Hausverkauf: Welche Ausgaben auf Verkäufer zukommen
Welche Kosten beim Hausverkauf auf Verkäufer zukommen, hängt vor allem von drei Fragen ab: Arbeiten Sie mit einem Makler, ist das Haus noch finanziert und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück? Die Notarkosten, die Grundbuchgebühren für den Eigentumswechsel und die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Auf Sie als Verkäufer entfallen vor allem der Energieausweis, Ihr Anteil an einer Maklerprovision, die Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Steuern auf den Gewinn. Dieser Beitrag zeigt, welche Posten realistisch sind und wovon ihre Höhe abhängt.
Wer zahlt was? Die gesetzliche Grundverteilung
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 448 BGB, dass der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch trägt. In notariellen Kaufverträgen wird das fast immer so übernommen. Der Käufer zahlt damit auch die Grunderwerbsteuer, die in Mecklenburg-Vorpommern derzeit 6 Prozent des Kaufpreises beträgt.
Der Verkäufer ist dagegen verpflichtet, das Haus so zu übergeben, wie es vereinbart ist. In aller Regel heißt das: frei von Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll. Alles, was dafür nötig ist, geht grundsätzlich zu Ihren Lasten. Dazu gehören etwa die Löschung einer alten Grundschuld oder die Beschaffung von Unterlagen, die Sie als Eigentümer vorlegen müssen.
Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Sie sollten dann aber ausdrücklich im Kaufvertrag stehen und nicht nur mündlich abgesprochen sein.
Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer im Überblick
Die folgende Übersicht zeigt die typischen Posten auf Verkäuferseite und wovon ihre Höhe abhängt.
Kostenposten | Wann er anfällt | Wovon die Höhe abhängt |
Maklerprovision | Bei Verkauf mit Makler | Vereinbarter Satz, Halbteilung bei Wohnung und Einfamilienhaus |
Energieausweis | Bei fast jedem Verkauf | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Aussteller |
Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Flurkarte) | Vor der Vermarktung | Behördliche Gebühren, Umfang fehlender Unterlagen |
Wertgutachten | Wenn ein Gutachten gewünscht ist | Art der Bewertung, Objekt, Gutachter |
Löschung der Grundschuld | Wenn eine Grundschuld eingetragen ist | Eingetragener Grundschuldbetrag |
Vorfälligkeitsentschädigung | Bei vorzeitiger Kreditablösung | Restschuld, Zinsbindung, Zinsniveau |
Einkommensteuer auf den Gewinn | Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung | Veräußerungsgewinn, persönlicher Steuersatz |
Räumung, Reparaturen, Umzug | Je nach Zustand und Situation | Umfang der Arbeiten |
Die Tabelle ist eine Orientierung. Nicht jeder Posten fällt bei jedem Verkauf an. Welche Unterlagen Sie konkret brauchen, finden Sie in meiner Checkliste für den Hausverkauf.
Zur Wertermittlung: Eine Einschätzung des Marktwerts durch einen Makler ist häufig kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet dagegen Geld und lohnt sich vor allem, wenn Sie einen belastbaren Wert gegenüber Dritten brauchen, etwa gegenüber Miterben, dem Finanzamt oder einem Gericht.
Maklerprovision und Energieausweis
Maklerprovision: Die Hälfte ist gesetzlich geregelt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher der sogenannte Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB. Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen Verkäufer und Käufer nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat.
Wann ein Einfamilienhaus vorliegt, hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) präzisiert. Entscheidend ist, ob der Erwerb für den Makler erkennbar vorrangig den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Ein Haus mit zwei gleichwertigen vermieteten Wohneinheiten fiel im entschiedenen Fall nicht darunter. Die Höhe der Provision selbst ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern Verhandlungssache. Was ein Makler dafür leistet, sollten Sie vor der Beauftragung klar vereinbaren. Einen Überblick über meine Arbeitsweise finden Sie unter Leistungen für Verkäufer.
Energieausweis: Pflicht ab der ersten Anzeige
Wer ein Haus verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss an den Käufer übergeben werden. Schon in der Immobilienanzeige sind bestimmte Kennwerte anzugeben. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das neue Energieausweisrecht gilt ab dem 1. Januar 2027. Dann wird der digitale Ausweis zum Standard, und in Anzeigen kommt das Ausstellungsdatum als Pflichtangabe hinzu. Für Wohngebäude soll der günstigere Verbrauchsausweis künftig generell wählbar sein, auch für ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen. Die Kosten hängen von der Ausweisart und dem Aussteller ab. Ein Bedarfsausweis ist aufwendiger und in der Regel teurer als ein Verbrauchsausweis.
Laufende Finanzierung: Grundschuld und Vorfälligkeitsentschädigung
Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet, muss diese in der Regel gelöscht werden, bevor der Käufer lastenfrei Eigentümer wird. Der übliche Ablauf: Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung ein, und ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an die Bank. Die Bewilligung selbst stellen Banken meist ohne Gebühr aus. Kosten entstehen beim Notar für die Beglaubigung und beim Grundbuchamt für die Löschung. Beide richten sich nach dem eingetragenen Betrag der Grundschuld, nicht nach der Restschuld. Als grobe Orientierung nennen Notare insgesamt rund 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Das gilt auch für eine Grundschuld, deren Kredit längst getilgt ist.
Teurer kann ein laufendes Darlehen mit festem Zins werden. Nach § 490 Abs. 2 BGB dürfen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen vorzeitig kündigen, wenn Sie das Haus verkaufen wollen. Die Bank darf dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen und kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau erheblich sein. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein solches Darlehen dagegen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und prüfen Sie sie. Fragen Sie außerdem, ob die Bank einem Pfandtausch zustimmt, falls Sie gleichzeitig eine neue Immobilie finanzieren.
Steuern: Wann auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer fällt
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Bei geerbten Häusern zählt der Erwerb durch den Erblasser.
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Haben Sie das Haus seit dem Kauf oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Zudem gilt seit 2024 eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgewinne zusammen. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Kosten beim Hausverkauf in Schwerin und Umgebung
Für Verkäufer in Schwerin gelten die bundesweiten Regeln. Einige regionale Punkte sind dennoch hilfreich. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Schwerin lassen sich online kostenlos einsehen, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Schriftliche Auskünfte und Gutachten des Gutachterausschusses sind dagegen gebührenpflichtig. Für Häuser im Umland, etwa in den Landkreisen Nordwestmecklenburg oder Ludwigslust-Parchim, sind jeweils die dortigen Gutachterausschüsse zuständig.
Die Grunderwerbsteuer von 6 Prozent zahlt zwar üblicherweise der Käufer. Nach Auskunft des Steuerportals Mecklenburg-Vorpommern sind Käufer und Verkäufer gegenüber dem Finanzamt aber Gesamtschuldner. Ein Käufer mit geprüfter Finanzierung ist deshalb auch aus Ihrer Sicht wichtig. Hinzu kommen praktische Kosten, die oft unterschätzt werden: Räumung, kleinere Reparaturen vor der Übergabe und bei einem Umzug gegebenenfalls eine Zeit mit doppelter Belastung.
So behalten Sie die Kosten im Blick
Planen Sie die Kosten, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Dann wissen Sie, welcher Betrag Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich bleibt. Bewährt hat sich folgende Reihenfolge:
Grundbuchauszug prüfen: Welche Grundschulden sind eingetragen und in welcher Höhe?
Bei Ihrer Bank die Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung erfragen.
Kauf- oder Erbdatum und Eigennutzung klären und steuerliche Fragen früh prüfen lassen.
Den Energieausweis rechtzeitig vor der ersten Anzeige beauftragen.
Maklerleistung und Provision schriftlich vereinbaren.
Den erwarteten Verkaufspreis realistisch ermitteln und alle Posten davon abziehen.
Die meisten Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer sind gut kalkulierbar, wenn Sie früh die richtigen Fragen stellen. Überraschungen entstehen meist bei der Finanzierung und bei der Steuer. Mehr zum Ablauf lesen Sie auf meiner Seite zum Immobilienverkauf. Wenn Sie möchten, gehe ich Ihre Kostenaufstellung gemeinsam mit Ihnen durch und schätze ein, welcher Verkaufspreis für Ihr Haus realistisch ist.
Häufige Fragen zu den Kosten beim Hausverkauf
Muss der Verkäufer beim Hausverkauf Notarkosten zahlen?
In der Regel nicht. Nach § 448 BGB trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Der Verkäufer zahlt nur Notar- und Grundbuchkosten, die seine eigenen Belastungen betreffen, etwa die Löschung einer Grundschuld.
Wie viel Maklerprovision zahlt der Verkäufer?
Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und wird mit dem Makler vereinbart. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 der Halbteilungsgrundsatz. Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld beim Verkauf?
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem eingetragenen Grundschuldbetrag. Als grobe Orientierung gelten rund 0,2 Prozent dieses Betrags. Bei einem Verkauf trägt sie üblicherweise der Verkäufer.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Steuern auf den Gewinn können anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Die Einzelheiten Ihres Falls sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
Brauche ich für den Hausverkauf einen neuen Energieausweis?
Sie brauchen einen gültigen Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegt. Ein noch gültiger Ausweis kann weiter genutzt werden. Ab dem 1. Januar 2027 gilt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz neues Energieausweisrecht.
Kommentare