Grundschuld löschen nach dem Verkauf: Löschungsbewilligung, Kosten und Ablauf
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, muss die Grundschuld Ihrer Bank in der Regel aus dem Grundbuch verschwinden, denn der Käufer erwirbt die Immobilie lastenfrei. Dafür braucht das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank, und die erteilt die Bank erst, wenn das Darlehen abgelöst ist. Die Grundschuld löschen lassen Sie dabei nicht selbst: Das übernimmt der Notar, der die Unterlagen verwahrt und erst beim Grundbuchamt einreicht, wenn das Geld geflossen ist. Für Notar und Grundbuchamt fällt jeweils eine 0,5-Gebühr an, bemessen am eingetragenen Grundschuldbetrag. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro sind das zusammen rund 435 Euro (Stand: Oktober 2026).
Was in Abteilung III des Grundbuchs steht
Das Grundbuch hat drei Abteilungen. In Abteilung I steht, wer Eigentümer ist, in Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder ein Wohnrecht, und in Abteilung III stehen die Grundpfandrechte. Dort findet sich bei fast jeder finanzierten Immobilie die Grundschuld. Sie ist die Sicherheit der Bank: Zahlt der Darlehensnehmer nicht, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben.
Wichtig ist der Unterschied zwischen dem eingetragenen Nennbetrag und Ihrer tatsächlichen Restschuld. Im Grundbuch steht der Betrag, der bei der Eintragung vereinbart wurde, meist der ursprüngliche Darlehensbetrag. Dieser Betrag sinkt nicht automatisch mit jeder Tilgungsrate. Auch wenn von 250.000 Euro Darlehen nur noch 40.000 Euro offen sind, steht im Grundbuch weiter die Grundschuld über 250.000 Euro. Für die Gebühren ist dieser Nennbetrag maßgeblich, nicht die Restschuld.
Unterschieden wird außerdem zwischen Buch- und Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld genügt die Eintragung im Grundbuch. Bei der Briefgrundschuld wurde zusätzlich eine Urkunde ausgestellt, der Grundschuldbrief. Dieser Brief muss für die Löschung vorliegen. Prüfen Sie deshalb früh, ob es in Ihrem Fall einen Brief gibt und wo er liegt, meist bei der Bank, manchmal aber auch in den eigenen Unterlagen.
Lastenfreie Übergabe: Grundschuld löschen oder stehen lassen
Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird. Das heißt nicht, dass das Grundbuch am Tag des Notartermins schon sauber sein muss. Es heißt, dass der Notar dafür sorgt, dass die alten Grundschulden gelöscht werden, sobald die Bank ihr Geld hat. Eine eingetragene Grundschuld hindert den Verkauf also nicht, auch dann nicht, wenn das Darlehen noch läuft.
Rechtlich braucht die Löschung zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch selbst (§ 875 BGB). Berechtigter ist Ihre Bank. Ihre Erklärung ist die Löschungsbewilligung, die in öffentlich beglaubigter Form vorliegen muss.
Theoretisch gibt es eine Alternative: Die bestehende Grundschuld wird nicht gelöscht, sondern an die Bank des Käufers abgetreten. Das spart die Eintragung einer neuen Grundschuld. In der Praxis setzt das voraus, dass die Bank des Käufers mitspielt, dass Betrag und Rang passen und dass beide Seiten die Abstimmung früh genug angehen. Viele Käufer und ihre Banken wollen ein aufgeräumtes Grundbuch und bestehen auf der Löschung. Wenn Sie eine längst getilgte Grundschuld auf einer Immobilie haben, die Sie behalten, kann das Stehenlassen dagegen sinnvoll sein, weil der Rang gesichert bleibt und eine spätere Finanzierung ohne Neueintragung möglich ist. Beim Verkauf ist die Löschung der Normalfall.
Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung: der Ablauf
Den organisatorischen Teil übernimmt der Notar. Er ist dabei neutral und vertritt keine Seite. Der Ablauf sieht in der Regel so aus:
Der Notar prüft das Grundbuch und schreibt die Gläubigerbank an.
Die Bank nennt den Ablösebetrag. Er besteht aus der Restschuld, den Zinsen bis zum Zahltag und gegebenenfalls einer Vorfälligkeitsentschädigung. Der Notar prüft die Höhe nicht nach.
Die Bank sendet die beglaubigte Löschungsbewilligung an den Notar, verbunden mit einer Treuhandauflage: Er darf sie erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn der Ablösebetrag eingegangen ist.
Der Notar teilt die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den restlichen Kaufpreis an Sie.
Nach Zahlungseingang reicht der Notar die Löschung beim Grundbuchamt ein, meist zusammen mit der Umschreibung auf den Käufer. Dafür muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen.
Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld in Abteilung III und schreibt das Eigentum um.
Ihre Aufgabe als Verkäufer ist überschaubar, aber zeitkritisch: Darlehensnummern und Bankverbindung bereitstellen, der Bank gegenüber die Entbindung von der Schweigepflicht erklären, falls verlangt, und als Eigentümer der Löschung zustimmen. Je schneller diese Punkte erledigt sind, desto früher liegt die Löschungsbewilligung beim Notar. Welche Papiere Sie ohnehin zusammenstellen sollten, steht in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.
Was das Löschen der Grundschuld kostet
Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Geschäftswert eines Grundpfandrechts ist nach § 53 Absatz 1 GNotKG der Nennbetrag der Schuld, also der im Grundbuch eingetragene Betrag. Für die Löschung in Abteilung III erhebt das Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr (Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses). Für die Beglaubigung der Löschungsunterlagen fällt beim Notar ebenfalls eine 0,5-Gebühr an. Die Beträge ergeben sich aus Tabelle B des Gesetzes.
Eingetragene Grundschuld | Gebühr Grundbuchamt (0,5) | Gebühr Notar (0,5) | Summe |
50.000 € | 82,50 € | 82,50 € | 165,00 € |
100.000 € | 136,50 € | 136,50 € | 273,00 € |
200.000 € | 217,50 € | 217,50 € | 435,00 € |
300.000 € | 317,50 € | 317,50 € | 635,00 € |
500.000 € | 467,50 € | 467,50 € | 935,00 € |
Zur Notargebühr kommen Umsatzsteuer und eine Auslagenpauschale hinzu, die Grundbuchgebühr ist umsatzsteuerfrei. Verlangt Ihre Bank eine Treuhandabwicklung, berechnet der Notar zusätzlich eine Treuhandgebühr, die sich nach dem Ablösebetrag richtet und je Bank gesondert anfällt. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung trägt, während der Käufer die Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung zahlt. Gegenüber dem Notar haften jedoch beide Seiten gemeinsam. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Wie lange es dauert, bis die Grundschuld gelöscht ist
Hier liegt der häufigste Grund für Irritationen: Die Löschung ist fast nie am Tag der Kaufpreiszahlung erledigt. Bis die Bank die Forderungsaufstellung und die Löschungsbewilligung herausgibt, vergehen oft mehrere Wochen. Danach entscheidet die Arbeitsbelastung des Grundbuchamts. In der Praxis wird die Grundschuld häufig erst zwei bis drei Monate nach dem Notartermin gelöscht, zusammen mit der Eigentumsumschreibung.
Für Sie als Verkäufer ist das unproblematisch, weil Ihr Geld über die Treuhandauflage und die Fälligkeitsmitteilung des Notars abgesichert ist. Problematisch wird es nur, wenn Unterlagen fehlen. Ist ein Grundschuldbrief nicht auffindbar, muss er über ein Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Das kann die Löschung um Monate verzögern.
Grundbuch und Grundschuld in Schwerin
Für Grundstücke in Schwerin führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Schwerin am Demmlerplatz 1–2 das Grundbuch. Dort wird auch die Löschung eingetragen. Einsicht erhalten nur Personen mit berechtigtem Interesse, etwa der Eigentümer, der beauftragte Notar oder ein Käufer mit beurkundetem Kaufvertrag. Einen aktuellen Auszug sollten Sie vor jedem Verkauf anfordern.
Prüfen Sie ihn mit Blick auf Abteilung III. Gerade bei älteren Objekten im Schweriner Umland stehen dort gelegentlich Grundschulden, die seit Jahrzehnten getilgt sind, teilweise noch von Vorbesitzern. Solche Altlasten sind lösbar, brauchen aber Vorlauf, weil Rechtsnachfolger von Banken ermittelt werden müssen.
Typische Stolpersteine für Verkäufer
Einige Punkte tauchen in der Praxis immer wieder auf, und fast alle lassen sich vor der Vermarktung klären:
Mehrere Grundschulden bei verschiedenen Banken. Jede Bank muss eigenständig angeschrieben werden, jede erteilt eine eigene Löschungsbewilligung, und für jede fällt die Treuhandgebühr erneut an.
Die Grundschuld sichert mehr als ein Darlehen. Die Zweckerklärung kann weitere Verbindlichkeiten einbeziehen, etwa einen zweiten Kredit oder einen Kontokorrentrahmen. Die Bank gibt die Sicherheit erst frei, wenn alles abgelöst ist.
Der Kaufpreis liegt unter der Restschuld. Dann reicht der Kaufpreis für die Ablösung nicht aus. Diesen Fall besprechen Sie vor der Vermarktung mit Ihrer Bank, nicht während der Verhandlung.
Vorfälligkeitsentschädigung. Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Lassen Sie sich den Betrag schriftlich nennen, bevor Sie einen Preis kalkulieren. Für eine zweite Meinung kann ein unabhängiger Finanzierungsexperte die Berechnung einordnen.
Volltilgung ohne Verkauf. Haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt und behalten die Immobilie, müssen Sie nichts tun. Für eine spätere Finanzierung ist das Stehenlassen oft die günstigere Variante.
Was Sie jetzt tun sollten
Holen Sie vor dem Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug und schauen Sie in Abteilung III. Notieren Sie Darlehensnummern und Ansprechpartner Ihrer Bank, fragen Sie Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich ab und klären Sie, ob eine Briefgrundschuld besteht. Mit diesen Informationen lässt sich die Lastenfreistellung sauber planen. Einen Überblick über den Weg vom Angebotspreis bis zur Übergabe finden Sie auf den Seiten zum Immobilienverkauf und zu meinen Leistungen für Verkäufer.
Ich übernehme für meine Verkäufer die Abstimmung mit Bank und Notar, damit Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung zum Kaufvertrag passen und nicht erst danach in Bewegung kommen. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Angaben zu Gebühren: Stand Oktober 2026.
Häufige Fragen zur Löschung der Grundschuld
Muss ich die Grundschuld vor dem Verkauf löschen lassen?
Nein. Eine eingetragene Grundschuld hindert den Verkauf nicht. Im Kaufvertrag wird die lastenfreie Übergabe vereinbart, und der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld gelöscht wird, sobald Ihre Bank das Darlehen abgelöst bekommen hat. Eine vorsorgliche Löschung auf eigene Kosten ist beim Verkauf nicht nötig.
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld beim Hausverkauf?
Üblicherweise trägt der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung, also die Löschungsgebühr des Grundbuchamts und die Beglaubigung beim Notar. Der Käufer zahlt den Kaufvertrag, die Eigentumsumschreibung und seine eigene neue Grundschuld. Gegenüber dem Notar haften beide Seiten gemeinsam, unabhängig von der internen Aufteilung.
Wie lange dauert es, bis die Grundschuld gelöscht ist?
Die Bank braucht für Forderungsaufstellung und Löschungsbewilligung häufig mehrere Wochen. Danach hängt es vom Grundbuchamt ab. In der Praxis wird die Löschung oft erst zwei bis drei Monate nach dem Notartermin eingetragen, meist gemeinsam mit der Eigentumsumschreibung.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld über 200.000 Euro?
Maßgeblich ist der eingetragene Nennbetrag, nicht die Restschuld. Bei 200.000 Euro fallen nach Tabelle B des GNotKG je 217,50 Euro beim Grundbuchamt und beim Notar an, zusammen rund 435 Euro. Hinzu kommen Umsatzsteuer auf die Notargebühr, Auslagen und gegebenenfalls eine Treuhandgebühr (Stand: Oktober 2026).
Was passiert, wenn der Grundschuldbrief verloren ist?
Bei einer Briefgrundschuld muss der Brief für die Löschung vorliegen. Ist er nicht auffindbar, kann er über ein gerichtliches Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Das dauert Monate. Klären Sie deshalb vor der Vermarktung, ob ein Brief existiert und wo er liegt.
