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RATGEBER · IMMOBILIENVERKAUF
Teilungsversteigerung vermeiden: Immobilie gemeinsam verkaufen
Sie besitzen eine Immobilie gemeinsam mit Miterben oder Ihrem früheren Partner und kommen nicht zusammen? Bevor jemand die Teilungsversteigerung beantragt, lohnt der Blick auf Lösungen, bei denen alle Beteiligten Preis und Zeitpunkt selbst bestimmen.
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) · Immobilienmakler in Schwerin seit 2018
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Jeder Miteigentümer und jeder Miterbe kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen, auch gegen den Willen der anderen (§§ 180 ff. ZVG). Bis zum ersten Termin vergeht häufig ein Jahr oder mehr, es fallen Gerichts- und Gutachterkosten an, und den Preis bestimmen die Gebote im Termin. Vermeiden lässt sich das durch einen gemeinsamen freihändigen Verkauf, die Übernahme durch einen Miteigentümer oder eine Mediation. Grundlage ist ein nachvollziehbarer Verkehrswert, den alle akzeptieren.
✓ Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung verlangen; einen Titel braucht er nicht (§ 749 BGB, § 181 ZVG).
✓ Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).
✓ Im ersten Termin scheitert der Zuschlag in der Regel unter 50 % des Verkehrswerts (§ 85a ZVG), im zweiten nicht mehr.
✓ Übernehmen Miterben oder Ex-Ehegatten die Immobilie, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3, 5 GrEStG).
Auf dieser Seite
→ Was ist eine Teilungsversteigerung?
→ Welche Nachteile hat die Teilungsversteigerung?
→ Lässt sich eine laufende Versteigerung noch stoppen?
→ Welche Alternativen gibt es?
→ Ein gemeinsamer Verkehrswert als Grundlage
→ Häufige Fragen
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Gehört eine Immobilie mehreren Personen gemeinsam, kann jeder Beteiligte jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB, für Erben § 2042 BGB). Weil sich ein Haus nicht real teilen lässt, geschieht das ohne Einigung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 BGB). Das betrifft Erbengemeinschaften ebenso wie Paare, die nach der Trennung weiter gemeinsam im Grundbuch stehen.
Den Antrag kann ein einzelner Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht stellen; einen vollstreckbaren Titel braucht er dafür nicht (§§ 180, 181 ZVG). Für einen freihändigen Verkauf müssen dagegen alle Eigentümer mitwirken (§ 747 Satz 2, § 2040 BGB). Genau dieses Ungleichgewicht macht die Teilungsversteigerung zum letzten Mittel, wenn Gespräche festgefahren sind.
Welche Nachteile hat die Teilungsversteigerung?
Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach einem Sachverständigengutachten (§ 74a Abs. 5 ZVG). Gutachten und Gerichtsgebühren muss der Antragsteller zunächst vorschießen; die Verfahrenskosten werden später vorweg aus dem Erlös beglichen. Nach Merkblättern von Versteigerungsgerichten findet der erste Termin regelmäßig frühestens ein Jahr nach der Anordnung statt.
Eine Innenbesichtigung kann das Gericht Bietern nicht ermöglichen, Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen (§ 56 ZVG), und auf Verlangen eines Beteiligten müssen sie eine Sicherheit von zehn Prozent des Verkehrswerts leisten (§§ 67, 68 ZVG). Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts bleibt (§ 85a ZVG); im zweiten Termin gilt diese Grenze nicht mehr.
Auch nach dem Zuschlag ist der Streit nicht automatisch beendet: Über die Verteilung des Übererlöses müssen sich die bisherigen Eigentümer einigen. Gelingt das nicht, wird der Betrag beim Amtsgericht hinterlegt.
Lässt sich eine laufende Versteigerung noch stoppen?
In bestimmten Grenzen ja. Auf Antrag eines Miteigentümers stellt das Gericht das Verfahren für höchstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint; eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Zwischen Ehegatten oder früheren Ehegatten ist eine Einstellung auch zum Schutz gemeinsamer Kinder möglich, insgesamt bis zu fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG).
Leben Ehegatten im gesetzlichen Güterstand und ist der Anteil im Wesentlichen das ganze Vermögen des Antragstellers, braucht der Antrag nach der Rechtsprechung die Zustimmung des anderen Ehegatten (§ 1365 BGB; BGH, V ZB 102/06). Der Antragsteller selbst kann das Verfahren jederzeit einstellen lassen oder den Antrag zurücknehmen (§§ 29, 30 ZVG) – etwa, wenn sich doch alle auf einen gemeinsamen Verkauf einigen.
Welche Alternativen gibt es?
Allen folgenden Wegen ist gemeinsam, dass die Eigentümer Preis, Käufer und Zeitpunkt selbst in der Hand behalten:
Gemeinsamer freihändiger Verkauf: Alle Eigentümer beauftragen den Verkauf und unterschreiben beim Notar; der Erlös wird nach den Anteilen geteilt.
Übernahme durch einen Miteigentümer: Einer zahlt die anderen aus. Unter Miterben und zwischen Ex-Ehegatten nach der Scheidung fällt dafür in der Regel keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 und 5 GrEStG).
Verkauf eines Erbteils: Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass notariell verkaufen; die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht (§§ 2033, 2034 BGB).
Mediation: Eine neutrale Person ohne Entscheidungsbefugnis hilft den Beteiligten, selbst eine Lösung zu finden (§ 1 MediationsG).
Ein gemeinsamer Verkehrswert als Grundlage
Solange jeder einen anderen Wert im Kopf hat, ist eine Einigung schwer. Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB) – damit ist er für alle Seiten dieselbe Messlatte. Bei einer Übernahme zeigt er, welcher Betrag für die Auszahlung angemessen ist; bei einem Verkauf hilft er, einen realistischen Angebotspreis festzulegen, den alle mittragen.
Ich bewerte die Immobilie vor Ort, erkläre die Herleitung allen Eigentümern gleichermaßen und bin beim Verkauf für alle derselbe Ansprechpartner. Wo schon Anwälte beteiligt sind, kann zusätzlich ein Gutachten des Gutachterausschusses helfen, das Eigentümer selbst beantragen können (§ 193 Abs. 1 BauGB).
Steuerlich ist Vorsicht geboten: Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil nach dem Auszug innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung an den anderen, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (§ 23 EStG; BFH, IX R 11/21). Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung – fragen Sie im Einzelfall einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf blockieren?
Einen freihändigen Verkauf ja, denn über die Immobilie können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Den anderen bleibt dann in der Regel nur die Teilungsversteigerung. Bevor es so weit kommt, kann ein gemeinsamer Termin mit einer neutralen Bewertung helfen.
Darf ich in der Teilungsversteigerung selbst mitbieten?
Ja, auch Miteigentümer können mitbieten und die Immobilie ersteigern. Sie müssen auf Verlangen ebenfalls Sicherheit leisten und den Kaufpreis finanzieren. Ob das günstiger ist als eine vertragliche Übernahme, hängt vom Einzelfall ab.
Was passiert mit den Mietern?
Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG). Anders als bei einer Zwangsversteigerung wegen Schulden hat der Ersteher bei der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht (§ 183 ZVG); es gelten die normalen Kündigungsregeln.
Welche Unterlagen braucht eine Erbengemeinschaft für den Verkauf?
Vor allem den Nachweis der Erbfolge: in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Dazu kommen die üblichen Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse.
Kann ich eine Bewertung anfragen, bevor alle Miteigentümer zugestimmt haben?
Ja, eine Einschätzung des Marktwerts können Sie auch allein anfragen; für die Besichtigung brauche ich allerdings Zugang zur Immobilie. Für den Verkauf selbst müssen am Ende alle Eigentümer mitwirken.
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ÜBER DEN AUTOR
Jonas Nonnenprediger
Geprüfter Immobilienfachwirt (SGD) und Bachelor Professional of Real Estate Management (CCI). Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Schwerin und Umgebung beim Verkauf, persönlich von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.